河北森都物业服务有限公司与刘某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告河北森都物业服务有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路48号南花园C座2103室。
法定代表人李志中，该公司经理。
统一社会信用代码xxxx。
委托诉讼代理人罗兴海，河北周元律师事务所律师。
委托诉讼代理人杨林，男，xxxx年xx月xx日出生，该公司员工。
被告刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住赵县。
委托诉讼代理人孙永杰，男，住赵县，系原告丈夫。

原告河北森都物业服务有限公司（以下简称森都物业公司）与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告森都物业公司委托诉讼代理人罗兴海、杨林，被告刘某某及其委托诉讼代理人孙永杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告森都物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告物业费、电梯费、采暖费、卫生费等各项服务费用及违约金共计30559.9元；2、由被告承担一切诉讼费用。事实和理由：被告是赵县赵州镇森都花城小区业主，居住在6号楼4单元201室，自2014年8月7日入住以来，以种种理由拒不缴纳物业、电梯、采暖、公共能耗、建档、垃圾清运等各项服务费用，累计已达6536.1元。根据双方签订的物业服务合同，被告除应该全部补交外，还应承担迟延交付费用的违约金24024元。为此提起诉讼，请求人民法院判如所请。
为证明其主张，原告提交了如下证据：
1、赵县人民法院（2016）冀0133民初1331号民事判决书和石家庄市中级人民法院（2017）冀01民终5301号民事判决书，用以证明2015年以来原、被告之间的纠纷不涉及物业服务费用的缴纳，原、被告之间没有任何关于物业费用缴纳的补充协议或口头约定及原告入住时间为2014年8月7日。
2、《商品房买卖合同》、《房屋产权面积认定书》复印件、房屋面积测算报告书，用以证明原告的房产建筑面积合同约定为129.58平方米，实测面积为129.46平方米。
3、原告向被告签发的交房通知书，被告的回执以及被告领取入住物品的登记表，用以证明被告在2014年8月7日已经办理全部入住手续，已经入住。
4、原告和被告签署的《前期物业管理服务协议》，用以证明按照协议约定原告应当在每半年预交物业费、电梯费等服务费用，收费标准为：物业费每平米每月0.38元，电梯费每月每平米按建筑面积0.35元。滞纳金按每日5‰计算。
5、原告公示收费项目和收费标准照片2张，公示的位置森都物业客服中心，其中包括物业费、电梯费、垃圾清运费（指的是入住装修的建筑垃圾清运费）、采暖费、公共能耗费等各项费用。
6、石家庄市物价局关于市区居民供热价格的通知，证明石家庄市2013年11月15日到2018年11月14日5年的采暖费标准是每平米22元，冬季不用热的空置房按应缴纳热费总额的20%手续。赵县政府规定的采暖费为18.5元/平方米。2014年至2016年三年采暖季，供热工作是由原告公司自己供热，实际上属于大伙集资供暖，没有任何利润。所以这三年的采暖费是合理的。
被告刘某某的答辩意见：1、原告不应起诉我。我方与原告有口头协议，在我方储藏间能正常使用前免交任何物业等各项费用。2、我方之前起诉过原告所服务的祥银房地产开发商，原因是储藏间不能正常使用，祥银房地产不去解决此问题，而是拖延。法院以此作出判决，原告有义务对该围墙进行处理。3、原告现在否认之前我们达成的口头协议，我们现在不支付任何费用。4、诉讼时效，2014年8月7日入住以来，森都物业与我方有口头协议，没有解决储藏间正常使用之前绝不催收物业等各项费用。如果不是此原因，原告不会等到现在才提起此事。另外，我方认为原告的主张早已超过两年诉讼时效。在之前我方没有收到任何原告催收的通知。5、计算问题，在原告所列的各项服务费用中，物业费每月0.38元/平米，电梯费每月0.35元/平方米，这两项可以理解，其余收费项没有任何道理。比如：采暖费。采暖费包括电暖气，物业只是代收机构，我方是否缴纳电暖气与物业没任何关系。公共能耗、建档、垃圾清运这些费用都在物业费中包含，不应另行主张。我方单元楼室内建筑面积129.58平方米，据此可以测算，物业、楼梯费应为2270元=（0.38+0.35）×129.58平方米×24个月（起诉之日前24个月）。6、滞纳金，合同法有规定，滞纳金是行政收费，事业单位、税务机关带有惩罚性的征收，显然不适用平等主体之间的合同纠纷。也就是所谓的滞纳金适用于纵向关系，而我方与原告不是纵向关系，而是横向关系。7、违约金，违约金不超过给原告造成损失的30%，原告起诉违约金过高。按照正确算法应该不超过681元（2270×30%）。原告主张的违约金已经远远超过对原告造成的损失，所以原告违约金的请求不符合法律规定。我方与原告已达成免交物业费等各项费用的口头协议。所以，我方没有交物业费的义务，更涉及不到违约金。这种口头协议的情况其他业主也有，所以请求法院驳回原告诉讼请求。
为证明其主张，被告提交了如下证据：
赵县人民法院（2016）冀0133民初1331号民事判决书及照片复印件5张。用以证明储藏间依然不能正常使用，判决书已经判令原告处理影响原告储藏间正常使用的围墙。2014年8月6日交钥匙时说围墙未解除是因为没有完工。之前被告与原告曾口头协议在储藏间未正常使用前原告不收取任何物业费用。
经审理查明，被告刘某某系位于赵县的业主，原告森都物业公司自2014年8月7日至今为森都花城小区提供物业服务，原告提交的《前期物业管理服务协议》第二条约定原告的服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化、档案管理、针对性的专项服务和委托性的特约服务。协议第四条约定了物业管理服务费用由业主每半年预交一次，每次交纳费用的时间为该半年第1个月的上旬。物业管理费从开发商通知业主入伙之日起开始交纳。在赵县物价局正式核准本物业区管理服务费之前，前期物业管理费暂定（如有新标准出台，按新标准执行）住宅每月每平方米建筑面积0.38元，电梯费每月每平方米建筑面积0.35元，公共能耗费应独立计量核算，根据实际消耗由原告向业主分摊。公共能耗费实行预收制，每户每年预交100元，次年结算后，多余部分顺延，不足部分业主补交。协议第八条约定，业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，森都公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。
另查明，刘某某购买的森都花城6幢4单元201号房的建筑面积为129.46平方米。
再查明，刘某某与开发商河北祥银房地产开发有限公司（以下简称祥银公司）因逾期交房及储藏间问题产生纠纷诉至我院，我院于2017年3月3日作出（2017）冀0133民初1331号民事判决书，判令祥银公司在判决生效后十日内给付刘某某逾期交房违约金25820元，并驳回刘某某其他诉讼请求。刘某某、祥银公司均不服该判决，向石家庄市中级人民法院提起上诉，石家庄市中级人民法院于2017年5月31日作出（2017）冀01民终5301号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

本院认为，原告森都物业公司作为物业服务企业与业主刘某某签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告森都物业公司按合同约定对森都花城小区提供了相应的物业服务，被告刘某某亦应按合同约定向森都公司支付物业服务费用。对被告提出的曾与原告口头约定，在双方之间的储藏间问题未解决前，被告无需缴纳物业费的反驳意见，因被告没有提交证据予以证实，本院不予采信。
关于诉讼时效问题，森都物业公司无证据证明曾于2015年1月19日前向被告刘某某主张权利，故被告的诉讼时效抗辩依法成立，森都物业公司诉请被告刘某某支付2015年1月19日前的各项费用因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权，对森都物业公司诉请的被告刘某某支付2015年1月19日至2018年1月19的物业费、电梯费、取暖热损费等费用，本院依法予以支持。
对原告主张的物业费标准为每月每平方米建筑面积0.38元、电梯费每月每平方米建筑面积0.35元，公共能耗费每户每年预交100元，取暖热损费按照建筑面积每平方米18.5元，除去10%的公摊，按20%收取，建档费一次性交纳20元，垃圾清运费一次性交纳387元，因《前期物业管理服务协议》中明确约定了物业费、电梯费、公共能耗费的缴纳标准，且根据原告提供物业服务的基本内容结合本案实际情况，原告主张的取暖热损费即按照取暖费标准1.8元/平方米收取20%、建档费一次性收取20元、垃圾清运费按照建筑面积一次性收取每平方米3元比较符合客观实际，对上述收费标准，本院予以认定。
对原告要求被告支付迟延交付各项物业费用的违约金的主张，因双方在《前期物业管理服务协议》中约定了如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金，该项约定的实质是业主迟延交付相关物业费用的违约金，因被告迟延交付物业费等费用，原告要求被告按照合同约定支付违约金，不违反法律规定。
经计算，原告主张的各项费用如下：
2015年1月19日至2015年6月30日各项费用为：物业费265.65元、电梯费244.68元、取暖热损费431.10元、公耗50元，合计991.43元。截至2018年2月的违约金为5353.72元。
2015年7月1日至2015年12月31日各项费用为：物业费295.17元、电梯费271.87元、取暖热损费431.10元、公耗费50元，合计1048.14元。截至2018年2月的违约金为4873.85元。
2016年1月1日至2016年6月30日的各项费用为：物业费295.17元、电梯费271.87元、公耗费50元，合计617.04元。截至2018年2月的违约金为2313.9元。
2016年7月1日至2016年12月31日各项费用为：物业费295.17元、电梯费271.87元、取暖热损费431.10元、公耗费50元，合计1048.14元。截至2018年2月的违约金为2987.20元。
2017年1月1日至2017年6月30日的各项费用为：物业费295.17元、电梯费271.87元、公耗费50元，合计617.04元。截至2018年2月的违约金为1203.23元。
2017年7月1日至2017年12月31日的各项费用为：物业费295.17元、电梯费271.87元、公耗费50元，合计617.04元。截至2018年2月的违约金为647.89元。
2018年1月1日至2018年1月19日的各项费用为：物业费295.17元、电梯费271.87元、公耗费50元，合计617.04元。
原告主张的各项物业费用共计5555.87元，违约金共计17379.79元，应当认定为违约金数额过高，结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金为3500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决如下：

自本判决生效之日起十日内，被告刘某某向原告河北森都物业服务有限公司支付各项物业费用5555.87元及违约金3500元；
驳回原告河北森都物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费282元，由原告河北森都物业服务有限公司负担198元，由被告刘某某负担84元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。

审判员 张丽洋

书记员： 尹蒙蒙