涂某某与刘赭铭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：涂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江西省上饶市。
　　委托诉讼代理人：乔健，上海启晟律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。
　　被告：刘赭铭，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：刘小红，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告涂某某与被告刘赭铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，并于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告涂某某及其委托诉讼代理人乔健，被告刘赭铭及其委托诉讼代理人刘小红到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，并于2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告涂某某委托诉讼代理人乔健，被告刘赭铭委托诉讼代理人刘小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告已付房租及保证金112,000元；2.被告赔偿原告装修损失370,429元、其他损失49,100元；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第二项诉请为要求被告赔偿装修损失350,400元(装修发票金额290,000元及灯箱收条金额60,400元)，其他损失49,100元(包括员工租房的损失12,800元、空调损失11,000元、验钞机等设备损失25,300元)；其余诉请不变。事实和理由：原告经朋友与被告协商，于2016年8月26日与被告签订商铺租赁合同，约定租用被告位于本市江杨南路XXX号XXX层商铺用于经营酒业，租期自2016年9月24日至2022年9月14日，月租金28,000元，保证金为一个月租金等。被告交付房屋后，原告在约定的免租期内对商铺进行了装修。但在合同正式起租前，原告突然收到被告律师函，称因在电视和网络上看到原告涉嫌制售假酒的报道，故以原告涉嫌违法经营为由，通知系争合同于2016年9月27日解除，并没收保证金等。原告并未有违法经营行为，被告却将店铺另行租给案外人使某，原告已进行的装修亦遭到破坏，应属违约，应赔偿原告损失。
　　被告辩称，首先，系争合同协商过程均由被告与案外人徐某某进行，原告没有参与合同洽谈；原告作为系争合同的签约主体系徐某某的工作安排；合同签订后不到一个月，被告即从媒体报道中了解到，徐某某因销售五粮液假酒被采取刑事强制措施，原告电话又始终处于关机状态，故被告有充分理由相信系争商铺系用于非法经营，被告单方解除合同于法有据。依据合同约定，因违反法律规定等情形解除合同的，被告可不退还保证金。第二，系争合同签订后，系争房屋即已交付给原告，至2016年9月27日通知解除合同之日，原告已实际使某房屋33天。原告系违法使某房屋，故应当支付上述免租期内的租金或房屋使某费，按993元每天计算。第三，租金、保证金均由徐某某及其妻子支付，即使应当返还也不应返还给原告。第四，原告提出的各项索赔项目和金额中，装修合同、广告制作合同签署日期违背常理，且均无相应付款凭证、发票，无法证明支出已实际发生；空调发票记载日期晚于合同解除日期，属于原告自行扩大的损失；房屋租金及中介费均不属于系争商铺的经营性支出，与本案缺乏关联性。
　　本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本市静安区江杨南路XXX号商铺产权人系案外人顾某某，顾某某将该商铺出租给被告并授权转租。
　　2016年8月，案外人徐某某与被告磋商租赁上述系争商铺事宜，并于同月20日向被告支付定金20,000元。同月23日，因被告要求了解徐某某公司办公地点，徐某某向其发送了名片照片，并表示“宏辉果业也是我们的，……都是我们公司旗下分公司，家族企业”，还要求被告向其发送合同文本，确认“我们双方的权利与义务”。次日，被告要求徐某某确认签约时间和地点；徐某某回复“26号上午，我明天打电话联系涂总，他也会到那边看看的，正好把合约签了”。
　　2016年8月26日中午，被告前往本市虹口区密云路369弄与原告、徐某某的妻子碰面。徐某某的妻子当场交付系争商铺租金、保证金后，原告与被告在上述地址签订《上海市商铺租赁合同》，约定被告将系争商铺租赁给原告，建筑面积约115.24平方米，租期自2016年9月24日至2022年9月14日；合同签订之日前，原告须向被告交付28,000元作为履约保证金；2016年9月24日至2018年9月23日每月租金为28,000元，之后每年月租金递增5%；每月9日前交付当月租金；被告须于2016年9月21日前将商铺交付给原告使某；如任一方需提前中止本合同，需提前2个月通知对方，并支付1个月租金作为违约金；如原告违反有关规定或超出经营范围进行活动，所引起的一切后果由原告自负，被告可以此原因解除合同，不退还所收取的保证金，并有权追偿损失。签订合同之后，被告将系争商铺交付给原告。
　　嗣后，被告对系争商铺进行了装修，但尚未开业经营。
　　2016年9月，被告委托律师向原告发送律师函，称2016年9月24日从电视及网络上看到原告涉嫌制售假酒的报道，且无法联系上原告，故以原告违法经营且被公安机关限制人身自由为由，告知双方租赁合同自2016年9月27日解除，担保金予以没收，通知原告前来协商解除合同后续事宜。该律师函落款时间为2016年9月27日，并以发EMS方式邮寄至原告身份证上位于江西的地址。
　　2016年9月28日，被告在房产中介公司居间下与案外人周某某签订租赁合同，将系争商铺租赁给该案外人。嗣后，案外人对系争商铺进行了部分改造和装修，将其用于经营水果店至今。被告未与原告进行过房屋交接。
　　另查明：1.被告收取的系争合同项下款项共计112,000元，包括租金84,000元、保证金28,000元；定金已转化为上述租金、保证金的一部分。
　　2.2016年9月20日，上海市公安局杨浦分局决定对“920”销售假冒注册商标的商品案立案侦查。次日，该局决定对徐某某刑事拘留。徐某某于同年10月20日取保候审。2017年2月16日，因不追究其刑事责任解除取保候审。
　　3.2016年9月22日东方网新闻报道，“警方掌握了一个在江苏昆山灌装生产假冒五粮液等品牌白酒，并在本市各区大肆向外销售的制售假团伙，……9月21日，……在沪、苏两地开展同步打击，抓获团伙成员60余人。……犯罪嫌疑人涂某购入假冒五粮液、茅台等知名白酒成品及包装盒、空瓶、标签等包材……通过自己或同乡开设在本市各区商业地段的仿冒五粮液专卖店，将上述假酒冒充真酒对外销售。……”2016年9月23日网易新闻报道，“这家开在密云路口的旗舰店就是其中一个售假点……在专卖店内设置了一些暗格或者暗仓，来存放这个假酒……犯罪嫌疑人涂某从消费者手中收取知名品牌的白酒瓶，运送到江苏昆山一农民房内用低档白酒进行灌装，再运到店里售卖。”审理中，双方当事人均认可上述新闻报道中的“密云路口的旗舰店”即为本案系争合同签约地，但原告表示该店与系争商铺并无关联。
　　4.原告曾于2016年12月5日以相同事实理由将被告诉至本院，经诉前调解不成，本院于2017年2月9日正式立案受理，案号为(2017)沪0106民初7293号。该案审理中，经被告申请，案外人刘德强出庭作证并陈述，其为中介公司工作人员，因系争商铺隔壁是全家便利店，故经常因买东西经过系争商铺；其发现该店铺自2016年9月15日至9月28日空置，通过玻璃门可见商铺贴了地砖、做了吊顶，并安装有“五粮液”店铺招牌；2016年9月28日，经其居间，系争商铺出租给案外人周某某经营水果店；新承租人更换了店铺招牌，保留原有地砖继续使某。原告对其陈述的店铺空置情况不予认可，但认为通过该证言可知装修已基本完成。本案审理中，被告出具了署名为“刘德强”的书面情况说明，内容与前案证言一致。
　　5.系争商铺现有的固定玻璃隔断、入户玻璃门均为金色金属边框；与系争商铺属于同一小区的沿街空关商铺门窗均为白色边框，地面未铺设地砖。
　　审理中，双方对于系争合同已解除并无异议。此外，原告表示之所以由徐某某及其妻子支付租金、保证金等，是因为原告为开店提前将钱款放在徐某某处，故徐某某及其妻子是代原告支付；原告本打算开设公司在系争商铺经营各类酒品，但公司尚未注册成功，且徐某某亦与原告经营无任何关联。
　　以上事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。双方有争议的事实主要在于原告损失项目及金额。
　　原告提供以下证据证明其装修损失：1.原告与案外人上海詹邵慧实业有限公司于2016年8月26日签订的《装修工程施工合同》及2016年8月28日的《装饰施工内容表》、署名为“杭州丽都展具设计制作有限公司”的展柜位置设计图、展柜效果图、装修工程款发票4张以及收条3张。其中，《装修工程施工合同》载明，由上述案外人对某于本市江杨南路XXX号名烟名酒店进行装修；工期自2016年8月26日至2016年9月26日；工程预算总造价“贰拾玖整”；付款分5期，分别为进场前80,000元、隐蔽工程完成后140,000元、铺地板地砖前182,000元、完工验收前22,400元、验收结算完成后支付271,600元至97%。《装饰施工内容表》载明，施工内容包括地面部位铺地砖等计60,000元，墙面部位涂料、大理石板材、装饰板材等计32,000元，吊顶部位装饰板、造型板等计45,600元，门窗部位玻璃门窗等计12,000元，背柜、收银台、烟柜等道具柜子计120,100元，筒灯、灯带、水晶灯等灯具含设计费计300,000元，加上管理费、拆除费12,000元、设计费20,000元，阁楼搭建费4,000元，合计315,300元，优惠总价310,000元。4张发票载明的开票日期均为2017年3月16日，金额共计290,000元。3张收条载明的出具人为“梅杰”，开具日期分别为2016年8、9、10月，金额共计290,000元，且10月的收条注明为“装修尾款”。2.原告与案外人上海易陆发广告有限公司于2016年8月26日签订的《广告制作合同》、收条、照片。其中，《广告制作合同》载明由上述案外人承包制作安装系争商铺门头广告及LED显示屏，合同价款60,429元，包括灯箱、显示屏、安装费等，合同乙方除案外人公某某，另有“徐前进”签名；收条载明日期为2016年9月15日，收款人为“张新锋”，收款金额为60,400元。
　　被告对上述该组证据真实性、合法性及证明目的均不予认可，认为签订装修合同的时间与签订租赁合同时间为同一日不符合常理；装修工序与商铺装修工序不符；《装饰施工内容表》晚于装修合同不符合常理；设计图纸不规范，且无法从国家企业信用信息公示系统中查询到载明的设计单位；收据未加盖施工单位公章，签字人并非施工单位法人或授权代表；收条开具与合同约定付款期限不吻合，有违工程实践常理。被告对第二组证据真实性、合法性及证明目的均不予认可，认为《广告制作合同》与租赁合同同一天签署、未约定工期，违背常理；合同定价明显虚高；仅收条无法证明制作费用实际发生。
　　原告还提供了与案外人聂某某签订的《房屋租赁合同》、佣金确认书、收条、空调发票证明其他损失。其中，《房屋租赁合同》载明签订日期为2016年8月27日，租赁房屋为本市江杨南路XXX弄XXX号XXX室，租期自2016年9月8日至2017年9月7日，租金每月3,200元，押金3,200元，租金每3个月支付一次；佣金确认书载明上述房屋租赁佣金为1,120元；收条载明聂某某于2016年8月27日收到原告支付上述房屋的租金及押金共计12,800元；空调发票开票日期为2016年11月24日，内容为大金空调、海尔空调各一台及安装材料费，总金额为11,000元。
　　被告对上述《房屋租赁合同》、佣金确认书、收条的真实性无法确认，但认为即使真实，上述支出也不属于商铺经营性支出，应由原告自行负担；空调费发票的开票日期晚于被告发出律师函和将店铺交与新承租人经营的日期，不符合常理，真实性存疑，亦缺乏关联性，即使真实也是原告自行扩大的损失，应由原告自行承担。
　　被告提供商铺现场照片、视频，证明原告仅对系争商铺进行了简单装修。原告对拍摄时间不予认可，认为不能证明商铺原貌。本院认为，难以确认上述证据的形成时间，且即使为真实亦未能反映现场的全貌，故本院对上述证据难以采纳。
　　因原、被告双方对系争商铺装修状况及造价争议较大，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对系争商铺内不可拆除的装修进行工程造价鉴定。2018年7月5日，该公司出具《工程造价鉴定意见书》，结论为确定部分造价为102,467.69元，不确定部分造价为20,221.25元，合计122,688.94元。鉴定费15,000元由原告垫付。
　　因双方当事人对该鉴定报告存在异议，鉴定人出庭接受质询。原告认为室外铝塑板、室内收银台、空调价格偏低，并要求说明税率调整的理由。鉴定人表示，价格依据的是上海市房屋建筑与装饰工程预算定额(2000)版等规定，在鉴定报告中均已明确载明；现场所见的2台空调内机都是完整的，如按完好状态计算，空调造价应为每台4,800元；税率计算依据是发票上的记载。被告认为：1.筒灯数量多于实际数量，筒灯及安装费价格亦明显高于市场价格水平；2.坐便器、连体水箱是由新承租人安装，不应作为无争议部分；3.房屋交付时空调只有外壳，没有面板，被告并不清楚空调是否能够使某及有无外机。但新承租人反映其中一台无法正常使某，另一台没有主机，花了1万余元修理才得以正常使某。如原告安装的是新机，不可能这么快就损坏，故应归入不确定部分。4.原告虽安装了门头广告，但是否已完工和验收合格缺乏依据，故应归入不确定部分。鉴定人表示，将再次核实筒灯数量；因空调已使某了一定时间，无法判断安装时间，目前按新空调价格认定；门头广告结合照片、合同可反映工程已完工，工程价格也在合理范围内，故可以确认。
　　根据质询意见，上海市建设工程监理咨询有限公司于2018年7月31日出具《工程造价补充鉴定意见书》，对门头广告、筒灯、卫生间洁具、空调设备的归类或具体费用进行了调整，鉴定结论为确定部分造价34,366.75元，不确定部分造价100,661.88元，合计135,028.63元。被告对该补充意见认为，同意按照鉴定意见确认筒灯数量；空调不应按新空调价格计算；其余意见同对《工程造价鉴定意见书》的意见。原告对该补充意见书的意见亦同对《工程造价鉴定意见书》的意见。
　　本院认为，原告与被告签订的《上海市商铺租赁合同》合法有效，双方理应恪守。
　　一、合同解除的归责
　　被告行使单方解除权的理由在于原告“违反有关规定或超出其经营范围进行活动”，但原告承租商铺后仅进行了装修，还未开业，经营活动尚不存在。此外，相关新闻报道中的“涂某”并无证据即为本案原告。徐某某不是签订系争合同的相对人，其与被告之间的关系，或其是否存在违法行为并不能推断出原告本人亦存在违法行为。因此，被告无权行使单方解除权。此外，被告通知合同解除的律师函落款日期为2016年9月27日，该函以邮寄方式送往江西，难以在次日送达，故被告于2016年9月28日将系争商铺租赁给案外人，亦属违约。综上，被告将系争商铺另行租赁给案外人并已实际使某，导致合同无法继续履行，本院对合同解除的事实予以确认，但被告应承担相应的违约责任。
　　二、合同解除的后果
　　因合同一方违约导致合同解除的，守约方有权要求恢复原状、违约方赔偿损失。因此，被告应当返还原告保证金28,000元及原告丧失房屋占有期间的已付房租。鉴于租期自2016年9月24日起算，而截至2016年9月28日被告将商铺租赁给案外人，原告实际使某房屋天数为4天，故已付租金84,000中应扣除3,972元，被告应向原告返还租金80,028元。
　　原告装修支出是被告违约行为导致的直接损失，被告应当予以赔偿。但关于系争店铺内部装修损失，原告提供的《装修工程施工合同》中预算总造价、付款进度表总价与《装饰施工内容表》中记载的总价均不相同，并无施工图、完工图等佐证施工项目均已完工；发票本身并不能证明工程已实际完成或装修费已支付完毕。综上，原告以上述证据主张其对店铺内部装修支出为290,000元，本院难以支持。上海市建设工程监理咨询有限公司出具的《工程造价补充鉴定意见书》系有资质的鉴定人依据双方确认的计算依据、依照法定程序做出，针对双方争议的项目均已列入不确定部分，故本院对该鉴定意见依法予以采纳。其中，由于被告不再对筒灯数量和价格提出异议，故筒灯灯具及安装费用7,440.25元(含3%增值税)应归入双方确认的部分；对于其他争议部分是否属于原告损失，本院逐项分析如下：
　　1.关于地砖、固定玻璃隔断、入户玻璃门。系争商铺的地面、玻璃隔断、入户门与同幢其他沿街空关店铺均不相同，被告亦无证据证明其交付房屋时上述部位的原貌，上述项目由原告进行装修改造的可能性更高。因此，本院采纳《工程造价补充鉴定意见书》对上述项目造价的鉴定结论，确认将上述三部分造价20,221.25元(含3%增值税)计入装修损失。
　　2.关于坐便器及安装费。鉴定结论认定该项目造价为870.5元(含3%增值税)。原告提供的《装饰施工内容表》中，并未包含该项内容，原告亦无其他证据证明其支付了相应费用，故难以认定坐便器系原告安装，故对该项费用本院不予支持。
　　3.关于中央空调。原告提供的空调费发票与本案关联性欠缺，本院难以依据发票金额认定该项损失。但鉴于被告对原告安装空调的事实并无异议，仅辩称空调无法使某且并非新机，而该节事实因被告未与原告进行妥善交接、且案外人已长期使某导致难以查明，对此被告应承担举证不能的后果。本院依《工程造价补充鉴定意见书》确认相关费用为9,888元(含3%增值税)并计入装修损失。
　　4.关于门头广告及LED显示屏。被告对于原告安装了门头广告并无异议，至于LED显示屏是否能正常使某，因被告未与原告交接即将房屋出租给案外人，且相关部位已进行了改造，故已无法核实。原告就其主张已提供照片、合同及收条为证，完成了初步举证责任。被告不认可该事实的，应承担相应举证责任。鉴定机构结论认定门头广告及LED显示屏造价为62,241.87元(含3%增值税)。但鉴于原告提供的收条载明施工方收取的制作费为60,400元，根据损失填平原则，本院确认原告该项损失金额为60,400元。
　　至于原告主张其他损失中的房租、中介费损失，均系间接损失，且其提供证据与本案关联性亦有欠缺，故该项费用，本院不予支持。原告主张其他损失中的其他物损，因缺乏证据，本院亦不予支持。综上，原告装修损失(含空调、LED广告灯箱)为132,316.26元。原告装修后尚未实际使某，故本院对于折旧费用不予考虑，被告应赔偿原告132,316.26元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告刘赭铭应于本判决生效之日起十日内向原告涂某某退还保证金28,000元；
　　二、被告刘赭铭应于本判决生效之日起十日内向原告涂某某退还租金80,028元；
　　三、被告刘赭铭应于本判决生效之日起十日内赔偿原告涂某某132,316.26元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9,115.2元，由原告涂某某负担4,832.2元，由被告刘赭铭负担4,283元。鉴定费15,000元，由被告刘赭铭负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈洪林

书记员：陈  钰