河北彤宇房地产开发有限公司、彭某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：河北彤宇房地产开发有限公司，住所地：安平县中心路广场南侧天意商城五层。法定代表人：王立琦，总经理。委托诉讼代理人：韩立军，河北新业（正定）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉龙，河北新业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户，住安平县。被上诉人（原审原告）：杜哲，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户，彭某之妻，住址同上。二被上诉人委托诉讼代理人：王其，河北世纪方舟律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：高辉，河北世纪方舟律师事务所律师。

彤宇公司上诉请求：1、撤销安平县人民法院（2016）冀1125民初2136号民事判决；2、判令驳回彭某、杜哲的全部诉讼请求；3、判令彭某、杜哲承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定了彭某、杜哲对我公司提供的证据真实性无异议，但在事实认定部分未作表述。根据《中心商业大街商品房预定合同》第三条第2款的约定，本案逾期交房原因是政府未完成道路拆迁，我公司可据实延期交付，不应承担违约责任。二、彭某、杜哲要求逾期交房违约金于法无据，应驳回其诉讼请求。首先，逾期交房是政府原因导致，我公司有权据实延期交付，不应承担违约责任；其次，从一审查明事实可知，不是我公司逾期交房，而是彭某、杜哲不接收房屋，其无权要求支付违约金。三、一审判决认定违约金过分高于实际损失，依法应予调整。假设存在逾期交房，责任也不能归结于我公司，还存在政府及彭某、杜哲的原因。庭审中，彤宇公司对其上诉状补充如下：1、诉争房屋因政府拆迁等原因，致使项目至今未办理竣工验收手续，无法交付使用，一审判决交付房屋违反了建筑法，城市房地产管理法的强制规定，应予以撤销。2、诉争19号、20号房屋系彭某、杜哲各自签订的合同，属于两个不同的法律关系，合同主体、客体不同，不应作为同一案件审理，一审法院作为同一案件审理，程序严重违法。3、房屋至今未通水电。彭某、杜哲辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、彤宇公司延期交房与政府是否完成道路拆迁不具有关联性。1、涉案房屋不存在因政府拆迁影响施工的情形。双方签订合同时，涉案房屋已基本施工完毕，不涉及政府拆迁工作。而且，从彤宇公司一审提供的现场图片也可看出，2014年5月份2#楼底商早已完工，不存在因政府因素影响施工的情形。2、彤宇公司已通知个别底商交房，说明涉案房屋能够交房。彤宇公司一审提交的中国移动通信集团河北有限公司的转账凭证及三张收据（移动公司购买的3#楼底商）也可看出，彤宇公司完全有能力向我方交付涉案房屋，但拒不向我方交付。3、彤宇公司一审提交的证据可以证明2#楼底商上面的住宅早已交付，商铺的交付条件与住宅的交付条件并无二致，也可证明其可以向我方交付房屋。二、彤宇公司延期交房与我方不具有关联性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，出卖人应书面通知买受人交房。彤宇公司在一审中辩称其已通知我方交房应承担相应的举证责任，但是，彤宇公司一审提供的证据中交房通知书仅为中心商业大道C-24、25门店等，与我方购买的2号楼19、20号底商不具有关联性，应承担举证不能的后果。三、彤宇公司延期交房，应按照合同约定承担违约责任。由上可知，上诉人延期交房与政府因素以及被上诉人无关，合同第四条第二款明确约定“双方应认真履行本合同条款，否则违约方应向履约方支付总价款20%的违约金”。彤宇公司已构成延期交房，根据《中华人民共和国合同法》的规定，一审法院判决彤宇公司支付违约金并无不当，一审适用法律正确。彤宇公司称合同约定的违约金数额过分高于我方实际损失，无事实与法律依据。截至二审开庭之日，彤宇公司延迟交付19号房屋3年零122天，迟延交付2号楼底商20房屋3年零61天。根据我方一审提交的我方与彤宇公司贾总谈话视频录像显示，因彤宇公司开发的中心商业大道步行街商铺由于未交房，彤宇公司每年对购买步行街商铺业主按照已交购房款8%进行补偿。彤宇公司迟延交房给我方造成的损失按该标准计算，再加上彤宇公司拟向我方交付的户型结构与在购买房屋时彤宇公司工作人员向我方出示的图纸中的户型结构不符，涉案合同约定的违约金数额根本不足以弥补我方损失，一审中我方曾主张调高合同约定的违约金数额。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回彤宇公司的上诉请求，维持原判。二审庭审中，彭某、杜哲补充答辩意见如下：1、彤宇公司所称诉争房屋因政府拆迁等原因致使项目未办理竣工手续无事实依据。首先，当事人双方在一审中对于彤宇公司可以向我方交付涉案房屋无争议。其次，根据我方一审提供的与彤宇公司项目负责人贾总的视频录像中可以显示彤宇公司也明确认可可以向我方交付涉案房屋，而且根据彤宇公司在一审提供的2号楼、3号楼交房通知书中明确表述经政府相关部门建设单位验收检查合格。以上完全可以证实涉案房屋可以交付。2、诉争两套房屋虽系二被上诉人各自签订合同，但因签订合同的时间为夫妻存续期间，涉案两套房屋均为夫妻共同财产，所以一审法院将两房屋在一起审理完全符合法律规定，而且在一审中我方也提交了结婚证来证明这一点。彭某、杜哲向一审法院起诉请求：1、要求彤宇公司立即履行中心商业大道商品大道房预定合同交付房屋，并赔偿我方违约金及经济损失共计54.23万元；2、诉讼费用由彤宇公司承担。事实和理由：彭某、杜哲系夫妻关系，2013年9月28日，夫妻双方以彭某名义购买了彤宇公司开发建设的安平县中心商业大道××楼底××号商业用途门市一间，建筑面积为106.5平方米，单价每平方米7323.94元，总房款78万元，彤宇公司交房时间为2013年12月31日，最迟交付时间为2014年4月30日，彭某一次性交清了全部房款，双方签订了预定合同;2013年10月25日，夫妻双方以杜哲名义购买了彤宇公司开发建设的中心商业大道2号楼底商19号商业门市一间，建筑面积183.66平方米，房屋单价每平米5934.88元，总房款为109万元，杜哲一次性交清了房款，双方签订了预定合同，现我方购买的以上两个门市均未交付使用，且杜哲购买的19号门市户型结构未经我方同意彤宇公司已经私自变动，致使我方不能实现合同目的从而造成巨大经济损失，我方只得起诉至法院，要求彤宇公司立即履行签订的两份预订合同，交付房屋并赔偿我方损失54.23万元。一审法院认定事实：2013年9月28日，彭某与彤宇公司签订商品房预订合同一份，约定：彭某购买彤宇公司开发的位于安平县中心商业大道××楼底××号商铺，建筑面积106.5平方米，单价为7323.94元/平方米，总房款为780000元，付款方式为彭某于2013年9月28日一次性付清该房总款780000元，彤宇公司交房时间为2013年12月31日，最迟交房时间为2014年6月30日。同时违约条款约定，双方应认真履行本合同条款，否则违约方应向履约方支付总房款20%的违约金。合同签订当日，彭某依约向彤宇公司交付购房款780000元，彤宇公司向彭某出具收款收据一份。2013年10月25日，杜哲与彤宇公司签订商品房预订合同一份，约定：杜哲购买彤宇公司开发的位于安平县中心商业大道××楼底××号商铺，建筑面积183.66平方米，单价为5934.88元/平方米，总房款为1090000元，付款方式为杜哲于2013年10月25日一次性付清该房总款1090000元，彤宇公司交房时间为2013年12月31日，最迟交房时间为2014年4月30日。同时违约条款约定，双方应认真履行本合同条款，否则违约方应向履约方支付总房款20%的违约金。合同签订当日，杜哲依约向彤宇公司交付购房款1090000元，彤宇公司向杜哲出具收款收据一份。在合同履行过程中，因逾期交房赔偿违约金的问题，双方不能达成一致意见，致使彤宇公司至今未向彭某、杜哲交付房屋。一审法院认为：彭某、杜哲分别与彤宇公司签订的俩份商品房预订合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。彤宇公司在与彭某、杜哲签订商品房预订合同时，分别约定了交房日，但彤宇公司未按约定交付房屋，构成违约。故现彭某、杜哲请求交付房屋，给付违约金，于法有据，本院予以支持，但违约金的计算方式应以合同约定为准，即按总房款的20%支付违约金。关于彤宇公司对于免除违约金赔偿的主张，没有事实依据，不予采纳。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、限被告河北彤宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告彭某交付其开发的中心商业大道2号楼底商20号商铺，并向原告彭某支付违约金156000元；二、限被告河北彤宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告杜哲交付其开发的中心商业大道2号楼底商19号商铺，并向原告杜哲支付违约金218000元。本院经审理查明：2013年9月28日，彭某与彤宇公司签订商品房预订合同一份，约定：彭某购买彤宇公司开发的位于安平县中心商业大道××楼底××号商铺，建筑面积106.5平方米，单价为7323.94元/平方米，总房款为780000元，付款方式为彭某于2013年9月28日一次性付清该房总款780000元，彤宇公司交房时间为2013年12月31日，最迟交房时间为2014年6月30日。同时违约条款约定，双方应认真履行本合同条款，否则违约方应向履约方支付总房款20%的违约金。合同签订当日，彭某依约向彤宇公司交付购房款780000元，彤宇公司向彭某出具收款收据一份。2013年10月25日，杜哲与彤宇公司签订商品房预订合同一份，约定：杜哲购买彤宇公司开发的位于安平县中心商业大道××楼底××号商铺，建筑面积183.66平方米，单价为5934.88元/平方米，总房款为1090000元，付款方式为杜哲于2013年10月25日一次性付清该房总款1090000元，彤宇公司交房时间为2013年12月31日，最迟交房时间为2014年4月30日。同时违约条款约定，双方应认真履行本合同条款，否则违约方应向履约方支付总房款20%的违约金。合同签订当日，杜哲依约向彤宇公司交付购房款1090000元，彤宇公司向杜哲出具收款收据一份。现彤宇公司已向2号楼部分业主交付了上层住宅、底层商铺，但未向彭某、杜哲交付二人购买的2号楼19号、20号商铺。
上诉人河北彤宇房地产开发有限公司（以下简称：彤宇公司）因与被上诉人彭某、杜哲商品房预售合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2016）冀1125民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人彤宇公司委托的诉讼代理人韩立军、王玉龙，被上诉人彭某、杜哲共同委托的诉讼代理人王其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：关于一审审理程序是否合法问题。本案中虽存在彭某。杜哲分别与彤宇公司签订预定合同的情形，但彭某与杜哲系夫妻关系，且二人均认可案涉两处商铺二人共同购买，故一审法院将两个预定合同一并审理并无不当。关于彤宇公司是否违约问题。本案双方当事人虽然在合同中约定有“如因不可抗力或政府因素导致延期交房，甲方（彤宇公司）可据实延期交付”的内容，但彤宇公司所提供证据不能证实本案中存在因政府原因导致延期交房的情形，结合彤宇公司已向2号楼部分业主交付了上层住宅、底层商铺的事实，应认定案涉商铺早于2014年5月既已具备交付条件，且已取得合格证，故彤宇公司二审所称案涉商铺尚不具备交付条件证据不足且与事实不符，本院不予采纳。案涉商铺具备交付有条件后，彤宇公司未及时向彭某、杜哲交付，至今已超过最迟交付时间三年余，其行为已构成违约。关于违约责任的承担问题，因彤宇公司无证据证实其曾通知二被上诉人收房、本案中存在彭某、杜哲拒绝收房而致损失扩大的过错，故全部违约责任应由彤宇公司承担。关于违约金比例是否过高问题。双方在合同中约定的违约金比例为总房款的20%，考虑到彤宇公司逾期交房已三年余，该比例折算后已与贷款基准利率相当，并结合案涉商铺的商业用途，依此比例所算得违约金数额并不高于买方彭某、杜哲的实际损失，故本院对彤宇公司要求调低违约金的请求不予支持。综上所述，上诉人彤宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9224元，由上诉人河北彤宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　付圣云
审判员　　王江丰
审判员　　关信娜

书记员：孙蕊