深圳市某某有限公司、的诉杨某某租赁合同纠纷民事判决书

深圳市某某有限公司
丁清辉（湖北乾兴律师事务所）
杨某某
黄锦旗（湖北顺风律师事务所）
汪某某
赵某某
赵某某、汪某某的
汪某某
刘某某

原告深圳市某某有限公司（下称某某公司）。
法定代表人汪某某，公司经理。
委托代理人丁清辉，湖北乾兴律师事务所律师。
被告杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住县人武部门店。
委托代理人黄锦旗，湖北顺风律师事务所律师。
第三人汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县天城镇解放路250号。系
原告的
法定代表人。
第三人赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，吉林省吉林市人，住广东省深圳市福田区莲花路1116号富莲大厦2栋7B。
第三人汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住崇阳县天城镇解放路189号。
第三人赵某某、汪某某的
委托代理人汪某某，系本案
原告
法定代表人。
第三人刘某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县天城镇沿河路二巷10号。
原告某某公司与被告杨某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加汪某某、赵某某、汪某某、刘某某为第三人参加诉讼，本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告某某公司的委托代理人丁清辉和被告杨某某及其委托代理人黄锦旗及第三人刘某某、汪某某、第三人赵某某、汪某某的委托代理人汪某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月30日，原告将县人武部第一层1号门店租赁给被告杨某某，租期三年，自2011年2月9日至2014年2月8日，每年租金65000元。租期内，被告仅支付一年租金，尚欠二年租金。租期届满，原告多次要求被告腾出门店，被告拒不退还。为此，请求1.判令被告立即腾出占用的门店；2.判令被告给付原告门店租金及违约占用门店应给原告造成的损失189500元，并支付逾期付款违约金；3.本案的诉讼费由被告承担。
原告为支持其请求，向本院提供如下证据:
1、营业执照和组织机构代码证各1份，证明原告某某公司的基本情况；
2、房产开发经营合同书1份，证明原告某某公司与县人武部就该部门店开发所约定的权利及义务；
3、租赁合同1份，证明原告的法定代表人汪某某与被告杨某某就房屋租赁所约定的权利及义务。
被告杨某某辩称，1.原告不是适格的主体。某某公司企业法人有效期到2009年6月终止，该企业已吊销，不具法人资格和经营资格。其次，答辩人与汪某某签订租赁合同，并未与原告某某公司签订房屋租赁合同。
2.原告主张答辩人租赁、占用其门店并给其造成损失，与客观事实不符。答辩人虽与汪某某租赁过门店，但自2012年7月开始，该门店的实际业主为县人武部，按照上级军事部署，决定对答辩人租赁的门店进行军事改造，并多次发出书面通知。原告与答辩人的租赁合同自然终止，原告主张答辩人违法占用其门店与客观事实不符，答辩人没有给原告造成任何损失，故原告的主张不能成立，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。
被告杨某某为支持其抗辩理由的成立，向本院提供如下证据:
1、信息查询单，证明原告某某公司的营业期限自1997年7月11日起至2007年7月11日止，该企业已吊销。原告公司不具有经营资格和法人资格；
2、通知书2份，证明本案涉诉的门店属于“军事用地”，2012年7月，县人武部已经启动军事用地改造工作，被告不能与汪某某续租，足以证明汪某某与被告的门店租赁合同于2012年7月自然终止，双方不存在门店租赁和占有关系。
第三人汪某某、汪明其、赵某某述称，原告的起诉属实，请求和原告的主张一致。
第三人汪某某、汪明其、赵某某未向本院提供证据。
第三人刘某某述称，在县人武部门店兴建时，我和汪某某合伙投资，原告起诉的属实，请求和原告的主张一致。
第三人刘某某向本院提供和第三人汪某某合伙协议一份。
本院制作县人武部部长周文及后勤科科长尹文涛的调查笔录2份，证实县人武部向门店租户发出过通知，理由是县人武部要整体搬迁，搬迁后该门店由县人民政府处理，并非军事用途。为了防止此后发生纠纷，通知该门店租户不得续租，但租户并未退出门店而且继续经营至现在，也未有人向县人民武装部反映过。
经庭审质证，被告对原告提供证据1认为，原告的营业执照至2007年7月11日终止，组织机构代码证至2001年7月10日止，因此，不能证明原告是原法人；对证据2真实性无异议，该门店对外承包是不合法的，从开始就无效；对证据3真实性无异议，按合同第六条中第1条因不可抗力约定合同终止；对本院制作调查笔录认为被调查人尹文涛不清楚情况，被告向县人武部反映过。对周文的调查笔录认为，原、被告均未向法庭申请调查取证，被告原来也付了租金，涉案的房屋属军事用地。对第三人刘某某的证据认为，原告不知道汪某某和刘某某原是合伙关系，后来才知道。
原告对被告提供的证据1无异议，对证据2县人武部与原告签订的合同使用期为20年。县人武部单方向租户送通知，应由租户找县人武部。租户经营直到现在。门店属军事用地没有相应批文的证据，对本院制作调查笔录2份无异议。对第三人刘某某提供的证据无异议。
第三人汪某某、赵某某、汪某某、刘某某对原告提供的证据无异议，对被告提供的证据和原告的质证意见一致。
第三人汪某某、赵某某、汪某某对第三人刘某某提供的证据无异议。
本院认为，对原告提供的证据1，根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条  的规定，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。清算期间，企业民事诉讼主体资格依然存在。故对该证据本院予以采信；对原告提供证据2是原告和县人武部签订的合同，系双方的民事行为。对原告提供证据3所签订的合同是原告在吊销营业执照后与被告签订的租赁合同。根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条  的规定，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。故原告在此期间的民事行为不具有合法性，其签订的租赁合同无效，对该证据不予采信。对被告提供的证据1在原告提供的证据1中已作了认定；对被告提供的证据2，县人武部因需要进行整体搬迁至新址，原部交给县政府处理，并非军事用途，县人武部通知被告退出该门店，但被告并未退出门店，而一直占用经营至今，故对该证据不予采信。对本院制作调查笔录2份，是为了查明案件事实，依法进行调查，予以采信。
原、被告及第三人对第三人刘某某提供的证据无异议，本院予以确认。
本院根据上述认证结果，并结合当事人的陈述可以认定如下事实:
原告某某公司成立于1997年7月11日，经营期限至2007年7月11日止，股东为汪某某、汪某某、赵某某，2004年2月27日，该公司被工商部门吊销营业执照。2004年5月28日，原告某某公司（乙方）与县人武部（甲方）签订房产开发经营合同书1份，双方约定，甲方所有的门店17间由乙方出资拆除兴建，建成后由其经营管理20年，期限2004年9月1日至2024年8月31日止。乙方经营期间向甲方交纳开发经营租金款项每年为248600元等内容。合同签订后双方到崇阳县公证处进行公证。门店兴建系第三人刘某某与第三人汪某某合伙，汪某某占股份的60%，刘某某占股份的40%。建成后，原告某某公司的法定代表人汪某某（甲方）、第三人刘某某于2012年1月30日将县人武部第一层1号门店租赁给被告杨某某（乙方）经营。双方约定，第一层1号门店经营期限为2011年2月9日至2014年2月8日，每年租金65000元。经营期间甲方向乙方收取水电费，乙方必须合法经营，未经甲方同意，乙方不能对门店进行装修改造。合同期满，双方如不再续约，合同即为终止，乙方应在三日内从门店1号柜台撤除货物，将门店连同装修完好无损地归还甲方，如有损失，应适当赔偿。乙方逾期交还门店1号柜台的，每逾期一天，甲方按乙方每月租金的3%收取违约金，并有留置乙方货物的权利。如因不可抗拒或受到国家政策、法律或政府征用该场地，导致本合同无法履行的，本合同即自然终止，双方对此均不承担任何责任。合同签订后，原告将第一层1号门店交给被告经营，被告交纳当年租金65000元。2013年2月5日和10月23日，县人武部需整体搬迁二次向被告发出通知不能和原告的法定代表人续租门店，并到县人武部反映诉求，但被告并未到该部反映有关情况并继续占用门店经营至今，除交纳第1年的租金外，余下租金至今未交纳。为此，原告某某公司及第三人汪某某、汪某某、赵某某、刘某某起诉来院。
审理中，原告某某公司及第三人主张门店占用费比照租金计算，放弃违约责任的诉求。被告杨某某交纳租金未向本院提供证据。
本院认为，原告某某公司与县人武部就该部所属门店兴建签订开发经营合同并建成后，依照约定取得了门店的经营权。原告被吊销营业执照后，其股东可代表公司行使权利和义务。原告的法定代表人汪某某及第三人刘某某将该门店租赁给被告杨某某系职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的有关规定，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。故原告在被工商部门吊销营业执照后，原告与被告所签订的租赁合同无效，不受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条  规定:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告杨某某未按合同的约定履行自己的义务，在使用门店期内未交清占用费，期满后继续占用至今未退，其行为侵害了原告及第三人的利益，应承担相应的民事责任，原告及第三人主张由被告返还门店并比照租金标准支付占用费的请求于法有据，应予支持。审理中，原告及第三人放弃违约金的诉求予以准诉。被告杨某某抗辩本案原告不是合格的主体和县人武部门店属军事用地改造，地方人民法院对本案没有管辖权及因此导致租赁合同无效的辩解无事实和法律依据，本院不予采信。审理中，本院告知被告提供交纳租金的证据，被告未提供，应承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（5）项  、第五十七条  和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，判决如下:
一、原告深圳市威琪铭实业发展有限公司与被告杨某某签订的租赁合同无效；
二、被告杨某某于本判决生效后五日内将占用的崇阳县人民武装部第一层1号门店返还给原告深圳市威琪铭实业发展有限公司及第三人汪某某、汪某某、赵某某、刘某某；
三、被告杨某某于本判决生效后二十日内给付原告某某公司及第三人汪某某、汪某某、赵某某、刘某某的门店占用费，占用费自2012年2月9日至本判决生效之日止每年按65000元计算。
如果未按本判决指定的期限履行给付现金的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。
案件受理费4080元，由被告杨某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

本院认为，原告某某公司与县人武部就该部所属门店兴建签订开发经营合同并建成后，依照约定取得了门店的经营权。原告被吊销营业执照后，其股东可代表公司行使权利和义务。原告的法定代表人汪某某及第三人刘某某将该门店租赁给被告杨某某系职务行为。根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的有关规定，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。故原告在被工商部门吊销营业执照后，原告与被告所签订的租赁合同无效，不受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条  规定:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告杨某某未按合同的约定履行自己的义务，在使用门店期内未交清占用费，期满后继续占用至今未退，其行为侵害了原告及第三人的利益，应承担相应的民事责任，原告及第三人主张由被告返还门店并比照租金标准支付占用费的请求于法有据，应予支持。审理中，原告及第三人放弃违约金的诉求予以准诉。被告杨某某抗辩本案原告不是合格的主体和县人武部门店属军事用地改造，地方人民法院对本案没有管辖权及因此导致租赁合同无效的辩解无事实和法律依据，本院不予采信。审理中，本院告知被告提供交纳租金的证据，被告未提供，应承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条  、《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（5）项  、第五十七条  和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条之规定，判决如下:

一、原告深圳市威琪铭实业发展有限公司与被告杨某某签订的租赁合同无效；
二、被告杨某某于本判决生效后五日内将占用的崇阳县人民武装部第一层1号门店返还给原告深圳市威琪铭实业发展有限公司及第三人汪某某、汪某某、赵某某、刘某某；
三、被告杨某某于本判决生效后二十日内给付原告某某公司及第三人汪某某、汪某某、赵某某、刘某某的门店占用费，占用费自2012年2月9日至本判决生效之日止每年按65000元计算。
如果未按本判决指定的期限履行给付现金的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。
案件受理费4080元，由被告杨某某负担。

审判长：程天华
审判员：黄攀峰
审判员：曾蒲生

书记员：饶熙