洪某某与上海绿地赵某置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：洪某某(反诉被告)，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：王悦，上海通泽律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何劭鹏，上海通泽律师事务所律师。
　　被告：上海绿地赵某置业有限公司(反诉原告)，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：徐荣璞，执行董事。
　　委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　原告洪某某与被告上海绿地赵某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2018年7月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王悦、被告委托诉讼代理人洪维争到庭参加诉讼。2018年8月23日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王悦、被告委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告洪某某诉称：2016年8月30日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买青浦区赵某镇业煌路128弄《臻悦名苑》68号402室房屋。房屋建筑面积184.41平方米，总房价为人民币7,120,307元(以下币种均为人民币)；合同第十一条约定，除不可抗力外，被告于2016年12月31日前将该房屋交付原告；合同《补充条款一》第六条约定，被告承诺在房屋交付使用之日起180天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)后的30日内，签署《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件，在签署《房屋交接书》之日起10天内办理价格申报、过户申请手续，申领房地产权证(小产证)。被告保证在向原告交付房屋时没有被告设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷，如房屋交付后出现与被告保证不相一致的情况，由被告承担全部责任。2016年12月24日，被告向原告发出《进户通知》，声明房屋实测面积184.05平方米，总房价调整为7,106,407元，2016年12月31日和2017年1月1日可办理进户手续。2016年12月31日，原告办理了交房手续，发现房屋内部尚处于装修施工状态，多处未完工，已完工的部分也呈现多处可见的质量问题，根本无法入住。合同承诺的车库入户钢门，也被换上了木门。原告要求物业督促整修，与被告进行多次交涉，被告进行各种小修小补，至6月，仍有多处质量问题未能得到解决。2017年7月14日，原被告签署《房屋交接书》，并向原告寄送房地产登记申请书等文件。2017年7月27日，原告缴纳维修基金7,150.34元，在青浦区房地产交易中心办理申请登记业务时却因被告未撤销在系争房屋上设定的抵押权，原告无法办理房地产权证(小产证)，直至2017年12月中旬，该抵押权方被撤销。原告认为，被告作为房屋出卖人，协助买受人进行所有权转移登记是其最基本的一项义务，该义务的最后履行期限也在双方签订的合同中进行了明确的约定，被告违反承诺，在系争房屋上设定他项权利，致使原告无法取得房地产权证，应当按照约定计算违约金赔偿，且被告交付房屋不符合约定，存在装修质量问题，应当承担相应的赔偿责任。为维护原告的合法权益，故原告起诉至法院请求：1、判令被告因未按合同约定的时间撤销上海市青浦区赵某镇业煌路XXX弄XXX号XXX层402(复式)房屋的抵押登记，导致原告未能按合同约定的时间办理房地产权证，应支付逾期办理房地产权证违约金，以已付购房款总额7,106,407元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率(一年以内短期贷款利率4.35%)上浮50%(6.525%)的标准，自2017年7月24日起计算，计至实际撤销抵押时间为止，现暂按2017年12月9日为计算标准，计175,314元(7,106,407元乘以138天除以365天乘以6.525%)；2、判令被告承担原告因房屋装修质量严重不合格所造成的各项损失共计85,000元，具体组成参诉状附件《损失清单》：2017年1月至6月房屋空置损失84,000元，小区同面积住房的出租均价为14,000元。车库入户门(钢门)1,000元(市场均价)。3、判令被告负担本案的诉讼费。
　　被告上海绿地赵某置业有限公司辩称：并非被告的原因而逾期办理小产证，合同没有关于逾期办理小产证的约定，原告计算利息的标准没有法律依据。被告是承担修复义务，不承担赔偿责任，没有法律依据及协议依据，原告主张的损失没有证据证明。请求驳回原告全部诉请。
　　同时，被告上海绿地赵某置业有限公司反诉称：2016年8月30日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买青浦区赵某镇业煌路128弄《臻悦名苑》68号402室房屋，总房价为人民币7,120,307元。合同第七条约定原告未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按照逾期未付款额的日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同约定原告于2016年11月20日前付清最后一笔房款498万元，但是原告2016年12月3日支付150万元，2016年12月10日支付165万元，2016年12月28日支付183万元。按照合同约定，原告应支付逾期付款违约金61,020元。故反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金61,020元(以498万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年11月21日计算至2016年12月3日，违约金为32,370元；以348万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年12月4日计算至2016年12月10日，违约金为12,180元；以183万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年12月11日计算至2016年12月28日，违约金为16,470元。)；2、反诉被告承担全部诉讼费。
　　针对反诉，原告洪某某辩称：被告的反诉没有事实与法律依据。请求驳回。被告没有提供任何证据证明，仅口头陈述，不足以证明。被告应承担举证不能的法律后果。即使答辩人存在延迟支付房款的行为，也不存在违约，理由：原告系全额付款，期间难免存在波折，原告不存在恶意拖欠的主观恶意。原告多次向销售人员沟通，销售表示只要在交房前支付即可，销售的行为代表被告，其同意原告延迟交付房款。被告作为开发商，如果认为原告违约，早已向原告提出，但当原告全部支付房款，可见被告从未认为原告有违约责任，或早已放弃追究原告违约的责任。
　　经开庭审理查明，2016年8月30日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区赵某镇业煌路128弄《臻悦名苑》68号4层402(复式)室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为184.41平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为7,120,307元；合同第七条约定原告若未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，被告有权单方面解除合同，原告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，被告有权在原告已支付的房价款中扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给原告，如原告已支付的房价款不足赔偿的，被告有权追索。合同第十一条约定被告定于2016年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起10天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告交房通知书规定日期。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起10天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房地产权证(小产证)。被告保证在向原告交付该房屋时该房屋没有被告设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷，如房屋交付后出现与被告保证不相一致的情况，由被告承担全部责任。被告交付的房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿，如主体结构不符合合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。附件一约定2016年8月30日前，原告支付首期房款1,430,307元。2016年9月10日前，原告支付71万元。2016年11月20日前，原告支付余款498万元。附件四他项信息：在建房屋抵押，债权金额337,000,000元，他项权利人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行，受理日期2014年12月11日。
　　合同签订后，2016年8月30日，原告支付1,430,307元；2016年9月9日，原告支付71万元；2016年12月3日，原告支付150万元；2016年12月7日，原告支付165万元；2016年12月28日，原告支付183万元，并支付住宅维修基金7,150.34元。2016年12月31日被告将房屋交付于原告。
　　另查明：2016年12月23日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2017年6月23日取得《不动产权证》。原告于2017年7月14日领取办理小产证相关资料并签订房屋交接书，房屋总房价款7,106,407元(已付)。2017年11月24日，被告撤销抵押。原告已于2018年1月办理系争房屋不动产权证。
　　庭审中，原告坚持不要求对系争房屋质量问题进行鉴定。
　　以上事实，有原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、上海市新建住宅交付使用许可证、不动产权证、发票、住宅维修基金收款凭证、房屋交接书、不动产登记簿、商品房结算及进户凭证等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
　　审理中，原告表示，原告具有购房资格，不存在无法办理产证的其它情形。被告未按时撤销抵押，抵押权未涤除的后果明显，在办理产证的其他条件都具备的情况下，交易中心告知原告无法办理不动产登记，被告的行为违反了合同义务，理应承担赔偿责任，司法解释已对被告的违约行为应当承担的违约责任予以明确，被告认为合同未约定违约金条款，未约定违约金条款并不代表无需承担违约金，还可以法律法规确定。在合同约定要求被告配合办理房屋过户期限内，被告的行为致使原告无法办理权证，原告主张的违约金远远无法弥补实际损失。系争房屋装修存在质量问题，质量不合格无法安全入住。微信联系记录及小区物业公司向被告发送工作联系单，均证明原告所在小区普遍存在地板发黑、踢脚线发霉等质量问题，物业已向开发商反映。交房时被告提供的房屋质量严重不合格是事实，被告也从未否认，原告因房屋维修无法入住造成的损失真实存在，原告要求被告赔偿合理。
　　被告表示，即便被告存在逾期，被告也不应支付违约金，原告未举证证明存在实际损失。关于格式条款，被告认为原告理应清楚条款的含义，已经签订确认，属于双方真实意思表示。即便房屋存在需要修理的情况，不影响原告实际居住，原告自己空置房屋，损失不应由被告承担。原告主张房屋赔偿，没有依据。原告主张赔偿，被告认为必须鉴定房屋质量。原告表示销售同意延期支付房款，被告认为不是事实，原告未提供证据证明。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据合同约定被告取得大产证后30日内，双方签署《房屋交接书》，并在签署《房屋交接书》之日起10天内，双方办理过户手续，申领房屋的小产证。由于被告未撤销系争房屋设定的抵押，致原告无法办理不动产权证，虽然该条款中未约定被告逾期办证应承担违约金，但根据法律规定，原告作为守约方有权要求被告承担相应的违约责任，对于违约金的标准可参照法定标准计算。被告存在逾期办证违约事实，原告作为守约方有权向被告主张违约金，关于原告主张逾期办证违约金的计算方式，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据法律规定，质量不符合约定的，首先应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等的违约责任。而原、被告在商品房预售合同中对交付的房屋有工程质量问题被告应承担的法律责任已经作了明确的约定，即在保修期内被告除免费修复外，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。经本院释明后，原告仍坚持不申请鉴定，故对原告主张的因质量不合格所造成的相应损失，本院难以支持。原告在支付第三期购房款498万元时迟延支付，原告认为迟延支付经被告同意，但无相应证据证实，应承担逾期付款的违约责任，被告要求原告承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
　　一、被告上海绿地赵某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告洪某某逾期办证违约金(以人民币7,106,407元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2017年7月25日起计算至2017年11月24日)；
　　二、驳回原告洪某某的其余诉讼请求；
　　三、反诉被告洪某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海绿地赵某置业有限公司逾期付款违约金人民币58,545元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币1,925元，减半收取计人民币962.50元，由原告洪某某负担人民币937.50元，被告上海绿地赵某置业有限公司负担人民币25元；本案反诉费人民币662元，由反诉原告上海绿地赵某置业有限公司负担人民币25元；由反诉被告洪某某负担人民币637元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹