河北滨河房地产开发股份有限公司与史某某返还原物纠纷一审民事判决书

原告：河北滨河房地产开发股份有限公司，住所地邢台市桥东区西围城路28号2层南。法定代表人:郭延军，系该公司经理。委托诉讼代理人：王磊，河北佳信时代律师事务所律师。被告：史某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，退休干部，住鸡泽县。委托诉讼代理人：王玉哲，湖北广众律师事务所石家庄分所律师。

滨河公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令史某某腾清并交还所占的房屋；2、依法判令史某某支付给滨河公司占用费50831.82元（自2011年3月1日至2015年9月30日止）及损失7727元；3、依法判令史某某支付自2015年10月1日起至腾清并交还所占房屋之日的占用费及损失；4、本案诉讼费用由史某某承担。事实和理由：滨河公司购买坐落于迎宾路西侧的房产，并于2008年5月19日办理权属证书，史某某自2011年3月1日起至今持续占用滨河公司所拥有的权属证书中的房屋即鸡泽县百汇市场3-16号门市，占用面积共计150.39平方米。史某某占用后滨河公司多次要求史某某搬离，并要求史某某交纳占用费用，但史某某拒不搬离，也不向滨河公司交纳占用费。史某某的行为严重侵犯了滨河公司的合法权益，给滨河公司造成了巨大的经济损失，滨河公司无奈诉至法院，望支持滨河公司的诉讼请求。在审理过程中，滨河公司于2017年8月15日提交变更诉讼请求申请书，申请将第2、3项诉讼请求变更为：要求史某某支付自2011年3月1日至2017年9月1日止的房屋占用使用费共计47516.3元，同时请求判令史某某支付自2017年9月1日起至实际将房屋交付之日止的房屋占用使用费。滨河公司后又申请对史某某占用的鸡泽县百汇市场3-16号门市房屋占用费进行鉴定，根据河北金石房地产评估有限公司出具的房地产估价报告的估价结果，滨河公司于2017年12月18日提交二次变更增加诉讼请求申请书，申请将原诉请第2、3项变更为：要求史某某支付自2011年3月1日至2017年9月1日止的房屋占用使用费共计65700元，同时请求判令史某某支付自2017年9月1日起至实际将房屋交付之日止的房屋占用费；增加诉讼请求要求史某某支付占用房屋评估费2000元。滨河公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1、县长办公会议纪要、买卖协议复印件各一份（与原件核对无异），用以证明滨河公司与石家庄奥新房地产开发有限公司签订买卖协议，收购本案诉争门市；2、房屋所有权证、国有土地使用证复印件各一份（与原件核对无异），用以证明滨河公司已经依法取得了房屋所有权证书，其中包括本案诉争门市；3、通知原件一份、照片原件两张，用以证明滨河公司在2012年向史某某主张过权利，要求史某某返还门市、赔偿损失；4、房地产评估报告和评估费发票原件各一份，用以证明滨河公司主张本案诉争门市房屋占用费损失的计算依据。史某某辩称，法院应驳回滨河公司的无理诉求。事实和理由：1、史某某购房于2005年，在原开发商石家庄奥新房地产有限公司（以下简称奥新公司）初建百汇市场时，史某某就预订了3-16号门市，交付了定金8万元。2006年年底建成，奥新公司将本案诉争门市交付给史某某，史某某开始使用至今。在2008年奥新公司与史某某、藁城公司签订了三方协议，要求史某某出资91700元解决偿还藁城公司在百汇市场所欠工程款91700元，收回工程队抢占的百汇市场8-7、4-1、4-2号三套门市交给奥新公司，史某某取得藁城公司对奥新公司的债权171700元（包括欠史某某的8万元借款），以该债权抵顶史某某已占有的百汇市场3-16号门市房款。协议中进一步明确3-16号门市归史某某所有，三方协议指出藁城公司在百汇市场因工程项目所负债务，由史某某承担。综上情况，史某某出钱给奥新公司，奥新公司给史某某门市是合情、合法、合理。滨河公司诉史某某占用滨河公司门市纯属诬告。具体滨河公司整体收购奥新公司的房产，奥新公司疏忽漏报3-16号门市已卖给史某某所有，那是奥新公司的事。奥新公司一房两卖，滨河公司应该去告奥新公司，告史某某毫无道理，所以要求法院维护史某某的合法权益，驳回滨河公司的诉讼。2、滨河公司收购奥新公司的房地产，双方是私下交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第五款之规定，权属有争议的房产不得转让。根据合同法、物权法等相关法律规定，史某某与奥新公司签订的3-16号门市转让合同是合法有效的，理应获得法律保护；3、滨河公司收购奥新公司房地产，不敢对公众公开，是因为滨河公司害怕西街群众及广大商户知道土地是租赁西街九队，却办成国有土地证是不合法的，请求法院对此正法；4、滨河公司诉称史某某占用的3-16号门市属于滨河公司，要求史某某赔偿47516元损失费，纯属胡说。史某某在2006年占用3-16号门市至今，滨河公司于2008年收购奥新公司房地产，于2015年起诉史某某要求返还3-16号门市，中间时隔7年之久。贵院接案后作了详细调查，根据相关法律法规取得了合法证据。即2006年4月18日藁城公司刘小军向史某某借款3万元，2006年9月20日藁城公司刘小军向史某某借款5万元，2006年10月27日奥新公司百汇市场项目经理王彦平欠史某某砖款15621元，2008年11月史某某又支付给奥新公司现金91700元，来偿还藁城建筑公司在百汇市场所欠的各种工程款，以上共计187321元。在此签订三方协议：甲方奥新公司、乙方藁城建筑公司、丙方史某某，甲乙丙三方协议未表明3-16号门市情由，所以在空白处补充3-16号门市归史某某所有。2016年5月3日藁城建筑公司项目经理李国庆再次出具证明证明3-16号门市归史某某所有。2016年12月12日，奥新公司董事长王新和出具证明证明3-16号门市归史某某所有，并阐明在整体转让时疏忽漏报3-16号门市，同意从滨河公司现欠奥新公司转让款中扣除此门市款项。鸡泽县人民法院依照证据，合情合法合理作出判决，3-16号门市产权归史某某所有，理应得到法律保护。5、滨河公司在此案中给史某某造成精神打击，经济上也受到了很大损失，要求滨河公司赔偿史某某两年误工费30000元，两次律师费20000元，共计50000元。综上情况，请求法院依法依实对史某某的合法权益进行保护。史某某对其主张，向本院提交如下证据：1-1、署名王彦平出具的证明复印件一份；1-2、署名刘小军出具的证明复印件一份；1-3、署名刘小军出具的借条复印件一份；1-4、藁城市城乡建筑有限公司第一项目部出具的证明复印件一份；证据1，用以证明史某某向奥新公司支付8万元购房款，用于购买鸡泽县百汇市场3-16号门市。史某某已经支付相应对价为合法占有；2、协议书复印件一份（与原件核对无异），用以证明史某某已经支付全部房款；3、奥新公司出具的证明复印件一份（与原件核对无异），用以证明三方协议中约定3-16号门市为史某某所有属实，奥新公司与滨河公司签订买卖协议中所涉3-16号门市买卖无效；4、藁城市城乡建筑有限公司第一项目部出具的证明复印件一份（与原件核对无异），用以证明三方协议中约定3-16号门市归史某某所有，史某某已履行完所有手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年，奥新公司对位于鸡泽县迎宾路西侧南段的老市场进行开发重建，其将部分工程发包给藁城市城乡建筑有限公司（以下简称藁城公司）建设。鸡泽县政府对于市场重建成立了协调小组，抽调当时在鸡泽县商务局工作的史某某为小组成员，负责协调处理市场重建过程中的相关事宜。2006年市场重建完成，取名百汇市场，开始对外预售。史某某自百汇市场3-16号门市建成后一直占用该门市至今，用于经营生意。3-16号门市分为上下二层，建筑面积为150.39平方米。藁城公司在建设过程中，因工程款紧张，曾向史某某借款80000元，并另行欠他人材料款、工人工资等，连同史某某的80000元欠款共计171700元。市场建成后，因奥新公司尚有部分工程款未向藁城公司支付，藁城公司未偿还以上债务，并占用了百汇市场8-7、4-1、4-2号门市不向奥新公司交付。后双方找到史某某协调此事，经协商，史某某与奥新公司、藁城公司于2008年11月27日签订三方协议，协议约定：“由史某某代为偿还藁城公司的对外债务171700元，史某某取得藁城公司对奥新公司的债权，以该债权抵顶史某某已占有的百汇市场3-16号门市房款，3-16号门市归史某某所有。”三方已按照协议履行完毕。另查明：奥新公司于2007年12月7日与滨河公司签订买卖协议，滨河公司以整体收购价格1160万元的方式购买鸡泽百汇市场全部建筑物的所有权和该土地的使用权。鸡泽县国土资源局于2008年5月14日向滨河公司颁发了鸡国用（2008）第11-097号国有土地使用证，鸡泽县房产管理局于2008年5月19日向滨河公司颁发了房权证鸡字第××号房屋所有权证，显示其为百汇市场1-9幢（不包括1-1、1-2、1-11、2-7、2-10、2-13、2-19、2-20、2-21、6-3、7-1、7-2、7-6、7-13）的登记所有权人。奥新公司于2016年12月12日出具证明，表示该公司在2008年整体转让给滨河公司时漏报了3-16房已给了史某某。奥新公司同意从滨河公司现欠奥新公司转让款中扣除此款171700元。2015年10月21日，滨河公司诉至本院，请求：1、依法判令史某某腾清并交还所占的房屋；2、依法判令史某某支付给滨河公司占用费50831.82元（自2011年3月1日至2015年9月30日止）及损失7727元；3、依法判令史某某支付自2015年10月1日起至腾清并交还所占房屋之日的占用费及损失；4、本案诉讼费用由史某某承担。本院经过审理，于2017年1月19日作出（2015）鸡民初字第679号民事判决书，驳回滨河公司的诉讼请求。滨河公司不服该判决，上诉于邯郸市中级人民法院，该院于2017年5月12日作出（2017）冀04民终2275号民事裁定书，撤销河北省鸡泽县人民法院（2015）鸡民初字第679号民事判决；本案发回鸡泽县人民法院重审。本院于2017年7月7日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，滨河公司于2017年8月15日提交变更诉讼请求申请书，申请将第2、3项诉讼请求变更为：要求史某某支付自2011年3月1日至2017年9月1日止的房屋占用使用费共计47516.3元，同时请求判令史某某支付自2017年9月1日起至实际将房屋交付之日止的房屋占用使用费。滨河公司后又申请对史某某占用的鸡泽县百汇市场3-16号门市房屋占用费进行鉴定（自2011年3月1日至2017年9月30日止），因双方对鉴定机构未能协商一致，本院遂委托河北金石房地产评估有限公司评估，该公司于2017年12月13日出具报告，评估总价为6.57万元，其中2017年每月每平方米占用费为8元。滨河公司支付评估费2000元。根据河北金石房地产评估有限公司出具的房地产估价报告的估价结果，滨河公司于2017年12月18日提交二次变更增加诉讼请求申请书，申请将原诉请第2、3项变更为：要求史某某支付自2011年3月1日至2017年9月1日止的房屋占用使用费共计65700元，同时请求判令史某某支付自2017年9月1日起至实际将房屋交付之日止的房屋占用费；增加诉讼请求要求史某某支付占用房屋评估费2000元。诉讼中，史某某向本院提交中止审理申请书，称其已提起行政诉讼，请求撤销鸡泽县人民政府于2008年5月14日为滨河公司颁发的鸡国用（2008）第11-097号国有土地使用权证。该案的审理结果需以行政诉讼的结果为依据。本院于2018年5月2日作出（2017）冀0431民初685号民事裁定书，中止本案审理。广平县人民法院对该行政案件于2018年6月29日作出（2018）冀0432行初9号行政裁定书，驳回史某某的起诉。以上案件事实亦由本案的庭审笔录佐证。
原告河北滨河房地产开发股份有限公司（以下简称滨河公司）诉被告史某某返还原物纠纷一案，本院于2017年7月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告滨河公司委托诉讼代理人王磊、被告史某某及其委托诉讼代理人王玉哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，滨河公司购买了鸡泽县迎宾路西段南侧百汇市场房产后，依法办理了不动产物权登记，即取得了鸡泽县百汇市场3-16号门市的房屋所有权。史某某主张，其已向奥新公司给付购房款187321元，购买了3-16号门市。根据史某某提交的其与奥新公司、藁城公司签订的三方协议可知，史某某系代藁城公司偿还对外债务后，取得对奥新公司的债权，再以该债权抵顶了本案诉争门市的房款，该协议签订时间为2008年11月27日，而滨河公司从奥新公司购买3-16号门市的时间为2007年12月7日，办理房产证时间为2008年5月19日，均早于三方协议签订时间。通过以上可知，奥新公司同意史某某以债权抵顶购房款时，奥新公司对3-16号门市已无权处分。故对史某某该项主张，本院不予支持。史某某未经滨河公司允许占用鸡泽县百汇市场3-16号门市属于无权占有，史某某应将其占用的本案诉争门市，返还给滨河公司。对于滨河公司要求史某某支付占用费的诉讼请求，对此本院认为，史某某在未经房屋所有权人滨河公司同意的情况下，占有使用本案诉争门市，对滨河公司造成损失，滨河公司要求其按市场租赁价格支付占用费的主张，合法有据，本院予以支持。对于占用费计算期间，应从滨河公司向史某某主张权利时开始计算。滨河公司主张于2012年以张贴通知书的方式，向史某某主张权利，并向本院提交了2张照片和一份通知书为证。照片上未显示门市的名称，照片的拍摄地点不明确，不能证实通知张贴在诉争门市门口。滨河公司无充分证据证明其在起诉前曾向史某某主张过权利，故占用费损失应从滨河公司起诉时即2015年10月21日开始计算，至史某某腾清并交还所占房屋之日止，根据评估报告中显示2015年每月每平方米占用费按6元计算，2015年10月21日—2015年12月31日共计2个月零10天，占用费为2105.46元（150.39×6×2＋150.39×6÷3=2105.46元）。2016年1月—12月，占用费为14400元，2017年1月—12月，每月每平方米为8元，占用费为14437.44元（150.39×8×12=14437.44元），2018年1月1日至实际交还房屋之日的占用费，该期间的赔偿标准，滨河公司请求按评估报告中2017年每月每平方米8元租赁费计算，合法有据，本院予以支持。对于滨河公司主张的评估费2000元，根据史某某应负担的占用费数额，本院酌情认定滨河公司负担1300元，史某某负担700元。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

一、史某某于本判决生效之日起三十日内腾清并返还河北滨河房地产开发股份有限公司位于鸡泽县迎宾路西段南侧百汇市场3-16号门市；二、史某某于本判决生效之日起三十日内向河北滨河房地产开发股份有限公司支付自2015年10月21日至2017年12月31日止的占用费30942.90元，自2018年1月1日起至腾清并交还房屋之日止的房屋占用费（按每月每平方米8元计算）；三、史某某于本判决生效之日起三十日内向河北滨河房地产开发股份有限公司支付评估费700元；四、驳回河北滨河房地产开发股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1493元，由史某某负担1000元，由河北滨河房地产开发股份有限公司负担493元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。