河北电力系统副食品基地供应有限公司、李某某执行异议之诉二审民事判决书

上诉人（原审被告）：河北电力系统副食品基地供应有限公司，住所地沧州市运河区全兴路68号。法定代表人：刘清智，总经理。委托诉讼代理人：张晋，河北经航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郭爱华，泊头市古楼法律服务所法律工作者。

河北电力系统副食品基地供应有限公司的上诉请求：撤销沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初6号民事判决，依法改判或者发回重审。上诉事实和理由：一审法院认定事实存在错误。1、一审法院依据被上诉人提交的泊头市住房和城乡规划建设局开具的无房证明认定泊头市交河镇祥和嘉居（三期）11幢3单502号住宅系被上诉人唯一住房的事实是错误的。一审法院认为，被上诉人是否享有排除强制执行的权利，在于本案是否符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，即（一），在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二），所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三），已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被上诉人的住所地是北京西城区，其仅仅提交泊头市住房和城乡建设局开具的无房证明不能证明被上诉人在其住所地没有其他用于居住的房屋。因此，一审法院认定该住宅系被上诉人唯一住房的事实是错误的。2、一审法院认定被上诉人与河北世民房地产有限公司交河分公司签订的《祥和嘉居（三期）认定房屋书》构成合法有效的书面买卖合同的事实存在错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房买卖合同应当具备以下内容：（一）、当事人名称或姓名、住所等十三项内容；《祥和嘉居（三期）认定房屋书》并不完全具备以上十三条内容，所以该协议并不构成合法的书面买卖合同。双方之间真正合法有效的书面买卖合同是查封之后签订的。所以一审法院认定被上诉人与河北世民房地产有限公司交河分公司签订的《祥和嘉居（三期）认定房屋书》是合法有效的书面买卖合同的事实存在错误。3、一审法院认定被上诉人已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的事实存在错误。根据一审法院查明的事实，2017年8月4日，被上诉人的哥哥李常忠为其出资以银行汇款的方式向世民房地产公司交河分公司的合伙人王臣良支付意向金20000元；2017年9月4日沧州市运河区法院执行(2017)冀0903财保193号民事裁定书时查封了泊头市交河镇祥和嘉居（三期）11幢3单-502号住宅；2017年9月7日。被上诉人的哥哥李常忠为其出资以银行转账的方式向世民房地产公司交河分公司会计苏春耕支付购房款308000元本案涉及的住宅总价为328000元；由此可见。在本案涉及的住宅被查封之前，被上诉人支付的价款并未超过合同约定总价款的百分之五十，其在住宅被查封之后支付剩余全部房屋价款的行为是协助河北世民房地产开发有限公司逃避执行的手段。所以：一审法院认定被上诉人已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的事实存在错误。综上所述，被上诉人并不享有排除强制执行的权利，一审判决认定事实错误。请求二审法院依法查明事实。维护上诉人合法权益。综上所述，被上诉人并不享有排除强制执行的权利，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。李某某答辩称，1、泊头市城建局开具的证明，上诉人认为是一套房屋，这是错误的。我们认为能够证实当事人有房无房只有泊头市城建局开具证明证实，作为当事人是否还有房屋不是本案要查明的问题。也不是法院要查明的问题。因此对于上诉人提出的上诉理由是不成立的。2、本判决引用了最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干问题的规定第29条规定，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释第5条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备商品房销售管理办法以及第16条规定。认购书就是合同。认购书就是商品房买卖合同。该条规定讲的主要内容而不是全部内容。上诉人对于此条款的解释是扩大和错误的解释。3、李某某认购书是2017年8月4日，合同签订晚，2017年9月7日最后一次交款308000元。是房屋认购书中协议约定的交款时间2017年9月7日。所以对于交款晚不能认定其违约。李某某向一审法院起诉请求：一、依法解除对原告购买的泊头市交河镇祥和嘉居（三期）11幢3单3-502号住宅的查封；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月4日，原告与世民房地产公司交河分公司签订认购书，并交意向金20000元，购买了世民房地产公司交河分公司开发的泊头市交河镇祥和嘉居（三期）住宅一套。2017年9月7日将购房款308000元全部付清。原告与世民房地产公司交河分公司于2017年9月5日网签了商品房买卖合同，而被告于2017年9月4日申请贵院依据（2017）冀0903财保193号民事裁定书将原告购买的11幢3单3-502号唯一的一套住宅在泊头市不动产管理局查封。原告于2017年10月24日提出书面异议，于2017年12月6日收到（2017）冀0903执异83号执行裁定书，驳回原告的异议申请。现提起执行异议之诉，请依法支持原告诉求。一审法院认定事实：本院在执行（2017）冀0903财保193号民事裁定书时，于2017年9月4日查封了该案被申请人河北世民房地产开发有限公司（以下简称世民房地产公司）名下位于泊头市交河镇祥和嘉居11套房屋。案外人李某某于2017年10月24日提出书面异议，本院于2017年11月13日作出（2017）冀0903执异83号执行裁定书，驳回李某某的异议申请。李某某不服，向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，2017年8月4日，李某某与世民房地产公司交河分公司签订了《祥和嘉居（三期）认定房屋书》。该协议约定，李某某认购祥和嘉居（三期）11幢3单3-502号商品房，该房屋建筑面积107.27平方米，房屋总价为328000元。2017年8月4日，李某某的哥哥李常忠为其出资以银行汇款的方式向世民房地产公司交河分公司的合伙人王臣良支付意向金20000元；2017年9月7日，李某某的哥哥李常忠为其出资以银行汇款的方式向世民房地产公司交河分公司的会计苏春耕支付购房款308000元。2017年9月7日，世民房地产开发公司交河分公司为原告出具328000元收据。同年10月12日向原告开具增值税普通发票。一审法院认为，本案的争议焦点是李某某是否享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，结合本案的具体情况，本案应审查李某某在本院采取财产保全措施前是否已和世民房地产公司交河分公司签订合法有效的书面买卖合同，涉案房产是否是用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋，已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。第一，关于当事人是否在本院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《祥和嘉居（三期）认定房屋书》明确约定了签约双方的基本情况以及所售商品房的具体房号、总价款、付款方式、付款时间、房款交付等基本内容，已经具有法律规定的合同成立的基本要素，并且世民房地产公司交河分公司已经按照约定收受购房款。因此，《祥和嘉居（三期）认定房屋书》属于《商品房买卖合同解释》第五条所规定的商品房买卖合同。故在本院2017年9月4日采取财产保全措施前，原告李某某与世民房地产公司交河分公司之间已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，关于案涉房产是否是用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋问题。原告提交了泊头市住房和城乡规划建设局开具的无房证明、物业费收据、实际占有并实际装修入住照片用以证明案涉房屋已经实际占有并居住且原告名下无其他用于居住的房屋。被告质证称泊头住建局未到北京调查，当事人是否在北京有住房不清，但被告并未提交相反证据，因此，应当认定案涉房屋是用于居住且原告李某某名下无其他用于居住房屋。第三，关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十问题。《祥和嘉居（三期）认定房屋书》约定案涉房产总价为328000元，李某某已按约定先后分两次向世民房地产公司交河分公司支付了全部购房款。综上所述，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，李某某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉求符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行本院依据（2017）冀0903财保193号民事裁定书所查封的河北省泊头市交河镇祥和嘉居（三期）11幢3单3-502号房屋。案件受理费100元，由被告河北电力系统副食品基地供应有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。
上诉人河北电力系统副食品基地供应有限公司（以下简称电力副食品公司）因与被上诉人李某某执行异议之诉一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河北电力系统副食品基地供应有限公司的委托代理人张晋、被上诉人李某某的委托代理人郭爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据上诉人的上诉内容及被上诉人的答辩，本案双方争议的主要焦点问题由以下三个方面：一、被上诉人所购案涉商品房是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。就这一焦点问题，被上诉人提供了泊头市住房和城乡规划建设局开具的首套房证明、物业费收据、实际占有并实际装修入住照片，这些证据能够证实案涉房屋已经被被上诉人实际占有并居住且被上诉人名下无其他用于居住的房屋。上诉人虽认为泊头市住房和城乡规划建设局开具的首套房证明不能证明案涉房屋是其唯一房产，但并未提交相反证据，故此，本院认为原审法院认定案涉房屋是用于居住且被上诉人李某某名下无其他用于居住房屋，证据确凿，事实清楚，本院予以维持。二、被上诉人是否在一审法院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同。就这一焦点问题，被上诉人提交了其与世民房地产公司交河分公司于2017年8月4日签订的《祥和嘉居（三期）认定房屋书》，该《祥和嘉居（三期）认定房屋书》明确约定了签约双方的基本情况以及所售商品房的具体房号、总价款、付款方式、付款时间、房款交付等基本内容，已经具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同成立的基本要素。虽然李某某当日交付20000元意向金，但认购书约定李某某应予2017年9月7日交付剩余购房款，且李某某也按照认购书约定履行了交付义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故此，一审法院认为在采取财产保全措施前被上诉人李某某与世民房地产公司交河分公司已经签订了合法有效的书面买卖合同，认定事实清楚，依据合法有效，本院予以支持。三、被上诉人李某某支付房款是否已超过合同约定总价款的百分之五十。李某某于2017年8月4日由其哥哥代付意向金20000元，同时认购书约定于2017年9月7日付购房款308000元，李某某按照该认定书履行了交付义务。上诉人主张2017年9月7日的给付房款行为是在查封之后发生的，不应认定已交付房款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款并未对房款交付时间进行强制性规定，李某某依照认购书约定交付房款的行为并未违反该规定。泊头市人民法院于2017年9月4日查封涉案房产时，作为案外人的李某某并不知道查封行为的发生，李某某依约履行合同义务后不应承担合同相对人因诉讼发生的风险。故对上诉人电力副食品公司的该诉讼主张，本院不予支持。另外，被上诉人在一审法院诉请的是解除对案涉房屋的查封，而一审判决的内容是不得执行一审法院依据（2017）冀0903财保193号民事裁定书所查封的河北省泊头市交河镇祥和嘉居（三期）11幢3单502号房屋，本院认为，一审判决实际上包含了解除查封的内容，故此对一审判决内容的表述本院不再变更。综上所述，河北电力系统副食品基地供应有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河北电力系统副食品基地供应有限公司承担。本判决为终审判决。

审判长　　常秀良
审判员　　刘俊蓉
审判员　　王培峰

书记员：王畅