沧州市欣欣物业服务有限公司与刘某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告沧州市欣欣物业服务有限公司。
组织机构代码76342138-0。
法定代表人苏庆，该公司董事长。
委托代理人张颖，河北衡泰律师事务所律师。
被告刘某某。合，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住沧州市运河区。

原告沧州市欣欣物业服务有限公司（以下简称欣欣公司）与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张颖到庭参加了诉讼，被告刘某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2008年9月28日，原被告之间签订《馨泰花园小区前期物业管理服务合同》，合同主要约定由欣欣公司负责被告所居住的馨泰花园小区的物业服务，被告应于每年度1月1日前全额交纳全年物业管理服务费，住宅按建筑面积带电梯每月每平方米物业管理服务费0.35元，高层电梯综合电费0.48元，共计0.83元。如被告未按约定交纳物业费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按年度物业管理费总额的0.1%向被告加收滞纳金。被告刘某某系馨泰花园小区12号楼2单1101号房屋业主，其房屋面积为102.84平方米。原告自2014年4月24日起，不再为被告所在的馨泰花园小区提供物业服务。被告欠交原告自2011年5月1日起至2014年4月24日的物业费。
另查明，原被告签订物业服务合同后，原告并未全部按照约定提供相应的物业服务，小区存在公共绿地业主种菜、墙面有乱贴乱粘、卫生较差等物业管理服务问题。
又查明，原告于2011年9月25日、2012年6月26日分别在该小区公告栏张贴了催交物业费的通知。

本院认为，原、被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应按该合同履行自己的合同义务。根据合同约定，应当是由被告先交纳物业服务费，而后原告提供物业服务。被告未先行交纳物业服务费存在违约行为，但原告服务的馨泰花园小区存在着公共绿地业主种菜、墙面有乱贴乱粘、卫生较差现象，原告亦存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，合同当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。同时，根据公平原则，被告刘某某应交纳的物业费应适当减少，本院酌定原告自行承担20%的责任。截止到2014年4月24日，被告刘某某应交纳的物业费总额为1030.87元（0.35元×102.84平方米×35个月24天×80%）。关于电梯综合电费，因原告提供了该项服务，故不应按照责任比例扣除。被告刘某某应交纳的电梯综合电费为1767.20元（0.48元×102.84平方米×35个月24天）。综上，被告刘某某应向原告交纳物业费共计2798.07元。同时合同约定，拖欠物业费的，滞纳金从逾期之日起每日按年度物业管理费总额（937.90元，0.35元×102.84平方米×12个月×0.8＋0.48元102.84平方米×12个月）的0.1%交纳，该滞纳金实为违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，本院酌定被告刘某某按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率的130%，即按年利率10.92%（6%×1.4×1.3）向原告支付违约金。原告要求被告承担邮寄费的主张，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：

被告刘某某一次性向原告沧州市欣欣物业服务有限公司支付物业服务费2798.07元及违约金（其中2011年度的违约金以937.90元为基数，按年利率10.92%自2011年5月1日计算至2014年4月24日；2012年度的违约金以937.90元为基数，按年利率10.92%自2012年5月1日计算至2014年4月24日；2013年度的违约金以937.90元为基数，按年利率10.92%自2013年5月1日计算至2014年4月24日）限判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告刘某某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

审　判　长　　张　婷 人民陪审员　　冯俊荣 人民陪审员　　马志才

书记员：韩柳