河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部与王某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部
刘宝华（河北双环律师事务所）
李健
王某
袁宗宝（河北三杰律师事务所）

原告:河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部。住所地霸州市益津北路。
负责人:任荣洋，任经理。
委托代理人:刘宝华，河北双环律师事务所律师。
委托代理人:李健，烟草公司办公室干部。
被告:王某。
委托代理人:袁宗宝，河北三杰律师事务所律师。
原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理。依法由审判员张海涛、蔡德胜、王艳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部委托代理人刘宝华、李健，被告王某及委托代理人袁宗宝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告庭审中向本院提交了下列证据:
证1、2007年10月22日房屋租赁合同一份，证明目的为原被告存在房屋租赁合同关系。
证2、2007年10月22日霸州市卷烟营销部关于胜芳批发部整体出租补充协议一份，证明目的为对租赁物的改造和装修问题，到期后租赁物归原告所有。
证3、原告2013年1月30日向王某发出的《通知书》，证明目的为已告知被告房屋租赁合同期满不再续租。
证4、租赁房屋的土地证和房产证各一份，证明目的为出租房屋和土地是合法的。
证5、《河北省烟草商业企业资产租赁管理办法》（中烟冀办（2003）54号），证明目的为原告不继续出租房屋属于行业对固定资产管理的要求。
被告的质证意见为:
对证1真实性没有异议，原被告双方已经就租赁期满后继续出租给被告达成合意，原告明确表示继续租给被告，签订5年的原因是原告内部要求最长只能签5年。证据2的真实性没有异议，只是对办公楼的粉刷和地面增高处理，其他东西没有约定归原告所有，不是全部归原告，被告的实际投资已经远远超过了预计的投资。证据3通知并没有送达给被告，被告没有收到。证据4的真实性没有异议。证5与本案没有关联性，是内部文件，内部的决定不应该影响对外的效力。
被告庭审中向本院提交了下列证据:
证1、2013年12月24日经过公证的张荣杰证明一份。证明内容:“证明我叫张荣杰（男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，身份证号:××，我于2007年3月至2008年4月在河北省霸州市烟草专卖局任局长职务，同时在河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部任经理职务，2007年10月22日河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟经营部经过与王某协商签订房屋租赁合同，将座落在霸州市胜芳镇凯顺路烟草批发部的房屋租赁给王某，同日双方经过协商就王某对其租赁的楼房及院内基础设施改建项目的相关事宜签订了关于胜芳批发部整体出租补充协议，当时与王某签订的租赁期限为五年，但是王某提出由于他对办公楼和院落改建和装修投资太大，租赁五年时间太短，不能收回投资，如果只租赁5年损失太大，要求长期租赁，当时河北省烟草公司方廊坊市公司霸州市卷烟营销部经过请示河北省烟草公司廊坊市公司有关主管部门，原则上同意五年租赁时间到期后，在增加租金的基础上继续租赁给王某，租金数额在到期后根据市场情况双方再行商订，当时是与王某就继续租赁的事宜达成的口头协议，没有签订书面协议。特此证明。”证明目的为2007年10月22日原被告签订租赁合同时就5年租赁期满后继续租赁给王某达成协议，张荣杰是原告方当时的负责人。
证2、原告与其他租赁户签订的租赁合同，证明目的为原被告订立的合同属于格式合同，是原告提供的，应作不利于原告方的解释。除租赁位置、租金、租期不一致外，其他都一致。
证3、2013年12月27日王某与原告代理人李建的通话录音一份，证明目的为原被告签订租赁合同时李建作为原告的代理人商谈相关事宜，王某进行长期租赁，原租赁期满后继续租赁给王某。
原告的质证意见为:
证1的证据形式不合法，证人应当出庭作证，公证处作为公证单位无权对证人证言作出证明，从内容上也是不真实的，不予认可，原被告就房屋租赁问题是通过书面的形式加以确认，在合同中约定了租赁房屋的内容、租金、期限，应当以签订书面协议为准，至于双方有口头意见，因没有达成书面协议，没有经过双方的确认不能作为认定事实的根据。证据2法律对格式合同有明确规定，房屋租赁合同不属于格式合同的范围。证据3的合法性不予认可，双方通话应说明，尤其在诉讼中，从内容上看不真实，房屋产权是市公司，并非霸州经营部，应当以签字盖章的形式确认。
经过庭审质证，原告提供的证1、4符合证据真实性、客观性、关联性，本院予以采信，证2系原被告双方签订，被告对真实性予以认可，本院对其真实性予以采信，但不能达到原告的证明目的。证3系原告单方的通知书，不能达到原告的证明目的。证5缺乏与本案的关联性，本院不予采信。被告提供的证据1系经过公证证人证言，本院对其真实性予以采信，但不能达到被告的证明目的，证据2、证据3均不能达到被告的证明目的，本院不予采信。
本院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议及霸州市卷烟营销部关于胜芳批发部整体出租补充协议，均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人均应按照合同约定履行义务。本案争议的焦点是租赁合同期满后，被告能否对租赁物继续租赁。被告辩称原被告就期满后被告续租已达成协议，对此主张被告负有举证责任，但被告未提供充分证据予以证明，故本院对被告的此抗辩理由不予支持。原被告租赁合同期满后，双方未继续订立合同，《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故本院对原告要求被告返还承租的房屋和院落的诉讼请求予以支持。被告未返还给原告租赁物，应当赔偿原告的损失。原告主张由被告承租逾期交付租赁物期间自2013年4月1日至被告实际返还原告租赁物的损失，因原告未提供损失计算依据的相关证据，故本院参照原被告签订的房屋租赁合同约定的年租金100000元的标准计算自租赁期限届满次日即2013年4月1日起至被告实际返还原告租赁物之日止。原告在庭审中提出要求法院责令被告停止经营的请求，因责令停业不属于民事案件管辖的范围，本院不予支持。被告经原告同意对租赁物进行了改建、装修、扩建部分无产权登记，补充协议对租赁物院内基础设施的改进项目及办公楼的装修项目约定待租赁到期后归原告所有（如地面、墙面、外墙、门窗等），对扩建部分未进行约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条  ，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担。就扩建部分的费用承担，被告在庭审中主张如原告不再继续履行租赁合同，原告有重大过错，应由原告赔偿给被告造成的损失，但被告在法定期限届满前未就损失部分提起书面反诉，被告可另案主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条  之规定，判决如下:
一、被告王某于本判决生效后三十日内返还原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部位于霸州市胜芳镇经起路东侧的租赁物房屋及院落一处；
二、被告王某支付原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部自2013年4月1日至实际返还租赁物之日的损失，按每年100000元计算。
三、驳回原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部的其他诉讼请求。
案件受理费1050元由被告王某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费1050元，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

本院认为，原告与被告签订的房屋租赁协议及霸州市卷烟营销部关于胜芳批发部整体出租补充协议，均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人均应按照合同约定履行义务。本案争议的焦点是租赁合同期满后，被告能否对租赁物继续租赁。被告辩称原被告就期满后被告续租已达成协议，对此主张被告负有举证责任，但被告未提供充分证据予以证明，故本院对被告的此抗辩理由不予支持。原被告租赁合同期满后，双方未继续订立合同，《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，故本院对原告要求被告返还承租的房屋和院落的诉讼请求予以支持。被告未返还给原告租赁物，应当赔偿原告的损失。原告主张由被告承租逾期交付租赁物期间自2013年4月1日至被告实际返还原告租赁物的损失，因原告未提供损失计算依据的相关证据，故本院参照原被告签订的房屋租赁合同约定的年租金100000元的标准计算自租赁期限届满次日即2013年4月1日起至被告实际返还原告租赁物之日止。原告在庭审中提出要求法院责令被告停止经营的请求，因责令停业不属于民事案件管辖的范围，本院不予支持。被告经原告同意对租赁物进行了改建、装修、扩建部分无产权登记，补充协议对租赁物院内基础设施的改进项目及办公楼的装修项目约定待租赁到期后归原告所有（如地面、墙面、外墙、门窗等），对扩建部分未进行约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条  ，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按过错分担。就扩建部分的费用承担，被告在庭审中主张如原告不再继续履行租赁合同，原告有重大过错，应由原告赔偿给被告造成的损失，但被告在法定期限届满前未就损失部分提起书面反诉，被告可另案主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条  之规定，判决如下:

一、被告王某于本判决生效后三十日内返还原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部位于霸州市胜芳镇经起路东侧的租赁物房屋及院落一处；
二、被告王某支付原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部自2013年4月1日至实际返还租赁物之日的损失，按每年100000元计算。
三、驳回原告河北省烟草公司廊坊市公司霸州市卷烟营销部的其他诉讼请求。
案件受理费1050元由被告王某承担。

审判长：张海涛
审判员：蔡德胜
审判员：王艳

书记员：宋广权