沧州市晟宇物业服务有限公司与牛某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

沧州市晟宇物业服务有限公司
吴艳红
刘垣
牛某某
于增杰（河北海岳律师事务所）

原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司，住所地:沧州市运河区署西街行署南院7排1号。
法定代表人邓秀华，系该公司经理。
委托代理人吴艳红，系该公司职员。
委托代理人刘垣，系该公司职员。
被告（反诉原告）牛某某。
委托代理人于增杰，河北海岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司与被告（反诉原告）牛某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。
原告（反诉被告）沧州市晟宇物业有限公司委托代理人吴艳红、刘垣、被告（反诉原告）牛某某及委托代理人于增杰到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告沧州市晟宇物业服务有限公司诉称，被告牛某某购买孟村东方骏景小区11号楼铺4商业门市一套，面积151.74平方米。
2013年6月22日，被告同原告签订《前期物业服务协议》，约定商业门市物业服务费每月每平米一元，一年一交，提前一个月缴纳，逾期自欠费之日起按应交费总额的千分之二缴纳违约金。
截至2015年8月15日（包括2014年6月22日至2016年6月21日期间），被告欠原告物业费3642元。
根据河北省物价局《关于制定供热计量价格的指导意见》以及沧州市物价局的规定，应缴纳暖气空置费364元。
请求判决被告给付原告物业服务费3642元、暖气管道运行费364元、违约金1644元，并由被告承担诉讼费用。
被告牛某某辩称，1、对原告是否具备签订物业服务合同的资格提出质疑，根据管理条例规定，应按照招投标的方式选聘具备相应资格的单位。
原告应出示相关证明文件及资质，证明其具有签订合同的资格及参加本次诉讼的资格，否则合同不具效力。
2、原告用格式条款合同制定物业收费标准，收费过高，明显不合理，严重加重了被告的责任和义务，根据合同法规定应属无效条款。
3、被告系购买的商业门市非住宅，原告在签订合同时，套用住宅小区物业服务协议，多数服务收费内容是对住宅小区的服务内容，不适用于商业门市，原告扩大收费范围、提高收费标准，用合法行为掩盖非法目的，属于无效条款。
4、原告未对被告提供过任何服务行为。
5、原告不提供服务，还人为的为业主设置障碍，利用其掌握的相关权利对业主的正当权利百般刁难，给业主造成损失。
6、原告违法收取装修保证金。
7、原被告间没有任何的供暖服务合同，原告不具备主张取暖费、空置费的资格。
8、合同约定违约金过高，严重违反法律规定。
综上，原告收取费用不符合法律规定，且有严重违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告牛某某反诉称，1、反诉原告与反诉被告签订前期物业服务协议并非自愿，反诉原告购买的是商铺并非住宅，住宅小区享有的服务项目不适用于商铺，签订该协议根本没有协商，不签字就不交付房屋，系胁迫和乘人之危。
2、非住宅物业服务费实行市场调节价，根据相关规定应由双方协商确定，本案协议中关于收费的项都是反诉被告一方的意愿，未经双方协商一致。
另外，收费明显过高，显失公平。
3、反诉被告没有提供过任何服务，且不履行维修维护义务。
故诉请法院解除或变更原被告签订的孟村东方骏景住宅小区前期物业服务协议。
反诉被告沧州市晟宇物业服务有限公司辩称，1、东方骏景1000多住户作为一整体，共用一个取暖、供电、上下水系统，部分业主不能单独要求变更或者解除物业服务合同，根据物权法的规定，解除或者变更物业服务协议，应当经过建筑面积超过半数的业主，且人数超过半数的业主同意。
反诉原告要求解除变更协议不到业主人数的1%，其要求变更、解除协议的目的是不想缴费。
2、物业服务协议由反诉原告本人签字，对签字的后果清楚，就应负责任。
反诉原告称是受胁迫而无奈签字，其应提供证明何时、何地、受何胁迫的证据。
3、题目虽是住宅服务协议，但内容对商业门市有特别约定，反诉原告应在协议中找自己适用的条款。
东方骏景小区是通过住建局认定的2级物业小区，沧州市物价局有规定，物业费在每平方米0.7元的基础上，可上下浮动10%，商业门市略高于住宅小区是目前的习惯，也是法律允许的。
被告在物业服务协议上签字，且第一年已按照1元钱缴纳物业费。
4、反诉原告称未享受物业服务的说法错误，小区变压器和地下线路归物业管理、维修，是为了全体业主的利益收的费。
每位业主的电表是分表，还有一块总表，分表累计数与总表不符时，差额由物业公司承担。
自来水也是同样。
关于取暧问题，供热系统小区自建，归全体业主所有，而维护费则从物业费里出，反诉原告也享受利益。
小区内的污水井、化粪池须定期清理，商业门市产生的垃圾比一般住宅要多。
物业公司的保安定时巡逻、维护，东方骏景小区从没出过大问题。
5、先签协议再交钥匙不违法，反诉原告可以要求先交钥匙，只是其未要求，这只是交易习惯问题。
6、开发商应当通过招标形式选聘，而这与反诉被告无关，那是开发商的事情，反诉被告有物业服务资格，罚款是应针对开发商的。
因反诉原告不按时缴纳物业费，因提起诉讼造成反诉被告很多损失，所以主张的违约金不高。
本院认为，原被告自愿协商一致签订的前期物业管理服务协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立有效，双方均应按照协议约定，严格履行自己的义务。
被告（反诉原告）牛某某要求法院解除或变更原被告签订的孟村东方骏景住宅小区前期物业服务协议，《中华人民共和国合同法》第五十四条  规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”第五十五条第一项规定:具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。
因此，显失公平、胁迫等手段订立合同系撤销或变更的理由，而不能作为解除合同理由。
而且，反诉原告不能提供充分证据证明反诉被告有胁迫手段或乘人之危的情形，也未提交反诉被告不履行协议的证据，应驳回反诉原告的诉讼请求。
解除合同条件系合同有效，反诉原告主张物业协议部分条款无效，不属于本案审理范围。
原被告签订的前期物业管理服务协议，双方已签字盖章，关于物业费部分约定不违反法律规定，依法成立有效，双方均应按照协议约定，严格履行自己的义务。
原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业费，符合双方协议的约定，应予支持。
本案原被告签订前期物业服务协议约定明确，被告则应按协议约定履行交付相关服务费用的义务，被告拒绝交纳构成违约。
原告（反诉被告）主张按照沧州市物价局相关规定标准收取暖气管道空置费，符合法律规定，本院予以采信。
原被告约定物业费违约金标准过高，本院予以调整，应按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40％）上浮30％计算违约金，物业服务协议约定下次交费应于上年度交费日期第十一个月，故物业费违约金起算时间点为上年度交费日期第十一个月。
原被告未约定管道运行费违约金，原告主张的违约金不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条  、《物业管理条例》第四十二条  、六十七之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）牛某某自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司2014年6月22日至2015年6月21日物业管理费1821元及违约金（自2014年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）。
二、被告（反诉原告）自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）2015年6月22日至2016年6月21日物业管理费1821元及违约金（自2015年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）。
三、被告（反诉原告）于判决生效后三十日内支付拖欠原告（反诉被告）暖气管道空置运行费364元。
四、驳回被告（反诉原告）反诉的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告负担。
反诉案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向沧州市中级人民法院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。

本院认为，原被告自愿协商一致签订的前期物业管理服务协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立有效，双方均应按照协议约定，严格履行自己的义务。
被告（反诉原告）牛某某要求法院解除或变更原被告签订的孟村东方骏景住宅小区前期物业服务协议，《中华人民共和国合同法》第五十四条  规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”第五十五条第一项规定:具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。
因此，显失公平、胁迫等手段订立合同系撤销或变更的理由，而不能作为解除合同理由。
而且，反诉原告不能提供充分证据证明反诉被告有胁迫手段或乘人之危的情形，也未提交反诉被告不履行协议的证据，应驳回反诉原告的诉讼请求。
解除合同条件系合同有效，反诉原告主张物业协议部分条款无效，不属于本案审理范围。
原被告签订的前期物业管理服务协议，双方已签字盖章，关于物业费部分约定不违反法律规定，依法成立有效，双方均应按照协议约定，严格履行自己的义务。
原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业费，符合双方协议的约定，应予支持。
本案原被告签订前期物业服务协议约定明确，被告则应按协议约定履行交付相关服务费用的义务，被告拒绝交纳构成违约。
原告（反诉被告）主张按照沧州市物价局相关规定标准收取暖气管道空置费，符合法律规定，本院予以采信。
原被告约定物业费违约金标准过高，本院予以调整，应按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40％）上浮30％计算违约金，物业服务协议约定下次交费应于上年度交费日期第十一个月，故物业费违约金起算时间点为上年度交费日期第十一个月。
原被告未约定管道运行费违约金，原告主张的违约金不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条  、《物业管理条例》第四十二条  、六十七之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）牛某某自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司2014年6月22日至2015年6月21日物业管理费1821元及违约金（自2014年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）。
二、被告（反诉原告）自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）2015年6月22日至2016年6月21日物业管理费1821元及违约金（自2015年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）。
三、被告（反诉原告）于判决生效后三十日内支付拖欠原告（反诉被告）暖气管道空置运行费364元。
四、驳回被告（反诉原告）反诉的诉讼请求。
案件受理费100元，由被告负担。
反诉案件受理费50元，由原告负担。

审判长：刘旭东
审判员：刘婷婷
审判员：秦景树

书记员：闫闯