河北荣某房地产开发集团有限公司与石某某达世行房产经纪有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

原告：河北荣某房地产开发集团有限公司。地址：河北省保定市唐县中山南大街。
法定代表人：张荣某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王兴红，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈伟锋，该公司员工。
被告：石某某达世行房产经纪有限公司。地址：河北省石某某市建设北大街中浩第一商务楼*楼**楼。
法定代表人：成国胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯云霞，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：陈鹏龙，河北锦泽律师事务所律师。

原告河北荣某房地产开发集团有限公司与被告石某某达世行房产经纪有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北荣某房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人王兴红、陈伟锋，被告石某某达世行房产经纪有限公司的委托诉讼代理人冯云霞、陈鹏龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告河北荣某房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告赔偿原告违约金66993元；2、判决被告返还多支取原告的佣金和溢价338450元；3、判决被告返还支取原告的策划及设计费100000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年4月10日原告与被告签订《销售代理合同》，于2014年1月28日签订《销售代理合同补充协议》。因被告在合同约定期间未完成销售任务，原告于2015年12月5日通知被告解除合同。自2013年9月至2015年7月原告共支付给被告溢价和佣金6523837元（含月费156000元）。2017年唐县房地产交易管理所对盛世豪庭小区房屋产权面积进行测量计算,2017年5月17日唐县房地产交易管理所出具最终测量面积，按最终测量面积进行计算2013年9月－2015年7月总佣金为6699319元。按合同约定原告应支付被告90%佣金和溢价6029387.1元，由于被告假报、虚报导致支取佣金及溢价金过多，已超出合同约定，现原告已支付给被告6523837元（含月费156000元），所以被告应退还原告338450元（因被告未完成销售任务，10%的佣金和溢价669931.9元不予支付）；依据补充协议由于被告未完成销售90%任务（现被告只完成了销售任务的63.16%）被告应支付原告违约金66993元；在销售代理合同第四条第三款约定，策划及设计包干费，原告已足额支付，但被告未进行该项工作，策划及设计不到位，已支取的100000元款项应予退还。上述事实已被唐县人民法院和保定市中院生效判决予以认定，所以被告现共计应退还和赔偿原告505443元。综上所述，根据以上事实情况和合同约定，为了维护原告的合法权益，特此请求唐县人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告石某某达世行房产经纪有限公司辩称，关于原告主要依据唐县人民法院（2017）冀0627民初536号和保定市中级人民法院（2017）冀06民终6104号两份民事判决，要求我方返还多支付的佣金和溢价款，发表如下答辩意见：首先对两份民事判决，我们认为是不公正的，在此我们不想推翻什么，只想阐明一个事实，表示自己的一个观点，对保定市中级人民法院（2017）冀06民终6104号民事判决，现已向河北省高级人民法院提起了申诉。其次，即使按照我们认为不公正的两份判决，我们也不应当返还原告所主张的佣金和溢价款，理由如下：2013年4月10日，石某某达世行房产经纪有限公司与河北荣某房地产开发集团有限公司签订了盛世豪庭小区的销售代理合同。之后双方又分别于2013年9月9日签订了盛世豪庭房屋包括1、2、3、5、6、7、8、9住宅楼、公寓、商业（底价表）。2013年9月26日，签订了盛世豪庭房屋具体销售面积及销售单价表，包括1、2、3、5、6、7、8、9商业作为合同的附件，于是被告就根据原告当时提供的销售面积及销售单价于2013年9月开始进行内部认购，随后根据销售代理合同第4条第1、2、4款关于房屋销售佣金及溢价款的结算方式及每月结算一次的规定，对2013年9月至2014年2月的销售业绩双方进行了核对，并经双方的签字确认，且进行了结算，期间双方又于2014年1月28日又签订了一份盛世豪庭销售代理合同补充协议，作为原则性补充规定。到2013年4月，根据销售代理合同及补充协议的有关规定，该结算2014年3月份销售佣金及溢价款的时候，由于当时房地产市场回温，房屋销售价格开始上涨，原告挣的多了，水涨船高，被告提取的佣金和溢价款也相应增多，这也是情理之中的事，而此时原告却武断认为，被告提取的佣金及溢价款过多，以种种理由拖延不予结算。经被告的一再催促，原告才仅对2014年3、5、6、7月的销售佣金部分进行了结算，但对2014年3、5、6、7月的溢价款部分没有进行结算从而搁置起来，房屋作为一件特殊商品，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，商品房预售应当符合下列条件：向县级以上人民政府房产管理部门备案，取得预售许可证方可销售。综合所述，对方主张的返还多支取的佣金及溢价款没有事实根据及理由。关于违约金的问题，唐县人民法院（2017）冀0627民初536号民事判决书认定的合同的履行期间为2013年4月10日至2015年4月9日止，被告必须在合同的履行期间内完成可销售房源总面积的90%，否则即是违约。一审法院认定的可销售房源面积即住宅的面积、车库的面积、地下室的面积、商业房的面积的总和，现根据唐县住房和城乡建设局分别于2013年12月11日核发给原告的盛世豪庭一期，保定市商品房预售许可证（保[唐]房预售证（2013）第013号）及2015年7月31日核发的盛世豪庭二期保定市商品房预售许可证（保[唐]房预售证（2015）第004号）的两份文件，其中盛世豪庭二期预售许可证上显示二期销售的时间为2015年7月31日，此时间已超过了一审法院认定的合同履行期间，试问没有取得预售许可证的房产原告是否能销售，再问又能算可销售房源吗？其次，通过以上两个商品房预售许可证可以看出，国家并没有允许对车位、地下室进行对外销售，而法院把车位和地下室认定为可销售房源范围内，与法律规定相违背。二期商品房许可证时间为2015年7月31日，也就是5、6、7、8、9号住宅楼从2015年7月31日以后才允许对外销售，原告又没有提出异议，说明销售代理合同继续有效。而此时，原告在没有与被告沟通对合同期限是否顺延及顺延多长时间，双方并没有达成一致意见的情况下，被告突然于2015年12月5日单方向被告发出解除合同的通知（同时也更印证了原告认可双方之间的销售代理合同在2015年12月5日之前仍是有效的事实），从而造成被告无法正常销售。退一步讲，即使按照我们认为保定市中级人民法院（2017）冀06民终6104号民事判决书，我们构成违约，关于违约，根据合同对违约的认定，违约责任主要是弥补另一方的损失，我们认为并没有给对方造成损失，因此关于对方主张的违约责任的事实不充分。关于策划费用的问题，根据销售代理合同第4条第3款，被告做了大量的策划和组织活动，我们不应予退还。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。
原告河北荣某房地产开发集团有限公司为证实其主张提交如下证据：
1、河北省唐县人民法院（2017）冀0627民初536号民事判决书。
2、河北省保定市中级人民法院（2017）冀06民终6104号民事判决书。
以上两份判决书已经明确了佣金及溢价的计算方式，总佣金是6699319元，应支付6029387元，现在我方已支付被告6367837元，被告应退还原告338450元，明确记载被告在审理中，自己承认没有达到销售的90%，根据合同约定，两年中未达到合同约定的销售量，应承担违约责任。
3、销售代理合同。
4、盛世豪庭销售代理合同补充协议。
以上证据证明签订的合同约定了原、被告双方的义务，约定了策划及设计的规定。
5、被告收原告的销售佣金收据12张，共计6523837元（含原告已给付被告156000元的策划费，这个策划费我们是认可的。）
6、唐县房地产交易管理所出具的证明，证明了销售面积得到了法院判决的认定，有效的判决书可以作为本案的依据。
7、盛世豪庭佣金结算明细表及销售明细表，证明总佣金6699319元，应支付90%即6029387元，我方已支付被告6367837元（被告收原告的销售佣金收据12张，共计6523837元，这是扣除策划费后的数额），被告应退还原告338450元。
以上证据证明佣金及溢价款的计算方式、总额及被告支取的数额是多少，从而计算出被告应返还原告多少，并且在原告提交的两份生效判决书中也已经确定了被告违约的计算方式和违约数额，被告应依据合同约定赔偿原告违约金66993元。
8、被告收到前期设计费100000元的收条。
9、侯孟楼的证人证言。
以上证据证明被告应完成唐县盛世豪庭两处样板间与售楼部的装修工程设计，而样板间与售楼部的设计和施工是由侯孟楼完成的，所以被告应返还原告设计费100000元。
被告石某某达世行房产经纪有限公司对原告河北荣某房地产开发集团有限公司提交的证据发表如下质证意见：
对原告提交的证据1、2，没有异议；对证据3、4，关于提供的销售代理合同与盛世豪庭补充协议两份证据没有异议；对证据5，没有异议；对证据6有异议，我们曾经申请唐县人民法院调取唐县房地产交易管理所关于房屋确权面积原始记录，唐县房地产交易管理所总是遮遮掩掩不予提供，因此我们怀疑它的真实性；对证据7不认可，系原告单方作出的，关于具体数额不知道原告如何计算出来的；对证据8的真实性无异议，但对证明目的不认可，100000元是包括样板间在内的整个策划阶段的费用；对证据9不认可，我方对此不知道，侯孟楼与原告公司有密切的利益关系。
被告石某某达世行房产经纪有限公司为证实其主张提交如下证据：
1、销售代理合同，证明原、被告合同关系。
2、销售代理合同补充协议，证明原、被告合同关系。
3、合同附件（房源表、底价表），证明房屋面积及销售单价、房屋底价。
以上证据证明根据双方签订的房源表、底价表进行的销售且有对账单。对销售面积及单价进行了确认。被告是根据原告提供的销售面积和单价进行的销售和结算。
4、确认函1，证明原告认可房屋阁楼是赠送的，不计算在佣金和溢价款中。
5、确认函2，证明房屋预售面积的确定情况。
6、认购协议，证明销售的情况。
7、策划、活动、照片，证明策划活动的执行情况，以及我方设计样板房效果图。
8、商品房买卖合同，证明客户与原告的买卖情况，阁楼的赠送原告认可，不计算在佣金和溢价款中。
9、通知及回函，证明原告单方解除合同的情况。
10、预留房源表，证明原告预留房源的情况。
11、对账单，证明双方对销售业绩的结算情况。
12、公司简介，证明被告公司的基本情况。
13、房屋涨价表，证明双方对销售面积及单价情况。
14、交房问题解答表，证明销售面积的确认情况。
15、两份预售许可证，证明国家核准销售的时间及面积。
原告河北荣某房地产开发集团有限公司对被告石某某达世行房产经纪有限公司提交的证据发表如下质证意见：
对被告提交的证据1、2的真实性没有异议，对被告所提供证据的证明目的有异议。对被告提交的证据3，因被告的证据清单上少，提交的证据多，对于有我公司盖章签字的我公司予以确认，对没有签字盖章的均有异议。对被告提交的证据4的真实性认可，但因被告称阁楼不计算在佣金和溢价款中，因此与本案无关，不予质证。对被告提交的证据5的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议。对被告提交的证据6的真实性没有异议，但对证明目的有异议。对被告提交的证据7，因合同中第4条第3项规定首月中的100000元是包括每个月的策划和设计费26000元，74000元是样板间及销售部的设计费，以后每个月给付26000元，被告提供的证据不是首月的100000元策划和设计费。对被告提交的证据8的买卖合同的真实性和买卖合同情况没有异议，证明目的有异议，商品房买卖合同和预售合同都是被告代原告签订的，符合法律规定，并且在河北省保定市中级人民法院（2017）冀06民终6104号民事判决书中对此有阐述。对被告提交的证据9不认可，因为在两级法院民事判决书中原、被告双方都同意解除合同，现在被告证明原告单方解除合同是不对。对被告提交的证据10的真实性没有异议，对表达的名称和证明目的有异议，预留房源是原告自己留下的，视为被告完成的销售量，没有算取佣金。对被告提交的证据11，因与我方的计算方式及数额有异议，不予认可。对被告提交的证据12不予质证。对被告提交的证据13的真实性没有异议，对证明目的有异议，并不是双方约定按什么涨价的确定。对被告提交的证据14，因与本案无关，没有我公司的盖章签字，没有出处和日期，对被告称的由原告员工贾志旺签字，应提交贾志旺系我公司职工的相关证据。对被告提交的证据15的真实性没有异议，证明目的有异议，只是预售的总建筑面积77000平方米，含地上、地下，实测是82587.82平方米，只是住宅没有地下。
经被告石某某达世行房产经纪有限公司申请，本院依法向唐县行政审批局调取了两份保定市商品房预售许可证及向唐县房地产交易管理所调取了证明一份。
原告河北荣某房地产开发集团有限公司对本院调取的证据发表如下质证意见：
对该证据的真实性没有异议，对于被告的证明目的有异议，该证明与原告提交的唐县房地产交易管理所出具的证明是相互印证，庭审中被告对原告提交唐县房地产交易管理所出具的证明有怀疑是不对的；对于唐县人民法院在唐县行政审批局调取的两份预售许可证没有异议，对证明目的有异议，这只是预售，不是最终决定的，最后决定是根据房屋竣工后实际测量确定的。
被告石某某达世行房产经纪有限公司对本院调取的证据发表如下质证意见：
对预售许可证的真实性没有异议，我们的证明目的是房屋在确权面积确定之前是根据对方提供的销售面积销售的；对证明的真实性没有异议。
对当事人无异议的证据，即原告河北荣某房地产开发集团有限公司提交的证据1、2、3、4、5，被告石某某达世行房地产经纪有限公司提交的证据1、2、5、6、8及证据3中原告盖章签字确认的部分，本院依法向唐县行政审批局调取的两份保定市商品房预售许可证及向唐县房地产交易管理所调取的证明，本院予以确认并在卷佐证。
对有异议的证据，本院认定如下：
对原告提交的证据6，虽被告对此不予认可，但该证明与本院依法向唐县房地产交易管理所调取的证明一致，且在本院（2017）冀0627民初536号民事判决书及河北省保定市中级人民法院（2017）冀06民终6104号民事判决书中认定了该证据的效力，故本院对该证据予以确认。对原告提交的证据7，被告虽对此不予认可，但未提交相反证据证实，故本院对该证据予以确认。对原告提交的证据8，虽被告对该证据的证明目的不予认可，但对收到100000元的事实认可，故本院对该证据予以确认。对原告提交的证据9，原告未提交与该证据相互印证的证据，且被告对此不予认可，故本院对该证据不予确认。
对被告提交的证据3中的原告未盖章签字的部分，原告对此不予认可，且根据合同约定被告应提供销售清单由原告确认，故对被告提交的证据3中原告未盖章签字的部分，本院不予确认。对被告提交的证据4，因原告对该证据的真实性予以认可，因原、被告双方均认可阁楼不计算在预售面积内，且与本案无关，故本院对此不予确认。对被告提交的证据7，原告对该证据虽不予认可，但因原、被告签订的销售代理合同中约定策划及设计由被告负责，与原告提交的证实被告已收取100000元的设计费收据相吻合，故本院对该证据予以确认。对被告提交的证据9，原告对此不予认可，因河北省唐县人民法院（2017）冀0627民初536号民事判决书中认定“庭审中，原、被告现均同意解除销售代理合同”，并非原告单方面解除合同，故本院仅对该证据的真实性予以确认。对被告提交的证据10，原告对该证据的真实性予以认可，因原、被告均认可原告预留的房源视为被告完成的销售量，但不计算佣金，故本院对此予以确认。对被告提交的证据11，原告对此不予认可，而被告又没有其它证据予以佐证，故本院对该证据不予确认。对被告提交的证据12，原告对此不予质证，因该证据与本案并无关联性，故本院对此不予认定。对被告提交的证据13，原告对该证据的真实性无异议，因原、被告对佣金及溢价款有约定，故本院仅对该证据的真实性予以确认。对被告提交的证据14，因未能提供证据证实贾志旺系原告公司员工，且原告对此不予认可，故本院对该证据不予确认。对被告提交的证据15，原告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告河北荣某房地产开发集团有限公司（合同签订时，名称为唐县荣某房地产开发有限公司，后变更为现名）与被告石某某达世行房产经纪有限公司于2013年4月10日签订《销售代理合同》，原告为甲方，被告为乙方。2014年1月28日，原、被告双方签订《盛世豪庭销售代理补充协议》。该合同及补充协议主要约定：原告（甲方）委托被告（乙方）在全国范围内（包括港澳台）独家策划销售代理位于唐县的盛世豪庭房地产项目；合作期限及目标为被告自协议生效之日起2年内完成可销售房源总面积的90%以上（含90%）[销售项目面积系住宅面积、车库面积、地下室面积、商业房面积的总和]；销售底价（均价）双方商定，销售项目包括住宅、车库、地下室、商业用房；佣金依据不同销售项目按一定固定比例提取，超出底价均价部分为溢价，溢价部分被告按30%提取，数额按住宅、车库、地下室、商业房分类计算；策划及包干费用首月10万元、后每月2.6万元，共支付12个月;佣金及溢价款按合同每月5日结算一次，支付90%，其余的10%在被告完成总销售任务后据实一次性结清，出现退户下次扣除；被告不能按时完成该项目的销售代理目标，原告有权解除合同，有权对被告追究违约责任，按总佣金额的百分之一进行索赔。合同还规定了原、被告之间的其他权利及义务。合同签订后，原告将策划及包干费用100000元支付给被告，此后按每月26000元支付，计支付12个月共计312000元。被告亦对盛世豪庭房地产项目开始正式对外代理销售。原告已给付被告佣金及溢价款共计6367837元（已扣除支付被告的月费156000元）。
2015年12月5日，原告向被告发出《通知》，通知被告，根据原、被告签订的协议，因被告未在合同约定的期限完成销售任务（自合同签订日2013年4月10日起至2015年4月9日止，完成可销售房源总面积的90%以上），自通知之日起，解除原、被告双方签订的合同。被告于2015年12月7日回复原告，称双方法定代表人的口头协商未形成书面协议，不同意解除合同，并要求原告支付溢价款。
石某某达世行房产经纪有限公司曾以委托合同纠纷为由以河北荣某房地产开发集团有限公司为被告向本院提起诉讼，本院于2016年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2016年9月10日作出（2016）冀0627民初第711号民事判决书，石某某达世行房产经纪有限公司不服判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉，河北省保定市中级人民法院于2016年12月25日作出（2016）冀06民终5652号民事裁定书，以一审判决认定基本事实不清为由将该案发还重审，本院于2017年2月28日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2017年8月16日作出（2017）冀0627民初536号民事判决书，石某某达世行房产经纪有限公司不服判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉，河北省保定市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）冀06民终6104号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院于2017年8月16日作出的（2017）冀0627民初536号民事判决书中认定本案被告表示认可合同已解除，并且认定唐县房地产交易管理所对由被告代理销售的盛世豪庭第5、6、7、8、9号楼每户住宅的实际面积进行了测量，并于2017年5月17日出具书面证明。

本院认为，本案的争议焦点：1、按照合同约定，被告是否多支取了原告的佣金及溢价款，具体数额是多少；2、被告是否按照合同约定完成了销售任务；3、原告支付被告的策划及设计费100000元是否用于了策划及设计。
针对焦点1，依法成立的合同，受法律保护。原告河北荣某房地产开发集团有限公司与被告石某某达世行房产经纪有限公司签订的《销售代理合同》、《盛世豪庭销售代理补充协议》，系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行合同义务。虽被告对原告提交的盛世豪庭佣金结算明细表及销售明细表有异议，但该证据与被告提交的证据3中的部分证据是吻合的，且原告提交的部分是按唐县房地产交易管理所测量的实际面积得出的，故应按原告提交的盛世豪庭佣金结算明细表及销售明细表计算佣金和溢价款，因此，根据合同约定被告应得的总佣金为6699319元。原、被告均认可原告已给付被告6523837元（含已给付被告156000元的月费），即原告已支付被告佣金及溢价款6367837元。
针对焦点2，原告称被告未按合同约定完成销售任务，虽被告对此不予认可，但因河北省保定市中级人民法院（2017）冀06民终6104号民事判决书中认定：《销售代理合同》签订的时间为2013年4月10日，2014年1月28日，双方签订《盛世豪庭代理补充协议》，补充协议规定合作期限及目标为被告自协议生效之日起2年内完成可销售房源总面积的90%以上（含90%），也就是说从签订合同的2013年4月10日之日起至2015年4月9日止，被告必须完成销售可售房源总面积的90%以上（含90%）的面积才算实现合同的目的，否则即是违约；时至2015年12月5日，已超出合同履行期半年后，被告仍未完成销售房源总面积的90%以上；依据协议条款‘乙方不能按时完成该项目的销售代理目标，甲方有权解除合同，有权对乙方追究违约责任，按总佣金的百分之一进行索赔，由此可见，被告未按合同约定完成销售任务，原告有权按总佣金的百分之一进行索赔，故被告应支付原告违约金66993元（6699319元×1%）。因被告未按规定完成销售任务，根据合同约定，原告仅需要支付总佣金的90%，即6029387元（6699319元×90%），扣除原告已支付的佣金及溢价款6367837元，故被告应退还原告佣金及溢价款338450元。
针对焦点3，原告以被告未将该款用于策划设计要求被告返还策划及设计费100000元，被告对此不予认可，且原告提交的证据不能证实被告未将该款用于策划和设计，故对原告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，被告石某某达世行房产经纪有限公司应支付原告河北荣某房地产开发集团有限公司违约金66993元，并退还原告河北荣某房地产开发集团有限公司佣金及溢价款338450元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告石某某达世行房产经纪有限公司支付原告河北荣某房地产开发集团有限公司违约金66993元。判决生效后十日内付清。
二、被告石某某达世行房产经纪有限公司退还原告河北荣某房地产开发集团有限公司佣金及溢价款338450元。判决生效后十日内付清。
三、驳回原告河北荣某房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8854元，由原告河北荣某房地产开发集团有限公司负担1752元，由被告石某某达世行房产经纪有限公司负担7102元。判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判长 赵永会
审判员 刘二喜
审判员 李伟

书记员： 王晓红