海南顺发船务有限公司与深圳圣天翼企业顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：海南顺发船务有限公司，住所地海南省海口市龙珠大厦19层C座。
法定代表人：吴越，董事长。
委托诉讼代理人：段建宇、聂妞妞，湖北金翅律师事务所律师。
被告：深圳圣天翼企业顾问有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道49区华创达文化科技产业园B栋403B。
法定代表人：鲁化仁，经理。
委托诉讼代理人：黄炎秋，湖北观筑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏斌，湖北晨丰律师事务所律师。
第三人：湖北晴川轮船有限公司，住所地湖北省武汉市新华路314号登月大厦。
法定代表人：张建卫，董事长。
委托诉讼代理人：胡红玲，湖北金翅律师事务所律师。

原告海南顺发船务有限公司（以下简称顺发公司）与被告深圳圣天翼企业顾问有限公司（以下简称圣天翼公司）、第三人湖北晴川轮船有限公司（以下简称晴川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。顺发公司的委托诉讼代理人段建宇、聂妞妞，圣天翼公司的委托诉讼代理人黄炎秋、魏斌，晴川公司的委托诉讼代理人胡红玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除晴川公司与圣天翼公司于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令圣天翼公司向顺发公司支付自2016年2月25日起欠付的房屋租金4820000元（暂计算至2019年2月28日，后续应继续支付至合同解除之日止）；3.判令圣天翼公司自合同解除之日起立即腾退坐落于武汉市江汉区新华路248号（新3**号）登月大厦的房屋，并向顺发公司支付自合同解除之日起至腾退完毕之日止的房屋占有使用费（以租金为标准）；4.本案诉讼费由圣天翼公司负担。事实和理由：2013年5月28日，晴川公司与圣天翼公司签订《房屋租赁合同》，约定晴川公司将坐落于武汉市江汉区新华路248号（新3**号）登月大厦出租给圣天翼公司用于酒店、餐饮服务经营，圣天翼公司每年支付租金1600000元，租金每季度缴纳一次，每季度第一个月1日前缴纳。合同签订后，晴川公司依约履行了合同义务，将该租赁房屋交付圣天翼公司使用。但圣天翼公司自2013年11月30日后即未按照合同约定向晴川公司支付租金，经晴川公司多次催收，截止2016年8月2日圣天翼公司仅补交了2015年10月16日以前的租金。2016年2月25日，顺发公司依法取得登月大厦所有权，并于2016年9月1日与晴川公司签订《协议书》，约定晴川公司将《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给顺发公司，截止顺发公司起诉之日，圣天翼公司仍欠付2015年10月16日至2019年2月28日的租金共计4820000元，圣天翼公司逾期支付租金已超过90日，违反了《房屋租赁合同》的约定。为维护自身权益，顺发公司遂诉至本院，请求判如所请。
圣天翼公司辩称，根据买卖不破租赁的法律规定，登月大厦所有权变更，不影响圣天翼公司与所有权人之间的租赁合同关系，顺发公司及晴川公司未向圣天翼公司告知房屋所有权变更的事实，该转让权利义务的协议书也未通知圣天翼公司，圣天翼公司已经向晴川公司缴纳房屋租金至2019年4月30日，故其不存在拖欠租金的事实，其请求本院驳回顺发公司的诉讼请求。
晴川公司述称，其与圣天翼公司签订租赁合同后，就将房屋交付圣天翼公司经营，圣天翼公司自2013年11月30日开始逾期支付租金，根据武汉市汉南区人民法院的执行裁定，登月大厦的所有权自2016年2月25日转移给顺发公司，基于此，晴川公司与顺发公司签订协议书，约定将租赁合同项下晴川公司的全部权利义务转移给顺发公司，故晴川公司应自2016年2月25日起不再享有涉案房屋的权利义务，其请求本院支持顺发公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于武汉市江汉区新华路248号（新3**号）登月大厦原登记于湖北晴川轮船有限公司名下。2013年5月28日，晴川公司与圣天翼公司签订《房屋租赁合同》，约定晴川公司将上述房屋出租给圣天翼公司使用，租赁期限12年，自2013年6月1日至2025年5月31日；年租金1600000元，合同期内每满6年在上一期租金基础上增加10%，租金每季度缴纳一次，每季度第一个月1日前缴纳400000元；晴川公司承诺对租赁房屋享有完全合法的产权，其已告知圣天翼公司，租赁房屋已被人民法院查封，若由于司法原因处置给第三方时，圣天翼公司与法院或第三方协商租赁房屋腾退事宜时，晴川公司予以配合，但不给予圣天翼公司任何补偿；圣天翼公司未能按照合同约定时间和金额缴纳租赁房屋的租金、装修押金或相关费用的，每逾期一日，按照应付未付金额的千分之三向晴川公司支付违约金，如逾期三个月仍未交付的，晴川公司有权单方解除合同，收回房屋，并追收欠付租金和违约金。合同签订后，晴川公司依约将该房屋交付圣天翼公司经营使用。2013年7月7日，圣天翼公司与案外人徐锡桂就合作经营加盟如家酒店事宜签订《合作协议》，约定由圣天翼公司负责提供涉案房屋，协调与晴川公司的关系，承担租赁期内租金，徐锡桂负责酒店加盟所有事务，双方固定分红，合同签订后，圣天翼公司将涉案房屋交付徐锡桂的关联公司，即案外人武汉超瑞酒店管理有限公司经营如家酒店和医疗美容会所。同时，圣天翼公司将合作经营情况告知晴川公司，晴川公司亦表示同意。截止2016年2月25日，圣天翼公司下欠晴川公司租金1200000元。
因晴川公司曾向中国东方资产管理公司武汉办事处借款未还，该公司将晴川公司诉至法院并经判决确认债权，该债权几经易手后转移给顺发公司。2016年2月23日，顺发公司与晴川公司在武汉市汉南区人民法院主持下达成执行和解以物抵债协议，将该登月大厦房屋（面积6979.88平米）作价71578500元抵偿给顺发公司，该院于2016年2月25日作出（2016）鄂0113执恢5号执行裁定，裁定将上述房屋交付顺发公司，抵偿晴川公司71578500元债务，该房产所有权自裁定书送达之日转移给顺发公司，顺发公司可持该裁定到房地产登记机关办理产权转移手续。因顺发公司未缴纳过户登记税费，该房屋目前仍登记在晴川公司名下。
2016年9月1日，顺发公司与晴川公司签订《协议书》，约定鉴于晴川公司与圣天翼公司签订的租赁合同，以及涉案房屋由武汉市汉南区人民法院裁定过户给顺发公司的事实，晴川公司将《房屋租赁合同》项下的全部权利义务受让给顺发公司，该《协议书》未向圣天翼公司送达。
在徐锡桂与圣天翼公司合作期间，因徐锡桂拖欠圣天翼公司分红款3000000元，圣天翼公司向本院提起诉讼，本院作出（2017）鄂0103民初495号民事判决书，判决确认双方《合作协议》解除，并由徐锡桂向圣天翼公司支付分红款3000000元。该判决生效后，圣天翼公司向本院申请执行，徐锡桂于2018年4月8日向晴川公司名下被案外人即另一晴川公司债权人武汉超瑞酒店管理有限公司已申请法院办理冻结的账户汇款3020400元。
2018年2月10日，顺发公司向本院提起诉讼，以圣天翼公司未向其支付租金为由，要求解除圣天翼公司与晴川公司签订的《房屋租赁合同》，并要求圣天翼公司支付截止2018年2月28日的租金3220000元。该案追加徐锡桂作为第三人参加诉讼后，徐锡桂认为其向晴川公司汇款3020400元的行为，既履行了所欠圣天翼公司的债务，亦是替圣天翼公司向晴川公司支付了下欠房屋租金，并就该付款行为向本院另行提起诉讼，要求确认徐锡桂代圣天翼公司向晴川公司支付租金3020400元的行为合法有效。因需以该案审理结果为依据，顺发公司要求解除合同并支付租金的案件中止审理，2018年12月3日，顺发公司撤回该案起诉。后本院就确认支付行为有效案件作出（2018）鄂0103民初6126号民事判决，驳回了徐锡桂的全部诉讼请求，徐锡桂不服该判决提起上诉，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终267号民事判决，认定圣天翼公司对徐锡桂向晴川公司支付了3020400元租金的行为予以追认，该支付租金行为成立，因涉案房屋所有权于2016年2月25日转移给顺发公司，故晴川公司无权收取该日期节点之后的租金，二审撤销一审判决，改判确认徐锡桂代圣天翼公司向晴川公司支付租金1200000元的行为成立且合法有效，并驳回了徐锡桂的其他诉讼请求。在该案诉讼过程中，徐锡桂于2019年1月28日又向晴川公司被冻结账户汇款1600000元。顺发公司主张其系涉案房屋所有权人，晴川公司对圣天翼公司享有的权利义务自2016年2月25日后均由顺发公司承担，圣天翼公司恶意向晴川公司已被冻结的账户打款，构成拖欠租金，依据晴川公司与圣天翼公司签订的《房屋租赁合同》约定，顺发公司有权解除合同，并追索租金，遂提起本次诉讼。
本院认为，晴川公司与圣天翼公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同有效。涉案房屋虽未在不动产登记部门办理变更登记，但其所有权经法院裁定，已转移至顺发公司，该所有权变动不影响上述《房屋租赁合同》的效力。所有权变更后，顺发公司与晴川公司也签订《协议书》，约定租赁合同项下晴川公司的权利义务由顺发公司承继。故圣天翼公司应自2016年2月25日之后向顺发公司交付租金。圣天翼公司抗辩其已经向晴川公司交纳租金至2019年4月30日，虽然上述房屋物权变动及《协议书》的签订均未书面向圣天翼公司告知，但不动产登记机关已于2016年3月19日在报纸上发布所有权转移公告，且与徐锡桂合作的武汉超瑞酒店管理有限公司于2017年前后多次向武汉市汉南区人民法院就晴川公司上述房屋的执行提出异议等情形，可以推论出圣天翼公司及其合作者徐锡桂对房屋所有权发生变更的事实是明知的。且徐锡桂于2018年4月8日向晴川公司支付的3020400元中，仅有1200000元被生效裁判文书认定为系替圣天翼公司向晴川公司支付的租金，其余款项，不应认定为圣天翼公司向顺发公司所交租金，圣天翼公司可以主张晴川公司返还该款，故对该抗辩，本院不予采纳。在该判决生效后，圣天翼公司未及时向顺发公司补交自2016年2月25日拖欠的租金，故圣天翼公司自2016年2月25日至2019年2月28日下欠顺发公司租金4820000元的事实，本院予以确认。根据《房屋租赁合同》约定，圣天翼公司逾期交付租金达三个月，顺发公司即有权解除合同，其主张解除合同的民事起诉状于2019年4月25日送达圣天翼公司，合同应自当日予以解除。合同解除后，圣天翼公司应腾退涉案房屋并支付拖欠租金（截止2019年4月25日为5058630元）及占有使用费（自2019年4月26日至实际腾退之日止，按照租金标准计算）。故顺发公司主张解除合同并由圣天翼公司支付租金、腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:

一、确认第三人湖北晴川轮船有限公司与被告深圳圣天翼企业顾问有限公司于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月25日解除；
二、被告深圳圣天翼企业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南顺发船务有限公司支付2016年2月25日至2019年4月25日的租金5058630元；
三、被告深圳圣天翼企业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内腾退坐落于武汉市江汉区新华路248号（新3**号）登月大厦房屋（面积6979.88平方米），并向原告海南顺发船务有限公司支付房屋占有使用费（自2019年4月26日至实际腾退之日止，按照合同约定租金标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费23605元，由被告深圳圣天翼企业顾问有限公司负担（此款原告海南顺发船务有限公司已预付本院，被告深圳圣天翼企业顾问有限公司应随同上述判决款项一并支付原告海南顺发船务有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员 袁毅然

书记员： 柯锴