海伦市谷家店制砖有限责任公司与黑龙江省宝利金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告:海伦市谷家店制砖有限责任公司，住所地：黑龙江省绥化市海伦市。法定代表人：田志国，职务经理。委托诉讼代理人：田云鹏，男，职务该公司副经理。被告：黑龙江省宝利金房地产开发有限公司，住所地:黑龙江省海伦市。法定代表人：马鸿运，职务经理。

原告海伦市谷家店制砖有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付红砖款264189.00元；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：自2013年5月始，被告因开发建设牛津花园项目所需多次在原告处购买红砖，至2013年年末，经双方结算，被告共欠原告红砖款264189.00元。因被告无款给付，2016年8月18日，双方达成合意，将被告拖欠原告的红砖款转化为原告购买被告房屋的购房款，被告为原告出具购房收据一份。2016年8月25日，原、被告签订《协议书》一份，约定：被告以其开发建设的海伦市（面积68.09平方米、每平方米价格为3880.00元）抵顶所欠原告红砖款，以实际测绘面积为准，多不退少不补。同时约定：原告在收到此购房收据后，被告将所欠红砖款票据收回，并口头约定被告于2016年年末将抵顶房屋交付给原告。现被告抵顶给原告的房屋所在的小区因至今未动工建设，且未取得《商品房预售许可证》，故双方签订的《房屋买卖合同》系无效合同。诉讼过程中，经释明，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告立即返还购房款264189.00元及自2016年8月18日始按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率即年利率4.75%上浮50%赔偿逾期付款损失至此款返还完毕时止；3.诉讼费用由被告负担。被告黑龙江省宝利金房地产开发有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：自2013年5月始，被告因开发建设牛津花园项目所需多次在原告处购买红砖，至2013年年末，经双方结算，被告共欠原告红砖款264189.00元。因被告无款给付，2016年8月18日，双方达成合意，将被告拖欠原告的红砖款转化为原告购买被告房屋的购房款，被告为原告出具购房收据一份。2016年8月25日，原、被告签订《协议书》一份，约定：被告以其开发建设的海伦市小区（面积68.09平方米、每平方米价格为3880.00元）抵顶所欠原告红砖款，以实际测绘面积为准，多不退少不补。同时约定：原告在收到此购房收据后，被告将所欠红砖款票据收回，并口头约定被告于2016年年末将抵顶房屋交付给原告。因被告抵顶给原告的房屋所在的小区至今未动工建设，且未取得《商品房预售许可证》，故该《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效；被告应承担返还购房款及赔偿损失的法律责任。为证明以上事实，原告向本院举示了证据即购房收据、《协议书》、《商品房预售许可证》各一份，被告黑龙江省宝利金房地产开发有限公司未到庭进行质证，但以上证据内容具有真实性，形式具有合法性，并与待证事实具有关联性，且原告当庭陈述与原告举示的证据间可形成完整的证据链条，本院予以采信。
原告海伦市谷家店制砖有限责任公司与被告黑龙江省宝利金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海伦市谷家店制砖有限责任公司的委托诉讼代理人田云鹏到庭参加诉讼，被告黑龙江省宝利金房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告之间形成的《红砖买卖合同》合法有效。本案争议的《房屋买卖合同》形成前，原告与被告间确存在红砖买卖合同关系。后经原被告协商，将原有的红砖买卖合同法律关系转化为房屋买卖合同法律关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案，原被告双方建立的房屋买卖合同关系，通过将红砖款转化为购房款，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排因违反法律、行政法规的强制性规定。故应认定双方形成的《房屋买卖合同》无效。在原被告签订该《房屋买卖合同》的过程中，原告作为一般合同主体并不知道抵顶房屋所在的小区未取得《商品房预售许可证》及未动工的事实，其不存在过错。根据合同履行情况，按照公平原则、诚实信用原则，被告应承担返还原告购房款及按《红砖买卖合同》赔偿逾期付款损失的法律责任。故原告要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效及要求被告返还购房款264189.00元及自2016年8月18日始按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率即年利率4.75%上浮50%赔偿逾期付款损失至此款返还完毕时止的诉请，诉讼有理，应予支持。综上所述，原告诉请，证据充分。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、原告海伦市谷家店制砖有限责任公司与被告黑龙江省宝利金房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告黑龙江省宝利金房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告海伦市谷家店制砖有限责任公司购房款264189.00元及自2016年8月18日始按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率即年利率4.75%上浮50%赔偿逾期付款损失至此款返还完毕时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5804.00元，减半收取计2902.00元，由被告黑龙江省宝利金房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

审判员　　韩激光

书记员：于馥欣