河北省地震局张某某中心台与郝某典当纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：河北省地震局张某某中心台，住所地张某某市鱼儿山路18号。
法定代表人：马利军。
委托代理人：宋寿青，河北隆业律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郝某。
第三人：刘某。
被告及第三人的委托代理人：濮天顺，张某某市君安法律事务所法律工作者。

原告河北省地震局张某某中心台与被告郝某、第三人刘某典当纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告河北省地震局张某某中心台的委托代理人宋寿青、被告郝某、第三人刘某及委托代理人濮天顺到庭参加诉讼，原告的法定代表人马利军经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
河北省地震局张某某中心台向本院提出诉讼请求：1.确认合同第四条“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房屋，房屋所有权归乙方所有。届时甲方须协助乙方办理房产证。”的约定无效；2.判令被告郝某立即返还占用原告的三间大房、三间小房及院落，并将在所典房屋西侧空地上自盖的三间大房交由原告，上述房屋价值10万元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2001年2月25日，原告与被告签订了《典房协议书》，协议约定原告以典当款四万元的价格将三间大房、三间小房、大小房之间的院落及此院落西墙至大院西墙之间的10.8×14.4（平米）院落典给被告，典期为八年。协议约定，典当期间，房屋产权归原告所有；典当期满，原告及时通知被告并全额退还典房款，即可收回房屋使用权，双方均不负担利息；若典当期满后超过两年，原告仍不赎回房产，房屋所有权归被告所有；典当期满，原告收回房产时,被告需保证房屋结构完整，大房能够住人，小房能够储物，否则原告有权从赎金中扣除维修房屋所需费用。协议还约定，原告允许被告在大房西侧空地盖平房,所盖新房结构应与旧房接近，新房产权归原告所有，被告有居住权，原有旧房典当期期满后，原告有权同期折旧收回此房，若因不可抗拒原因需提前收回此房时，则应按市场评估价格收回。协议签订后，原告将上述房屋交于被告，被告在所典房屋西侧空地上又盖了三间大房。按协议约定，房屋典期应于2009年2月24日到期，被告所典房屋与后盖的房屋均应由原告赎回。2009年8月至2015年6月间，原告多次召集被告参加地震台组织的收回房屋协调会，被告参加了2015年6月15日的协调会，原告还于2010年11月4日向被告送达了房屋收回通知书，但被告不予配合。虽然典房协议第四条约定了“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房产，房屋所有权归乙方所有，届时甲方须协助乙方办理房产证”，但由于典当房屋的土地及地上建筑皆属于国有资产，未经国家批准不能发生权属转让的法律效力，且也不符合国有资产处置的强制性规定，因此，该约定为无效约定，被告也不能据此约定取得典当房屋的所有权。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。
郝某辩称，一、原告的诉讼主体不适格。我们实质是买赤城县地震台抵账的平房，地震台盖新楼给不了工程款，就用旧平房给施工人高明瑞抵账。后来高明瑞为付工人工资，将抵账房卖给刘某。我的房是刘某三万元卖给我的。我的卖房款交给了刘某，刘某交给了我房。因是地震台名下的房，将来还需地震台给办房证，这就需与赤城县地震台有一个书面协议。当时我需要签一个买房协议，赤城地震台说买卖房屋他们单位财务不好处理，所以签成典房协议，但地震台绝不往回收房，因此，我是同赤城县地震台买的房，同赤城县地震台签的协议，这与原告毫无关系，现在赤城地震台依然在我县设立。赤城县地震台才是本案的诉讼主体，原告的诉讼主体不适格。二、超过诉讼时效。原、被告的典当协议于2009年4月27日期满，至2016年7月原告起诉，已达七年时间，至今原告既没有收房也没有退钱，已经超超过法律规定的两年诉讼时效。三、原告无权要求确认合同第四条无效。1.原告引最高院的《意见》，说典期届满十年内有权收回典当房屋，这说的是在双方约定不明情况下的意见。本案典房协议中，赤城县地震台向我承诺，期满两年不赎房，房屋产权归我，这是赤城县地震台自己的真实意思表示，没有任何人强加，赤城县地震台对自己的承诺必须依合同法履行；2.原告以典当房屋的土地及建筑物属于国有资产，未经批准权属转让无效，主张本案典房协议第四条无效。这是地震台自己打自己嘴巴。典当协议在前提中写明，因地震台需要用钱，以产权归地震台所有的一处房产典给我，典房协议说房屋产权归地震台，起诉状又说房屋产权属国有资产，地震台不能既当运动员又当教练员，地震台必须对双方因典房协议产生的后果，承担全部责任。四、我有权拒绝返还房产。典房协议第四条规定：“典当期满，甲方及时通知乙方并全额退还典房款，即可收回房屋使用权。”现在，地震台在我实质是买房款不退的情况下，就想要房，原告这是见我县棚户区改造着急了，在此，我要依据《合同法》第六十七条主项先履行抗辩权，拒绝原告主张我返还房产。鉴于以上情况，我请求人民法院驳回原告的诉讼请求，同时，我要提出反诉，请求地震台立即给我办理房产证，否则，赔偿我由于地震台欺诈行为使我受到的全部损失。
第三人刘某诉称，原告主张郝某返还的全部财产，是我从承包赤城县地震台工程的承包人高明瑞手中花四万元买的，买后，我把三间大、小房以三万元卖给了郝某。自己在三间房基础上，另盖了三间房。具体情况是：1999年，高明瑞承包了赤城县地震台院内住宅楼和办公平房附属工程，承包的工程结束后，地震台付不了高明瑞的工程款，当时，赤城县地震台用地震台院里旧平房最西面三间（现郝某住）和房西三间房基地，给高明瑞顶工程款四万元。高明瑞急于变现抵账房付工人工资，将上述抵账房以四万元卖给了我。于是，我将三间平房卖给了郝某，自己在三间房基地上另盖了三间房。由于我和郝某怕买地震台的顶账房出问题，为将来顺利过户办房产证，才与赤城县地震台签了典房协议。闫台长说：签房屋买卖协议我们单位在账务上不好处理，只能签房屋典当协议。她说放心，无论典当协议怎么写，我们地震台是公家说话算数，绝不会再往回收房。典期你们写30年、50年都行。郝某为了尽早办理房屋过户手续，典期写了8年。综上所述，我请求以第三人的身份和郝某一起参加诉讼，包括本诉和反诉。
郝某向本院提出反诉请求：1.要求追加赤城县地震台，为被反诉人参加诉讼；2.履行承诺，及时给我们买的抵账房办理房产证；3.若收房，须按县2016年棚户区改造房屋拆迁政策，赔偿我们应得利益以及15年的贷款利息损失。暂主张35万元。事实和理由：2001年4月，赤城地震台因在院内新盖了住宅楼和办公室，公开向社会出售地震台院里闲置的一排旧平房，房价随行就市。我得知情况后觉得价格也行，想买几间。恰遇，刘某买到赤城县地震台给高明瑞包工程顶账的三间房和三间房地基要卖，于是我三万元从刘某手里的买了三间房。刘某在我房西的三间房基地上另盖了三间新房。我们怕买地震台的顶账房有问题，无法办房产证，就要求与地震台签一份房屋买卖协议。可是，地震台闫台长说签房屋买卖协议他们单位不好下账，可签一个典房协议走个形式，地震台肯定不再往回收房，典期签30年或50年随我便。一同和我买房的共五家，有：史银、尹军、张江、杨玉明和我郝某。2009年4月，8年典期届满，闫台长不当台长调走了。赤城县地震台新来人员，不知道我们典房协议的背景想收房，我说不行，我的房不是买你们的，买的是你们给包工程人顶工程款的房。当初，我与赤城地震台虽签了典房协议，但赤城县地震台闫台长承诺单位绝不会往回收房，并承诺给办房产证。此后，赤城地震台再也不提同我收房之事，不觉5年过去了。2015年6月，赤城地震台拖着不给我办房产证。对此，同赤城地震台签典房合同的几户，也等急了。于是，我们选代表到张某某找赤城地震台的主管单位，要求督促赤城县地震台立即给我们办理房产证。张某某地震台接待我们的领导答应我们，在他任职期间把我们的要求解决好。所以，让我们回去等着。等待期间，恰遇2016年赤城县政府出台的县城棚户区改造房屋拆迁政策。我们买的地震台的平房，也在拆迁范围。每平米置换一平米楼房，不要楼房一平米给4700元，我的房经拆迁人员实地测量为150多平米，可得拆欠款70多万。此时，本诉原告看到此次商机有利可图，于是，违背赤城县地震台当初对我们的承诺，起诉我们要收房。我和刘某没有买赤城县地震台的房，为了将来能给抵账房顺利办房产证，才与赤城县地震台签了典房协议。我们出的钱是当时市场同等旧房的买卖价格。我不占任何人的便宜，更没有让国家吃亏。所以，我们的善意行为，应当受到法律的保护。我们的主张是：首先，要求赤城县地震台履行承诺，给我买的抵账房办理房产证，否则，对给我们造成的实际利益损失，要求依法赔偿。
河北省地震局张某某中心台辩称，要求赤城地震台参加诉讼这是不合法的，不能在反诉中要求增加被告。反诉原告要求办理房产证，不具备法律规定，协议第四条是无效条款，不能依据无效条款进行登记。被告诉求的事实理由不充分。按照棚户区改造的条件以及15年利息是没有法律依据的，划拨土地是国有资产，由于反诉原告非法占用反诉被告房屋7年之久，不要求你赔偿已经是仁至义尽，反诉原告要求的赔偿没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的典房协议、收回房屋通知书、赤城县国用（2009）第ZB0009号土地使用权证、房屋所有权证与本案具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；对张某某中心台关于赤城县典房座谈会会议记录、签到表、录音，该三份证据证实2015年6月15日原、被告双方对所典当房屋是否收回进行协商，本院予以认定；对河北省地震局冀震发（2002）11号文件，本院认定如下，该证据系河北省地震局发布的文件，该文件中设置张某某中心台，负责所辖台站的党务、行政、后勤管理等工作，并经过河北省地震局证明，赤城地震台不具有独立的事业单位法人资格，不能独立承担民事责任，赤城地震台名下的所有资产及赤城地震台所签订的相关合同的权利义务皆有张某某中心台承担，因此，河北省地震局的证明及冀震发（2002）11号文件、河北省地震局证明能够证实赤城地震台现在已经没有独立的事业单位法人资格，河北省地震局张某某中心台作为本案原告主体适格。对于被告郝某提交的证据，典房协议本院予以认定，对高明瑞、张明的证明，因高明瑞、张明未到庭作证，该证据不符合证据形式要件，不予认定；对于史银的证明，与本案具有利害关系，不予认定。对于赤城县政府赤政发（2016）15号文件与本案没有关联性，不予认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年，河北省地震局赤城地震台与郝某签订典房协议书，协议约定，赤城地震台以典当款40000元的价格将位于赤城地震台家属院内三间大房、三间小房、大小房之间的院落及此院落西墙至大院西墙之间的10.8×14.4（平米）院落典给郝某，典期为八年；典当期间，房屋产权归赤城地震台所有，郝某拥有使用权及房屋维修的义务，典当期满前，若因房屋结构原因影响居住时，郝某在征得地震台同意的情况下，出资修缮，地震台赎房时，应给予一定的补偿；典当期满，地震台及时通知郝某并全额退还典房款，即可收回房屋使用权，双方均不负担利息；若典当期满后超过两年，地震台仍不赎回房产，房屋所有权归郝某所有，届时地震台需协助郝某办理房产证；地震台允许郝某在大房西侧空地盖平房,所盖新房结构应与旧房接近，新房产权归原告所有，郝某有居住权，原有旧房典当期期满后，地震台有权同期折旧收回此房，若因不可抗拒原因需提前收回此房时，则应按市场评估价格收回。典当协议签订后，第三人刘某在西墙至大院西墙之间的10.8×14.4（平米）院落上加盖了三间房。按协议约定，房屋典期于2009年到期。2010年11月4日，被告郝某签署了原告向其送达的房屋收回通知书，但原告未能将房屋收回。经双方沟通，被告郝某于2015年6月11日去原告处协商，要求被告办理房产证，双方未达成一致意见。另查，本案中所涉及的房屋的土地为国有划拨土地，该房屋及土地为国有资产。2016年8月9日，反诉原告郝某申请将反诉请求的第三项撤回。

本院认为，2001年，河北省地震局赤城地震台与郝某签订典房协议书是双方真实意思表示，虽然典房协议第四条约定，“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房产，房屋所有权归乙方所有。届时甲方须协助乙方办理房产证”，但是该条约定所涉土地系国有划拨土地，房屋及土地均为国有资产。对上述房屋进行所有权转移的约定时，原告应当办理审批手续，却未能办理审批手续，在法庭辩论终结前仍未能办理批准手续，该条对于典期超过两年原告仍不赎回房产则所有权归被告所有的约定无效。原告在典期届满后于2011年11月4日通知被告郝某收回房屋，但未及时向被告郝某返还典房款，原告应当返还被告郝某典房款40000元。原告未及时返还被告典房款，应负担因未及时返还典房款而产生的利息，该利息按中国人民银行同期贷款利率5.94%计算自2009年1月1日至给付之日。被告杨玉明对房屋的维修和修缮费用等损失及第三人刘某对于加盖的房屋损失未提反诉，可另行主张。反诉原告郝某撤回反诉状第三项“若收房，须按县2016年棚户区改造房屋拆迁政策，赔偿我们应得利益。以及15年的贷款利息损失。暂主张35万元”的诉求，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条、《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：

一、依法确认河北省地震局赤城地震台与郝某于2001年签订典房协议书中对“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房产，房屋所有权归乙方所有。届时甲方须协助乙方办理房产证”的约定无效。
二、原告河北省地震局张某某中心台于本判决生效之日起十日内归还被告郝某典房款40000元及利息（利息自2009年1月1日起至本判决确定给付之日止按年利率5.94%计算）。
三、被告郝某应当在本判决生效后十日内将占有的典房协议约定的三间大房、三间小房及院落一处以及此院落西墙至大院西墙之间的三建房屋返还给原告。
四、驳回反诉原告郝某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告郝某负担；反诉费40元，由反诉原告郝某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张某某市中级人民法院。

审　判　长　　古晓爱 审　判　员　　强秀清 代理审判员　　温　馨

书记员：张燕新 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 《事业单位国有资产管理暂行办法》 第二十四条事业单位国有资产处置，是指事业单位对其占有、使用的国有资产进行产权转让或者注销产权的行为。处置方式包括出售、出让、转让、对外捐赠、报废、报损以及货币性资产损失核销等。 第二十五条事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。