河北文某房地产开发有限公司、河北文某物业服务有限公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：河北文某房地产开发有限公司，住所地定州市兴华东路北侧（君悦华府小区商住楼2层）。法定代表人：周辉，该公司董事长。上诉人（原审被告）：河北文某物业服务有限公司，住所地定州市自来佛北街（君悦华府小区商住楼7层）。法定代表人：后想德，该公司总经理。二上诉人委托诉讼代理人：张慧，河北世纪三和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高聪，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省定州市。

文某地产上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回高聪起诉；2.诉讼费由高聪负担。事实和理由：1.一审法院诉讼程序违法。《民事诉讼法》第五十二条的规定：当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。高聪一审请求判决文某地产、文某物业返还违规收取的取暖费2482元、物业费235．33元及电梯费26133元。文某地产、文某物业是两个独立的公司法人，我公司只收取了取暖费，没有收取物业费、电梯费。高聪在一审中的诉讼标的是取暖费、物业费、电梯费，诉讼标的物不是共同的。我公司要求高聪应当分别立案诉求返还，并请求驳回高聪的起诉。而一审法院认为“原告所主张返还取暖费、物业费、电梯费、均系基于交付房屋这一事实并且由二被告收费引起的诉争”明显违反法律，并且在判决书中判决案件受理费50元，减半收取计25元由我公司负担更是没有法律依据。2.一审法院以“文某地产、文某物业仅由公司内部人员出庭作证显系证据不足。文某地产未能证明高聪在2017年8月份就已接到交房通知，故意在2018年4月5日才接收购买的房屋，完全是由高聪在拖延交房时间的陈述事实，应当承担不利的法律后果。文某物业亦未提交上述费用的合法依据”为由判决我公司返还高聪取暖费2482元认定事实错误。我公司在2014年5月21日与高聪签订阳光尚都8－1－902室订购书，在2017年4月3日我公司与高聪签订商品房买卖合同，双方在《商品房买卖合同》第八条约定在2017年5月1日前交付房屋，在第十一条第三款中约定：买受人须在出卖人交付通知之日起10日内办理商品房交接手续，否则除承担暖气费、物业费等费用外，同时买受人须向出卖人交纳每日总房款万分之五的房屋保管费，在此期间造成的房屋毁损、灭失的风险自通知发出之日起由买受人承担。后因阅兵、开两会、治理雾霾等政策原因导致交房后延。在2017年8月中旬我公司准备将阳光尚都小区的8#、11#、12#交付业主。其中8#的集中交房时间为2017年8月26日至2017年8月28日。在2017年8月25日前后，我公司的售楼工作人员产静电话通知了高聪交房。后因阳光尚都业主为了取暖数、物业费的交纳、契税的征收、车位管理费标准、装修的相关费用，1、3、5号楼的交付时间等问题向定州市人民政府群体上访。当时业主上访代表有六人，高聪就是其中之一。2017年8月28日阳光尚都小区上访业主向我公司提出了书面的诉求，为了解决业主反映的问题，文某地产的销售总监白晓璐、总经理刘保山协同文某物业的总经理后想德一同在阳光尚都售楼部与反映问题的业主协商解决业主的诉求。当时参加协商的业主大约有五六十人，高聪也在其中，后经双方协商一致后，由我公司的销售总监白某书写形成《关于2017．8．28阳光尚都业主问题的沟通》，沟通意见中约定物业费收取时间本年度物业费收取时间范围2017年12月1日到2018年1月30日。2016年10月31日后购房不缴纳采暖费，2016年10月31日之前购房的客户缴纳采暖费。热力办文件要求时间为2016年6月21日，发文时间为2016年10月31日，期间的政策真空由业主代表、开发公司共同与热力公司、热力办沟通处理意见。后来其他上访业主代表按照沟通意见交纳了取暖费、电梯费、物业费等费用。高聪在2018年4月5日办理了交房手续，高聪在办理交房手续的同时按照商品房买卖合同第十一条的规定和《关于2017．8．28阳光尚都业主问题的沟通》中第一条、第二条的规定数纳了物业费、电梯费、取暖费。高聪在办理交房手续、数物业费、电梯费、取暖费（在物业费、电梯费的票据上明确标注2017.12.1－2018.11.30）过程中没有提出任何异议。高聪取暖费、物业费、电梯费的实际行为已经能够证实其在2017年8月份接到交房通知，认可关于阳光尚都业主问题的沟通相关内容。虽然高聪在庭审时称曾向文某地产、文某物业提出异议但文某地产称不交费就不能领钥匙，因此就交纳了费用。但高聪没有证据证实是其在被胁迫的情况下缴纳的取暖费、物业费、电梯费。另外如按照高聪说法，高聪知道通过诉讼程序要求返还取暖费、物业费、电梯费，高聪完全可以在不缴纳取暖费、物业费、电梯费的情况下通过诉讼程序要求我公司交付房屋，而情况恰恰相反，高聪在交完取暖费、物业费、电梯费后又到法院要求我公司返还，这明显是无理缠诉。一审中，通过证人芦静（我公司的销售工作人员）和白某（我公司原销售总监，一审庭审前早已辞职）证实高聪是在2017年8月份收到了交房通知。高聪作为业主上访代表在2017年8月28日参加了业主反映问题的协商，对白某书写的（关于2017.8.28阳光尚都业主问题的沟通》的内容是知情和认可的。另外通过我公司向一审法院提交的业务事项批办卡（附：阳光尚都交房时间表）、阳光尚都业主诉求、关于2017．8．28阳光尚都业主问题的沟通、定政价字＜2016＞14号文件、上访反映问题的业主代表（高聪、马丽欣、刘月莉、蒋峰、朱现军、冯荣）的交房流转表、物业费、电梯费、取暖费单据、冯荣的订购合同、8号楼业主（杜睿、高红岩陈水军、马朋明、孟晓娟）的交房流转表，这一系列书证能够证明阳光尚都8号楼的业主是从2017年9月份开始陆续办理了交房手续，并按照《关于2017.8.28阳光尚都业主问题的沟通》缴纳了取暖费、物业费、电梯费，高聪作为8号楼的业主不可能没有收到交房通知，否则就不会以业主代表的身份向定州市政府反映问题，也就不会在2017年8月28日以业主代表的身份参与我公司和文某物业的协商。高聪在一审庭审中自认“知道交房时间，但没有收到文某地产的交房电话正式通知，沟通意见只是降了物业费和电梯费，其余没有说到”。结合高聪实际缴纳取暖费、物业费、电梯费的行为，能够证明高聪知道交房时间。高聪辩称，我是今年4月5日接收房屋，取暖费在此之前应由开发商承担。2017年8月份交房没有书面或电话通知我，其他同一审庭审意见。文某物业上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回高聪的起诉。事实和理由：1.一审法院诉讼程序违法。《民事诉讼法》第五十二条的规定：当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。高聪一审请求判决文某地产、文某物业返还违规收取的取暖费2482元、物业费235．33元及电梯费26133元。文某地产、文某物业是两个独立的公司法人，我公司只收取了物业费、电梯费，没有收取取暖费。高聪在一审中的诉讼标的是取暖费、物业费、电梯费，诉讼标的物不是共同的。我公司要求高聪应当分别立案诉求返还，并请求驳回高聪的起诉。而一审法院认为“原告所主张返还取暖费、物业费、电梯费、均系基于交付房屋这一事实并且由二被告收费引起的诉争”明显违反法律，并且在判决书中判决案件受理费50元，半收取计25元由我公司负担更是没有法律依据。2.一审法院以“文某地产、文某物业仅由公司内部人员出庭作证显系证据不足。文某地产未能证明高聪在2017年8月份就已接到交房通知，故意在2018年4月5日才接收购买的房屋，完全是由高聪在拖延交房时间的陈述事实，应当承担不利的法律后果。文某物业亦未提交上述费用的合法依据”为由判决我公司返还高聪物业费、电梯费认定事实错误。一审中文某地产提交了《商品房买卖合同》和《关于2018.8.28阳光商都业主问题的沟通》。《商品房买卖合同》第十一条第三款中约定：买受人须在出卖人交付通知之日起10日内办理商品房交接手续，否则除承担暖气费、物业费等费用外，同时买受人须向出卖人交纳每日总房款万分之五的房屋保管费，在此期间造成的房屋毁损、灭失的风险自通知发出之日起由买受人承担。《关于2017.8.28阳光尚都业主问题的沟通》的内容是我公司和文某地产与阳光尚都业主共同协商的结果，沟通意见中约定物本年度物业费收取时间范围为2017年12月1日到2018年11月30日，2016年10月31日后购房不缴纳采暖费，2016年10月31日之前购房的客户缴纳采暖费2、热力办文件要求时间为2016年6月21日，发文时间为2016年10月31日，期间的政策真空由业主代表、开发公司共同与热力公司、热力办沟通处理意见。故此我公司收取高聪的物业费、电梯费是有合法依据的。在一审中，通过证人芦静和白晓璐二人的证言结合文某地产向一审法院提交的书证：业务事项批办卡（附：阳光尚都交房时间表）、阳光尚都业主诉求、关于2017．8．28阳光尚都业主问题的沟通、定政价字＜2016＞14号文件、上访反映问题的业主代表（高聪、马丽欣、刘月莉、蒋峰、朱现军、冯荣）的交房流转表、物业费、电梯费、取暖费单据、冯荣的订购合同、8号楼业主（杜睿、高红岩、陈水军、马朋明、孟晓娟）的交房流转表、高聪在审庭审中“知道交房时间”的自认，能够证明高聪是知道在2017年8月底交付房屋的，能够证实是高聪自己故意拖延交房时间。我公司依照高聪与河北文某物业公司签订的《商品房买卖合同》和《关于2017．8．28阳光尚都业主问题的沟通》的约定收取物业费、电梯费没有违规。高聪辩称，同一审庭审意见。高聪向一审法院起诉请求：1.判决文某地产、文某物业返还违规收取的取暖费2482元、物业费235.33元及电梯费261.33元；2.诉讼费用由文某地产、文某物业承担。一审法院认定事实：2014年5月21日高聪与文某地产签订东方阳光尚都订购协议一份，由高聪定购文某地产开发的位于定州市中兴路的东方阳光尚都项目8号楼1单元902室。之后又于2017年4月3日签订该房的商品房买卖合同。2018年4月5日文某地产向高聪交付了该房屋。交付房屋时文某地产收取了高聪2017年冬季取暖费2482元，文某物业收取高聪2017年12月1日至2018年4月5日的物业费235.33元及电梯费261.33元。文某地产、文某物业收取的以上费用，均系在该房屋未交付高聪即高聪占有使用之前的费用。庭审时，文某地产称：高聪在2017年8月就收到了交房通知，高聪在2018年4月5日才接收其购买的房屋，完全是自己在拖延交房时间；文某地产收取高聪的上述费用，符合高聪与文某地产签订的商品房买卖合同第十一条的规定，并且文某地产于小区业主包括高聪在内就上述费用进行过沟通，部分业主按照约定意见交纳了上述费用；在于2018年4月5日办理交房手续时，高聪在缴纳物业费、电梯费、取暖费时并没有向文某地产提出异议。但高聪否认文某地产的上述辩称意见，称高聪知道交房时间，但没有收到文某地产的交房电话正式通知；沟通意见只是降了物业费和电梯费，其余没有说到。高聪缴纳上述费用时，曾向文某地产、文某物业提出异议，但文某地产称不交费不能领钥匙，因此高聪就缴纳了费用。一审法院认为，高聪在实际占有使用所购买的商品房即文某地产向高聪交付房屋钥匙之日起，才负有按照双方约定，向文某地产、文某物业交付相关费用的义务。诉讼双方均认可高聪是在2018年4月5日领取了阳光尚都8号楼1单元902号的钥匙。因此，文某地产、文某物业收取高聪领取的商品房屋钥匙之前的即2017年冬季取暖费以及相关物业费、电梯费，除非文某地产有证据证明高聪在文某地产通知交房时故意拖延交房时间，违反了双方签订的购房合同双方签订的合同第十一条的规定的情形、文某物业有证据证明双方签订物业合同以及在业主领取商品房钥匙前收取业主的物业费、电梯费符合双方签订的合同约定或法律政策规定的充分证据，否认收取上述费用，显系不当。因高聪否认文某地产在2017年8月份通知过其交付房屋以及文某地产、文某物业与业主之间的沟通意见。故此，文某地产、文某物业对高聪在2017年8月份就接到交付房屋以及同意文某地产、文某物业与业主之间的沟通意见的这一事实负举证责任。但文某地产、文某物业仅由公司内部人员出庭作证显系证据不足。文某地产未能证明高聪在2017年8月份就已接到了交房通知，故意在2018年4月5日才接收购买的房屋，完全是由高聪在拖延交房时间的陈述事实，应当承担不利的法律后果。文某物业亦未提交收取上述费用的合法根据。因此，文某地产、文某物业对收取高聪的上述费用，因当予以返还。本案高聪所主张返还取暖费、物业费、电梯费，均系基于交付房屋这一事实并且由文某地产、文某物业收费引起的诉争。高聪向文某地产、文某物业主张权利并无不当，符合法律规定。文某地产、文某物业关于文某地产、文某物业是两个公司法人，高聪不应当一并起诉的辩称，本院不予采纳。综上，根据《中华人名共和国合同法》第六十一条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、被告河北文某房地产开发有限公司返还原告高聪取暖费2482元；二、被告河北文某物业服务有限公司返还原告物业费235.33元、电梯费261.33元。限本判决生效之日起15内日给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河北文某房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。
上诉人河北文某房地产开发有限公司（以下简称文某地产）、上诉人河北文某物业服务有限公司（以下简称文某物业）因与被上诉人高聪合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2018）冀0682民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人文某地产及文某物业的委托诉讼代理人张慧、被上诉人高聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定：当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。《最高人民法院关于〈民事诉讼法〉的司法解释》第二百二十一条规定：基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。由此可以看出，合并审理的前提是当事人向有管辖权的同一法院提起两个或两个以上的独立之诉。而本案中，高聪是基于交付房屋这一事实并且针对文某地产、文某物业的收费提起了一个诉讼，而并非分别提起两个独立之诉。因此，本案并非案件合并审理的情形。《民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。高聪起诉文某物业和文某地产并要求其分别返还相关费用，符合起诉的条件。一审法院受理并审理本案符合法律规定，并无不当。对文某物业和文某地产关于一审法院程序违法的上诉理由，本院不予支持。诉讼双方未明确约定物业费的范围。参照《物业服务收费管理办法》第二条规定，本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设置和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。电梯费属于对配套设施进行维修、养护、管理、维护所产生的费用，因此，电梯费属于物业费范畴。高聪与文某地产签订的《商品房买卖合同》第十一条第三款中约定：买受人须在出卖人交付通知之日起10日内办理商品房交接手续，否则除承担暖气费、物业费等费用外，同时买受人须向出卖人交纳每日总房款万分之五的房屋保管费，在此期间造成的房屋毁损、灭失的风险自通知发出之日起由买受人承担。上诉人有通知高聪的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人未提供客观证据如书面通知原件、邮寄单、签收单等证据证明其已履行了通知义务。上诉人提交的署名全体业主的阳光尚都业主诉求，没有姓名，也没有业主签字，无法证实手印是何人所按，不能证明高聪已在上面签字、捺印，高聪对此亦不认可。《关于2017．8．28阳光尚都业主问题的沟通》为文某地产销售总监白晓璐单方出具，没有业主签字，也没有高聪的签字，不能证实高聪已经同意上述沟通意见。文某地产、文某物业申请公司内部人员出庭作证，该证人与上诉人之间存在利害关系，其证人证言不足以证明上诉人的主张。综上，上诉人提交的证据不足以证明上诉人已被上诉人履行了通知义务。至于高聪通过其他方式知晓房屋交付时间，亦不能免除上诉人的通知义务。对上诉人已经履行了通知义务的上诉主张，本院依法不予支持。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审法院依据文某地产和高聪签订的《商品房买卖合同》认定应由败诉方文某地产负担并无不当。对文某地产不应承担诉讼费的主张，本院不予支持。综上所述，文某物业、文某地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。河北文某房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费50元，由河北文某房地产开发有限公司负担；河北文某物业服务有限公司交纳的二审案件受理费50元，由河北文某物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。