浠水县国土资源局与余中山房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浠水县国土资源局
贺国兵（湖北功竞元律师事务所）
余中山

原告:浠水县国土资源局，住浠水县清泉镇闻一多大道81号，组织机构代码01128321-0。
法定代表人:潘呈全，局长。
委托诉讼代理人:贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师。
被告:余中山，男，1974年3月20日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体工商户，住浠水县。
原告浠水县国土资源局与被告余中山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告的委托诉讼代理人贺国兵到庭参加诉讼，被告余中山经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告浠水县国土资源局向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即退还房屋，支付下欠的房屋租金四万元（自2012年1月1日起计算至起诉时，此后按照年租金一万元的标准计算至被告搬出房屋为止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由:原告与被告于2011年1月1日签订了一份“房屋租赁合同”，合同约定，原告将位于浠水县××××北路老大桥头的一间门面承租给被告使用，租赁期限为两年，即自2011年1月1日至2012年12月31日，年租金一万元，原告按照年度收取租金，被告应及时缴纳；合同还约定如被告违约，原告有权解除合同。
合同订立后，被告开始占用该房屋用于摩托车修理，只缴纳了2011年度的房屋租金，自2012年起，被告没有按照合同约定缴纳租金，且自合同到期后，没有与原告签订租赁合同，原告多次通知被告缴纳租金未果。
2015年12月10日，原告工作人员向被告下达了“退房通知书”，要求被告交清下欠的租金4万元，退还房屋，被告收到该通知后置之不理。
为维护原告的合法权益，保护国有资产不被流失，提起诉讼。
被告余中山未答辩。
原告向本院提供了2011年1月1日原、被告签订的“房屋租赁合同”一份、2015年12月10日“退房通知书”一份及送达“退房通知书”的录音录像资料、浠水县人民法院（2009）浠清民初字第375号民事判决书、土地使用权证一份，被告提供了2011年1月14日、2012年2月7日收据复印件各一份。
对原、被告提供的证据，本院认定如下:
1、2011年1月1日原、被告签订的“房屋租赁合同”、土地使用权证，真实、合法，与本案有关联，具有完全证明力，证明了原被告间租赁的房屋属原告所有及被告租赁原告房屋的事实，应当作为定案的依据。
2、2015年12月10日“退房通知书”一份及送达“退房通知书”的录音录像资料，真实、合法，与本案有关联，具有完全证明力，证明了原告向被告送达“退房通知书”的事实，应当作为定案的依据。
3、浠水县人民法院（2009）浠清民初字第375号民事判决书，系双方签订租赁合同签的纠纷，与本案没有联系，不作为证据使用。
4、2011年1月14日、2012年2月7日收据复印件，原告无异议，作为定案依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:
2011年1月1日，原告浠水县国土资源局（甲方）与被告余中山（乙方）签订“房屋租赁合同”一份，约定甲方将位于双桥北路门面出租给乙方使用，年租金壹万元整，租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日。
甲方规定按年度收租金，乙方必须按时缴纳，不得拖欠。
乙方在租用期间不得随意改造甲方的房屋，乙方因经营需要，对房屋进行的各种装修不得影响房屋的结构，并须征得甲方的同意后才能装修，乙方的任何装修费用甲方概不承担，租赁期满后装饰装潢除能够自行拆除以外，不能拆除的甲方不承担任何费用。
甲方因工作需要收回房屋应提前三个月告知乙方，乙方如需要续期应提前30日告知甲方。
合同期满应提前与甲方继续签合同，方能继续使用，不租用应自觉退出所租房屋。
乙方必须遵守合同的约定，合同经营，如违反合约，甲方有权随时取消合约，收回门面。
本合同自签订之日起执行。
被告已缴纳2011年、2012年的房屋租金。
合同期满后，双方未签订房屋租赁合同，被告继续使用该房屋，但未缴纳房屋租金。
2015年12月10日，原告向被告送达退房通知书，通知的内容为:余中山，你租用我局位于浠水县××××北路老大桥头门店，租赁合同早已到期，且自2012年1月1日起至今，你还欠交租金肆万元，现我局决定解除租赁合同，请你在接到本通知之日起15日内搬走房屋内所有物品，腾出房屋交还我局，并交清租金。
逾期所有法律后果由你自行承担。
至原告起诉之日，被告未退出房屋及缴纳下欠的租金。
本院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同不违反法律的强制性规定，合法有效。
租赁合同期满后，被告继续使用该房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。
不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。
在原告依法通知被告解除租赁合同、腾退房屋后，双方的合同即已解除，被告应当在合理期限内将房屋返还原告，被告没有腾退房屋，应当按照合同约定的租金标准支付占用房屋期间的费用。
合同权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。
被告应当支付下欠的租金。
据此，原告请求被告退出房屋、支付下欠租金合法，本院予以支持，但原告请求的下欠的租金数额有误，本院按照被告实际所欠的数额予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条  、第九十八条  、第二百二十六条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，判决如下:
一、被告余中山于本判决生效后10日内退出所租赁的房屋，并支付租金3万元（自2016年1月1日后按照年租金1万元的标准计算顺延至退出房屋之日止）；
二、驳回原告浠水县国土资源局的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，由原告浠水县国土资源局负担250元，被告余中山负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，同时交纳案件上诉费，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
上诉期届满后，七日内仍未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同不违反法律的强制性规定，合法有效。
租赁合同期满后，被告继续使用该房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。
不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限前通知承租人。
在原告依法通知被告解除租赁合同、腾退房屋后，双方的合同即已解除，被告应当在合理期限内将房屋返还原告，被告没有腾退房屋，应当按照合同约定的租金标准支付占用房屋期间的费用。
合同权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。
被告应当支付下欠的租金。
据此，原告请求被告退出房屋、支付下欠租金合法，本院予以支持，但原告请求的下欠的租金数额有误，本院按照被告实际所欠的数额予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十七条  、第九十八条  、第二百二十六条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，判决如下:
一、被告余中山于本判决生效后10日内退出所租赁的房屋，并支付租金3万元（自2016年1月1日后按照年租金1万元的标准计算顺延至退出房屋之日止）；
二、驳回原告浠水县国土资源局的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费800元，由原告浠水县国土资源局负担250元，被告余中山负担550元。

审判长：郭梦宇

书记员：朱夙清