泊头市古楼街居民委员会、石某某物权纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：泊头市古楼街居民委员会。
法定代表人：王敏，主任。
委托代理人安宝生，河北博海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石某某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，身份证地址：河北省泊头市。
被上诉人（原审被告）王井泉（系石某某之夫），男，xxxx年xx月xx日出生，回族，身份证地址：河北省泊头市。

上诉人泊头市古楼街居民委员会（以下简称古楼居委会）因与被上诉人石某某、王井泉物权纠纷一案，不服河北省泊头市人民法院（2016）冀0981民初2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
本院二审期间，上诉人提交常振梅出具的证明一份，用以证明房产局员工常振梅收取居委会房租金的事实。被上诉人质证后，对该证明的真实性不认可，认为常振梅出具的证明与本案没有关联性。二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。

本院认为，房屋所有权登记内容及土地使用证书是确定房屋所有权的重要依据。一审中，上诉人提交的房屋所有权证存查资料、公有房屋所有权登记申请书及泊企事国用（2001）字第022号国有土地使用证，可证明古楼居委会是争议房产所有权登记申请书的申请人，土地使用者亦为古楼居委会。虽然《房屋拆迁补偿安置合同》为石某某与拆迁人所签，但被拆迁人载明为：鼓（古）楼街居委会，石某某仅为委托代理人。现争议房产被拆迁，应对征地范围内房屋所有权人进行补偿安置。
审理中，被上诉人主张，其占有的两处房屋是用5万元购买的古楼居委会的房屋置换得来，补偿款也应归其所有，但上诉人未提供已支付房屋价款的证据。同时，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。争议房产为不动产，则即使被上诉人与古楼居委会之间的房屋买卖关系属实，在不动产登记完成之前，争议房产的权属拆迁后并未发生变化，即仍由古楼居委会所有。况且，古楼居委会的土地为划拨，《城市房地产管理法》第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”据此，划拨土地上的房屋虽然在符合条件时可以转让，但转让是受到严格限制的，其转让应当经过有关部门审批后才能生效。本案中古楼居委会占用土地从审批至今性质一直为“划拨”，土地使用权属于古楼居委会。被上诉人主张房屋买卖没有依据法律规定报有关部门批准，至二审诉讼也没履行审批手续，故违反了合同法第52条的规定，应为无效，在物权效果上即存在瑕疵。
另一方面，房屋因拆迁转化为补偿款、置换房屋，都仅为物在价值形态上的转化，其权利人并未发生变化。本案中上河城E区49号楼2单元203室、204室房屋系拆迁安置房屋，应是对古楼居委会的安置，拆迁所得款项亦应属于原房屋所有权人。
综上所述，泊头市古楼街居民委员会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：

审判长 张友僧
审判员 穆庆伟
审判员 余志刚

书记员： 蔡一璘