河北电力系统副食品基地供应有限公司、王某某执行异议之诉二审民事判决书

上诉人（原审被告）：河北电力系统副食品基地供应有限公司，住所地沧州市运河区全兴路68号。法定代表人：刘清智，总经理。委托诉讼代理人：张晋，河北经航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，职业，住泊头市。委托诉讼代理人：郭爱华，泊头市古楼法律服务所法律工作者。

河北电力系统副食品基地供应有限公司的上诉请求：撤销沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初9号民事判决，依法改判或者发回重审。上诉事实和理由：一审法院认定事实存在错误。1、一审法院依据被上诉人提交的泊头市住房和城乡规划建设局开具的无房证明认定泊头市交河镇祥和嘉居（三期）5幢3单2层3-101号住宅系被上诉人唯一住房的事实是错误的。一审法院认为，被上诉人是否享有排除强制执行的权利，在于本案是否符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，即（一），在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二），所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三），已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被上诉人的住所地是沧州市泊头市，其仅仅提交泊头市住房和城乡建设局开具的无房证明不能证明被上诉人在沧州市其他区县没有其他用于居住的房屋。因此，一审法院认定该住宅系被上诉人唯一住房的事实是错误的。2、一审法院认定被上诉人与河北世民房地产有限公司交河分公司签订的《祥和嘉居（三期）认定房屋书》构成合法有效的书面买卖合同的事实存在错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房买卖合同应当具备以下内容：（一）、当事人名称或姓名、住所等十三项内容；《祥和嘉居（三期）认定房屋书》并不完全具备以上十三条内容，所以该协议并不构成合法的书面买卖合同。双方之间真正合法有效的书面买卖合同是在2017年9月4日，即涉案房屋被查封之后签订的。所以一审法院认定被上诉人与河北世民房地产有限公司交河分公司签订的《祥和嘉居（三期）认定房屋书》是合法有效的书面买卖合同的事实存在错误。综上所述，被上诉人并不享有排除强制执行的权利，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。王某某答辩称，1、我们认为能够证实当事人有房无房只有泊头市住房和城乡建设局开具证明证实。2、王某某认购书是2016年12月13日，认购书就是商品房买卖合同。3、王某某已按约定向世民房地产公司交河分公司支付了全部购房款。王某某向一审法院起诉请求：一、依法解除对原告购买的祥和嘉居（三期）5幢3单2层3-101号住宅的查封。二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一审法院在执行（2017）冀0903财保193号民事裁定书时，于2017年9月4日查封了该案被申请人河北世民房地产开发有限公司（以下简称世民房地产公司）名下位于泊头市交河镇祥和嘉居11套房屋。案外人王某某于2017年10月24日提出书面异议，本院于2017年11月13日作出（2017）冀0903执异77号执行裁定书，驳回王某某的异议申请。王某某不服，向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，2016年12月13日，王某某与世民房地产公司交河分公司签订了《祥和嘉居（三期）认定房屋书》。该协议约定，王某某认购祥和嘉居（三期）5幢3单2层3-101号商品房，该房屋建筑面积106.68平方米，房屋总价为356000元。2016年11月11日，王某某以银行汇款的方式向世民房地产公司交河分公司的合伙人王臣良支付278393元，世民房地产公司交河分公司为原告出具收据；2016年12月13日，王某某以银行汇款的方式向王臣良支付77607元，世民房地产公司交河分公司为原告出具收据。该公司并为原告开具356000元的增值税普通发票。以上事实有原告提交的身份证复印件、（2017）冀0903执异77号执行裁定书、首套房证明、房屋认购书、仓储间认购书、付款收据、银行汇款证明、合作协议、增值税发票、物业费收据、实际占有并实际装修入住照片以及当事人的陈述等予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点是王某某是否享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，结合本案的具体情况，本案应审查王某某在一审法院采取财产保全措施前是否已与世民房地产公司交河分公司签订合法有效的书面买卖合同，涉案房产是否是用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋，已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。第一，关于当事人是否在一审法院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，2016年11月11日，王某某与世民房地产公司交河分公司签订了《祥和嘉居（三期）认定房屋书》，明确约定了签约双方的基本情况以及所售商品房的具体房号、总价款、付款方式、付款时间、房款交付等基本内容，已经具有法律规定的合同成立的基本要素，并且世民房地产公司交河分公司已经按照约定收受购房款。因此，《祥和嘉居（三期）认定房屋书》属于《商品房买卖合同解释》第五条所规定的商品房买卖合同，故在一审法院采取财产保全措施前，原告王某某与世民房地产公司交河分公司已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，关于涉案房产是否是用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋问题。原告王某某提交了泊头市住房和城乡规划建设局开具的首套房证明、物业费收据、实际占有并实际装修入住照片用以证明案涉房屋已经实际占有并居住且原告名下无其他用于居住的房屋。被告质证称，泊头住建局开具的首套房证明不能证明案涉房屋是其唯一房产，但被告并未提交相反证据。因此，应当认定案涉房屋是用于居住且原告王某某名下无其他用于居住房屋。第三，关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十问题。《祥和嘉居（三期）认定房屋书》约定案涉房产总价为356000元，王某某已按约定向世民房地产公司交河分公司支付了全部购房款。综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，王某某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉求符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，遂判决如下：不得执行本院依据（2017）冀0903财保193号民事裁定书所查封的河北省泊头市交河镇祥和嘉居（三期）5幢3单2层3-101号房屋。案件受理费100元，由被告河北电力系统副食品基地供应有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。
上诉人河北电力系统副食品基地供应有限公司（以下简称电力副食品公司）因与被上诉人王某某执行异议之诉一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河北电力系统副食品基地供应有限公司的委托代理人张晋、被上诉人王某某的委托代理人郭爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据上诉人的上诉内容及被上诉人的答辩，本案双方争议的主要焦点问题由以下两个方面：一、被上诉人所购案涉商品房是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。就这一焦点问题，被上诉人提供了泊头市住房和城乡规划建设局开具的首套房证明、物业费收据、实际占有并实际装修入住照片，这些证据能够证实案涉房屋已经被被上诉人实际占有并居住且被上诉人名下无其他用于居住的房屋。上诉人虽认为泊头市住房和城乡规划建设局开具的首套房证明不能证明案涉房屋是其唯一房产，但并未提交相反证据，故此，本院认为原审法院认定案涉房屋是用于居住且被上诉人王某某名下无其他用于居住房屋，证据确酌，事实清楚，本院予以维持。二、被上诉人是否在一审法院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同。就这一焦点问题，被上诉人提交了其与世民房地产公司交河分公司于2016年12月13日签订的《祥和嘉居（三期）认定房屋书》，该《祥和嘉居（三期）认定房屋书》明确约定了签约双方的基本情况以及所售商品房的具体房号、总价款、付款方式、付款时间、房款交付等基本内容，已经具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同成立的基本要素，并且世民房地产公司交河分公司已经按照约定收受了356000元购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故此，一审法院认为在采取财产保全措施前被上诉人王某某与世民房地产公司交河分公司已经签订了合法有效的书面买卖合同，认定事实清楚，依据合法有效，本院予以支持。另外，被上诉人在一审法院诉请的是解除对案涉房屋的查封，而一审判决的内容是不得执行一审法院依据（2017）冀0903财保193号民事裁定书所查封的河北省泊头市交河镇祥和嘉居（三期）5幢3单2层3-101号房屋，本院认为，一审判决实际上包含了解除查封的内容，故此对一审判决内容的表述本院不再变更。综上所述，河北电力系统副食品基地供应有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人承担。本判决为终审判决。

审判长　　常秀良
审判员　　刘俊蓉
审判员　　王培峰

书记员：王畅