海林市邮政局诉潘学军租赁合同纠纷民事判决书

海林市邮政局
任龙伟
王秀娟（黑龙江大正律师事务所）
潘学军

原告海林市邮政局，住所地黑龙江省牡丹江市海林市海林镇英雄街，组织机构代码证70263998-4。
负责人:刘利海，该局局长。
委托代理人任龙伟，海林市邮政局办公室主任。男，汉族，1976年7月22日出生。
委托代理人王秀娟，黑龙江大正律师事务所律师。
被告潘学军，男，1978年10月30日出生，汉族，个体工商户。
原告海林市邮政局与被告潘学军租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理，依法由代理审判员李凯适用简易程序，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人任龙伟、王秀娟到庭参加诉讼，被告潘学军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案的争议焦点:1、租赁合同是否应予解除，如解除原告主张被告立即滕退租赁房屋是否合理，是否应予支持；2、被告是否应给付原告租金170000元、违约金17000元。
审理中原告海林市邮政局为支持其主张，向法庭举证如下:
证据一、2013年11月1日房屋租赁合同、房屋所有权证各一份。证明在2013年11月1日，由原告作为甲方，被告作为乙方，签订了一份租赁期限为一年的房屋租赁合同，由原告将位于海林市柴河镇的楼房租赁给被告。为此双方在房屋租赁合同第四条约定:“年租金为135000元，支付方式为按年支付，合同签订当日乙方支付当年租金”。同时，原、被告双方在该房屋租赁合同第八条第二款明确规定:“乙方未按时交纳房租，应向甲方支付年租金10%的违约金，甲方有权终止合同”的事实。
被告潘学军未到庭质证。
本院认为，此组证据为合法有效书证，内容客观真实，故对此组证据认定有效，予以采信。
证据二、2015年1月1日房屋租赁合同、补充协议各一份，证明2013年11月1日的房屋租赁合同期满后，仍由原告作为甲方，被告作为乙方，双方在2015年1月1日继续签订了一份租赁期限一年的房屋租赁合同，因原告收回了一间门市房，于是双方在第四条中将年租金调整为105000元；支付方式变更为按季支付，每季末前（3、6、9、12月前）交纳房屋租金。但原、被告双方在该房屋租赁合同第八条第二款仍明确规定:“乙方未按时交纳房租，应向甲方支付年租金10%的违约金，甲方有权终止合同”的事实；原、被告双方约定的争议的解决方式为诉讼，故租赁房屋所在地的海林市人民法院对本案有管辖权。
被告潘学军未到庭质证。
本院认为，此组证据为合法有效书证，内容客观真实，故对此组证据认定有效，予以采信。
证据三、欠据、履行房屋租赁合同催告函、解除合同通知书各一份，证明被告拖欠2014年度租金135000元和2015年第一季度租金未付，故原告于2015年4月10日向被告送达了履行房屋租赁合同催告函，告之被告必须在2015年4月15日前全额支付房屋租赁费，如被告不按期履行义务，原告有权终止合同并通过法律途径收回房屋等；原告已于2015年4月21日通知被告解除了双方于2015年1月1日签订的房屋租赁合同，被告在该解除通知书已签字确认，因此双方于2015年1月1日签订的房屋租赁合同已经解除；虽经原告多次催告，时至今日被告仍没有履行自己的义务，截止至本月底被告已拖欠房屋租金170000元，故原告与被告签订房屋租赁合同的目的根本无法实现，原告要求解除双方签订的2015年1月1日的房屋租赁合同有事实依据并符合合同法第九十四条第（三）项和第（四）项等相关规定，同时也符合2015年1月1日房屋租赁合同第八条的约定。
被告潘学军未到庭质证。
本院认为，此组证据为合法有效书证，内容客观真实，故对此组证据认定有效，予以采信。
被告潘学军未向法庭出示证据。
根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下:2012年11月、2013年11月1日、2015年1月1日，原、被告分别签订了三份为期一年的房屋租赁合同，原告将位于海林市柴河镇、建筑面积890平方米房屋租赁给被告用于经营餐饮；其中，2013年11月1日所签的房屋租赁合同，对租赁期限约定:“2013年11月1日至2014年10月31日”，租金约定:“年租金135000元”，支付方式约定:“按年支付并于合同签订当日被告应支付当年租金，同时要求被告向原告交纳5000元作为相关费用的抵押金”，违约责任约定:“如被告未按时交纳房租，应向甲方支付年租金10%的违约金，原告有权终止合同等”。被告在此房屋租赁合同期间，未履行房屋租金给付义务。经原、被告协商，原告同意被告延缓交纳房屋租金，2014年12月31日，被告为原告出具欠据一份，欠据内容为:“欠海林市邮政局2014年度房费140000元（包含抵押金5000元），以上房租费于2015年3月31日前还清”；其中，2015年1月1日所签的房屋租赁合同，租赁期限约定:“2015年1月1日至2015年12月31日”，租金变更约定:“年租金105000元”，支付方式变更约定:“按季度支付，每季末前（3、6、9、12月前）交纳房屋租金”，合同第七条增加第四项内容:“即被告负责提供一间客房供原告方工作人员周六、周日以及法定节假日在此休息”（原告降低房屋租金的原因）。其他合同条款内容与2013年11月1日双方所签房屋租赁合同条款内容一致。截止庭审时，被告未按约定履行房屋租金给付义务。
另查，2015年4月10，原告向被告送达了履行房屋租赁合同催告函，催告函主要内容为:“原告要求被告于2015年4月15日前主动到海林市邮政局全额交纳房屋租赁费，如逾期履行义务，原告有权终止合同、收回房屋、并要求被告承担违约责任等”；2015年4月21日，原告通知被告解除与其签订的2015年1月1日房屋租赁合同。同日，原、被告达成补充协议，协议约定:“原、被告一致同意对2013年11月1日和2015年1月1日签订的两份房屋租赁合同第十一条约定的争议解决方式进行变更，将争议解决方式由牡丹江仲裁委员会变更为人民法院诉讼，具体由租赁房屋所在地的海林市人民法院管辖”。
再查，2013年11月1日所签订房屋租赁合同与2015年1月1日所签的房屋租赁合同，中间间隔两个月即2014年11月1日至2014年12月31日租赁期限空白的原因是，原告考虑到被告实际困难，经原告单位研究决定，对这两个月的租金予以免除。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家效力性、强制性规范。系合法有效的合同，双方均应严格遵守；本案中，2015年1月1日，原、被告所签的房屋租赁合同，已因原告行使约定单方解除而解除，故原、被告之间的租赁关系已告终止，被告无权再继续使用租赁物，应及时返还。现原告要求解除合同、腾退租赁房屋的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；根据欠据书证及2015年1月1日所签房屋租赁合同内容，截止2015年4月30日，被告尚欠原告租金170000元（2013年11月1日至2014年10月31日年度租金135000元，2015年1月1日至2015年4月30日租金105000元÷12个月×4个月=35000元），被告应按约定履行租金给付义务，故对原告要求被告给付拖欠租金170000元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张违约金17000元是否合理问题，根据欠据书证形成时间及内容，双方在2013年11月1日所签房屋租赁合同权利义务已终止的情况下，应另行约定逾期给付租金的违约责任，故本院对原告主张此年度的违约金，不予保护。另根据2015年1月1日所签房屋租赁合同，被告未按季度给付租金时，应按年度租金10%承担违约责任的约定，年度租金为105000元×10%=10500元，此约定内容不违反法律、行政法规禁止性规定，本院予以保护；被告在收到开庭传票、起诉状副本后的答辩期内，对原告的诉讼请求及事实理由未提出任何异议且未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证及质证权利，并应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、六十条、九十一条第二款  、九十六条、九十七条、一百一十四条、二百二十七条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、解除原告海林市邮政局与被告潘学军于2015年1月1日签订的房屋租赁合同；
二、被告潘学军自本判决发生法律效力之日起五日内，支付原告海林市邮政局租金170000元、违约金10500元，合计180500元；
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告潘学军将位于海林市柴河镇房屋腾退给原告海林市邮政局。
如被告未按法律文书指定的期间履行指定的行为，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条  的规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
如被告未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4040元，减半收取2020元，由被告潘学军负担1950元，由原告海林市邮政局负担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家效力性、强制性规范。系合法有效的合同，双方均应严格遵守；本案中，2015年1月1日，原、被告所签的房屋租赁合同，已因原告行使约定单方解除而解除，故原、被告之间的租赁关系已告终止，被告无权再继续使用租赁物，应及时返还。现原告要求解除合同、腾退租赁房屋的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；根据欠据书证及2015年1月1日所签房屋租赁合同内容，截止2015年4月30日，被告尚欠原告租金170000元（2013年11月1日至2014年10月31日年度租金135000元，2015年1月1日至2015年4月30日租金105000元÷12个月×4个月=35000元），被告应按约定履行租金给付义务，故对原告要求被告给付拖欠租金170000元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张违约金17000元是否合理问题，根据欠据书证形成时间及内容，双方在2013年11月1日所签房屋租赁合同权利义务已终止的情况下，应另行约定逾期给付租金的违约责任，故本院对原告主张此年度的违约金，不予保护。另根据2015年1月1日所签房屋租赁合同，被告未按季度给付租金时，应按年度租金10%承担违约责任的约定，年度租金为105000元×10%=10500元，此约定内容不违反法律、行政法规禁止性规定，本院予以保护；被告在收到开庭传票、起诉状副本后的答辩期内，对原告的诉讼请求及事实理由未提出任何异议且未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证及质证权利，并应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、六十条、九十一条第二款  、九十六条、九十七条、一百一十四条、二百二十七条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:

一、解除原告海林市邮政局与被告潘学军于2015年1月1日签订的房屋租赁合同；
二、被告潘学军自本判决发生法律效力之日起五日内，支付原告海林市邮政局租金170000元、违约金10500元，合计180500元；
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告潘学军将位于海林市柴河镇房屋腾退给原告海林市邮政局。
如被告未按法律文书指定的期间履行指定的行为，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条  的规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。
如被告未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4040元，减半收取2020元，由被告潘学军负担1950元，由原告海林市邮政局负担70元。

审判长：李凯

书记员：何静艳