沈某某与夏新房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）夏新，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体职业。
上诉人（原审第三人）杨得旗，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体职业，“凡奇美食广场”经营业主。
上诉人（原审第三人）聂银芳，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体职业。
上述三上诉人的委托代理人杨志、杨运金（代理权限：代为承认、变更诉讼请求，代为参加诉讼、调解，代为提出上诉、申请执行等），湖北谦顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）沈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体职业。
委托代理人付俊杰（代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为参加诉讼、调解等），湖北五合律师事务所律师。
原审第三人江光清，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体职业，“楚江南卤食”专卖二分店经营业主。
原审第三人艾玉峰，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体职业，“味美特西饼”鹿鹤转盘店经营业主。

上诉人夏新、杨得旗、聂银芳为与被上诉人沈某某，原审第三人江光清、艾玉峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2013）鄂曾都民初字第01521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日受理后，依法组成由审判员程朝晖担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人聂银芳，上诉人夏新、杨得旗、聂银芳的委托代理人杨志、杨运金，被上诉人沈某某的委托代理人付俊杰，原审第三人江光清到庭参加了诉讼。原审第三人艾玉峰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告沈某某诉称：2009年3月28日，我与被告夏新签订《房屋租赁合同书》，我将所有的位于随州市文峰都市花园商务广场1幢1层102号1305.44平方米门面房（房产证号：20××23）租赁给被告经营餐饮业。合同约定，租赁期限10年（2009年5月28日-2019年5月28日），前两年租金每年30万元，自第三年起，每年租金在上一年的基础上递增5%。合同第四条规定，乙方（夏新）必须守法经营，在装修过程中不得损坏房屋主体结构。但被告在装修时未经我的许可，擅自改变了房屋的主体布局结构。又未经我同意，于2012年9月将房屋转租给第三人杨得旗，杨得旗又未经我同意，于2013年3月将部分经营场地转租给第三人江光清，于2013年5月又将部分经营场地转租给第三人艾玉峰。同时第三人杨得旗又违反合同约定的经营范围，违法在租房内经营具有赌博性质的电玩游戏城（“七星动漫城”）。2013年2月27日，随州市曾都区公安局东城派出所在对第三人杨得旗经营的“凡奇美食广场”进行治安检查时发现，动漫城的电子游戏机具有赌博功能，并于当日给我下达了《治安隐患整改通知书》，要求停止一切违法经营活动，销毁具有赌博功能的游戏设备。我系现任的随州市人大代表，被告的行为不仅严重违反了合同的约定，还毁损了原告的名誉、社会形象。根据《合同法》第二百二十四条的规定，原告决定解除与被告签订的《房屋租赁合同书》。2013年5月24日，我委托律师给第三人杨得旗下达了《律师函》，要求其限期与原告协商解决此纠纷，杨得旗未予理睬。5月29日，我又向被告夏新及第三人杨得旗邮寄送达了《解除﹤房屋租赁合同书﹥通知书》（杨得旗于5月30日签收），但被告夏新一直未出面。6月8日，我再次向被告夏新本人邮寄送达了《房屋租赁合同解除通知书》。6月10日，我将《房屋租赁合同解除通知书》张贴在“凡奇美食广场”入口玻璃门上，并申请随州市曾都区公证处办理了证据保全公证。时至今日，在法定的期限内，被告夏新未向仲裁机构或人民法院对《房屋租赁合同解除通知书》的效力提出异议。根据《合同法》第九十六条的规定，原、被告之间的《房屋租赁合同》，已于解除合同的通知到达被告时（2013年6月10日）解除。房屋租赁合同解除后，被告及第三人仍占用原告的房屋，其行为已构成侵权。为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、确认原、被告之间的《房屋租赁合同书》于2013年6月10日解除。二、判令被告及第三人立即腾退、返还位于文峰都市花园商务广场1幢1层102号房屋。三、本案的诉讼费等均由被告及第三人负担。
原审被告夏新及第三人杨得旗、聂银芳辩称：一、原告沈某某无事生非，歪曲事实。1、沈某某在诉状中称“擅自改变了房屋的主体布局结构”纯属无事生非。我方合伙承租此房屋时，房屋只有几个框架立柱，装修根本不需要动，也未曾动过，沈某某无任何证据证明我方擅自改变了主体结构。2、沈某某在诉状中所称擅自转租房屋是歪曲事实。我方三人为共同的房屋承租人，根本不存在向杨得旗转租房屋。字号的变化是合伙人应有的权利，没有改变合伙的性质和合伙租房的事实。至于向江光清和艾玉峰出租美食广场的档口，符合租赁房屋的使用习惯，不影响房屋租赁合同双方的订立合同目的，没有改变房屋的用途，也是合伙人合法自主经营的行为，不是转租房屋。即便是小部分转租也非严重违约，沈某某解除合同也于法无据。3、沈某某在诉状中所称我方违约违法在租房内经营具有赌博性质的电玩游戏城是歪曲事实。我方利用闲置多年的承租房屋的边角经营电玩游戏，是根据经营用房的性质自主经营，是充分合理利用资源，也是经沈某某同意的，不影响出租的目的，不违背经营用房的性质，当知晓少数游戏机有不正当功能，并有顾客涉赌时，我方销毁了所有的游戏机并未再经营，我方并非经营具有赌博性质的电玩游戏城。二、沈某某单方解除合同不仅违约，而且违法。沈某某作为早已停职的人大代表，为达到其违约目的，采用了一系列为世人不齿的违法手段，在仍不能达到目的时错误适用法律行使所谓的解除权，是曲解法律，适用法律错误。综上所述，沈某某系无事生非，歪曲事实，滥用解除权，于法无据。请求法庭驳回其全部诉讼请求。
原审被告夏新反诉及原审第三人杨得旗、聂银芳诉称：2009年3月24日，我们三人约定合伙经营“裕和祥美食广场随州分店”，并签订《合伙协议书》。2009年3月28日，我们三人约定由夏新与沈某某签订《房屋租赁合同书》，租赁沈某某1305.44㎡门面房，合同约定沈某某负责水通电通和燃气通并搭盖30平米的厨房。但是沈至今没有足额交付房屋及搭盖厨房，燃气至今未通，通水通电是我方出资接通。诉请判令沈某某：1、退还尚未交付使用的房屋部分的租金20797.60元；2、赔偿我方没有搭盖厨房的租金损失31196.40元；3、赔偿我方通水通电支付的费用22000元；4、依约向我方全部交付出租房屋，搭盖30平米的厨房和接通燃气；5、承担全部反诉费用。
原审第三人江光清、艾玉峰未作书面答辩。
原审查明：原告沈某某有位于随州市文峰都市花园商务广场1幢1层102号门面房（所有权人沈某某，建筑面积1305.44平方米，产权证号为：2008010422）对外发租。2009年3月28日，原告沈某某与被告夏新签订了《房屋租赁合同书》一份，约定主要内容有：沈某某将该门面房1305.44平方米租赁给夏新使用经营。经营范围为餐饮，租赁期限暂定10年（自2009年5月28日起至2019年5月28日止），前两年租金每年30万元，自第三年起每年租金在上一年的基础上递增5%；由沈某某提供水通、电通、燃气通，并在房屋后面为夏新搭建30平米的厨房。合同生效后，原告沈某某将房屋交付给被告夏新，但保留了其岳父母原在房屋东北角隔离的20平方米麻将室未予交付并使用至今，约定为夏新搭建的30平米的厨房亦未履行，夏新为经营需要在租赁房屋内自行改建了厨房使用。
庭审中，被告夏新举证证明：2009年3月24日，被告夏新与第三人杨得旗、第三人聂银芳签订了《裕和祥美食广场随州分店合伙协议书》，约定三人合伙在随州经营裕和祥美食广场分店，被告夏新为合伙负责人，代表全体合伙人处理对外事务，并向原审法院还提供了三人投资款收据凭证、《裕和祥美食广场出资证明》、经营及分红等财务票据等。取得诉争房屋后，被告夏新及第三人杨得旗、聂银芳共同出资对房屋进行了装修，自行开支22000元在离该房屋约200米远的小区水电接头处接通了水电。
2009年7月15日，被告夏新在随州市工商行政管理局开发区分局办理了个体工商户注册登记，字号为“随州市裕和祥美食广场”，开始在承租房内经营餐饮。2012年5月24日，被告夏新与第三人杨得旗签订了《转让协议书》，被告夏新将其持有的44.4%的合伙份额转让给了第三人杨得旗，退出合伙。庭审中，夏新称其并不是真正的退出而是不得已按照原告的要求而为，但未能就此举证。2012年9月5日，第三人杨得旗在工商部门重新登记注册了“随州市经济开发区凡奇美食广场”，与第三人聂银芳继续合伙经营。第三人杨得旗、聂银芳在经营餐饮的同时，将房屋隔断一部分开设了“七星动漫城”，经营电玩游戏。2013年2月27日，随州市公安局曾都区分局东城派出所的民警在对凡奇美食广场进行治安安全检查后，向房屋业主沈某某送达了《治安隐患整改通知书》：“发现有如下重大治安隐患：一、美食广场开设“七星动漫城”，动漫城内设置的部分电子游戏机具有赌博功能；二、管理不规范，有赌博违法行为”。要求原告规范经营，停止一切违法经营活动，撤销或销毁具有赌博功能的游戏设备。2013年2月22日，第三人杨得旗与第三人江光清签订了《合同》一份，将进门右侧最前端门面约16.5平方米经营场地租给江光清经营“楚江南卤食专卖店”，并收取江光清年租金58000元。2013年3月13日，第三人杨得旗与第三人艾玉峰签订《合同》，将门口右侧门面约60平方米经营场地租给艾玉峰经营“味美特西饼店”，并收取艾玉峰年租金80000元。第三人杨得旗签订上述两份《合同》时未征询原告意见并取得其同意。原告得知这一情况后，认为被告夏新及第三人杨得旗未经原告许可擅自转租经营场地，并在承租房内违法经营电玩游戏城，超出了合同约定的经营范围，公安机关下达《治安隐患整改通知书》给原告，毁损了原告人大代表的名誉、社会形象，决定解除与被告夏新签订的房屋租赁合同。2013年5月24日，原告委托湖北五合律师事务所律师付俊杰给第三人杨得旗邮寄送达了《律师函》一份，内容为：“凡奇美食广场”业主杨德奇：湖北五合律师事务所接受沈某某的委托，指派本律师处理你与沈某某房屋租赁合同纠纷事宜。委托人沈某某称，2009年3月28日，其与夏新签订《房屋租赁合同书》，将文峰都市花园商务广场门面房1305.44平米租赁给夏新经营餐饮业。夏新未经其同意将房屋转租给你，且你未经其同意将部分经营场地再次转租给他人从事电玩赌博活动。你的行为违反了《房屋租赁合同书》的约定及《合同法》、《治安管理处罚法》的规定，要求与夏新解除合同。本律师经审查《房屋租赁合同书》及亲自到现场查看，认为委托人要求与夏新解除合同的理由正当。现向你发出律师函：请你于2013年5月28日前与沈某某协商解决此纠纷，或重新与沈某某另行签订房屋租赁合同书。逾期，本律师将代理委托人依法向人民法院提起诉讼。所有法律责任均将由你承担。特此函告，敬请慎重考虑。湖北五合律师事务所律师：付俊杰（章）二0一三年五月二十四日”。2013年5月29日，原告沈某某向被告夏新及杨得旗邮寄送达了《解除﹤房屋租赁合同书﹥通知书》，内容为：“凡奇美食广场”夏新：2009年3月28日，我们双方签订《房屋租赁合同书》，我将文峰都市花园商务广场门面房1305.44平米租赁给你经营餐饮业。但你未经出租人同意，私自将房屋转租给杨德奇，杨德奇又未经出租人同意，将部分经营场地再次转租给他人从事电玩赌博活动。你的行为违反了房屋租赁合同的约定及《合同法》、《治安管理处罚法》的规定。2013年5月24日，我委托的律师向杨德奇送达了《律师函》要求其于2013年5月28日前与我协商解决房屋租赁事宜，但在该期限内杨德奇未能与我达成协议。根据《合同法》第九十四条、第九十六条的规定，现通知你解除双方于2009年3月28日签订的《房屋租赁合同书》，自你收到本通知之日起合同解除。若你有异议，请在法定的期限内向人民法院提起诉讼确认解除合同的效力。特此通知。通知人：沈某某2013年5月29日”，由杨得旗“本人收签收”。2013年6月8日，沈某某向夏新孝感市住所地邮寄送达了《房屋租赁合同解除通知书》，内容为“房屋租赁合同解除通知书夏新：本人于2009年3月28日与你签订的房屋租赁合同，将随州市文峰都市花园商务广场门面房租赁给你从事餐饮经营活动。但你在承租该房期间，未经本人同意擅自将部分经营用房转租他人，并擅自改造和变动房屋建筑主体和承重结构，严重影响房屋结构和安全，给本人造成巨额经济损失。同时，在未经本人允许的情况下，你还将部分经营场地出租擅自转租他人开设具有赌博性质的电子游戏城，该电子游戏城于2013年2月被公安机关查处并被认定为违法行为。你的上述行为给本人造成巨大经济损失和不良社会影响，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，从本通知公告之日起，本人依法解除与你签订的房屋租赁合同，请你在2013年6月15日前搬走相关物品，并恢复房屋原状。逾期不恢复房屋原状和搬走相关物品的，本人保留进一步采取相关法律措施并追究你的违约责任。特此通知沈某某二0一三年六月七日”，邮寄回单上标注“本人收签收”，时间为“2013-06-1509：25：00”。
2013年6月10日，原告将《房屋租赁合同解除通知书》张贴在凡奇美食广场入口玻璃门上，并邀请随州市曾都区公证处的公证员对现场张贴、拍照情况进行了证据保全公证并出具了《公证书》。
另查明，2013年5月27日，当年租期满后，原告未再向夏新收取租金，被告夏新也未再支付租金。原告沈某某岳母在房屋发租后一直占用约20平米的场地开设麻将馆，按房屋总面积和租金折算，相应租金四年合计为18384.60元。原告合同约定为夏新在室外搭建约30平米的厨房但未履行，夏新自行在室内建造厨房使用，按30平米折算，相应租金四年合计27576.90元。合同约定“水通电通燃气通”，但原告未履行到位，造成夏新出资雇人另行在200米左右的小区水电接头处接通水电，支出22000元。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。准确理解和把握上述条文及相关法律规范是正确适用法律的关键，也是人民法院审理合同解除权效力案件的基础。在商事实践中，合同双方当事人往往会对合同解除所依据的事实认定、合同条文理解、违约行为是否达到合同约定的解除条件、解除权是否丧失、各自履约情况及过错程度等存在不尽相同甚至完全冲突的理解和观点，而这些冲突和争议往往不是合同当事人之间协商或谅解就可以解决的，法律赋予将审查权交由人民法院通过审判权的行使来作司法裁决，决定其效力。法律在赋予一方当事人享有提出合同解除权的同时，也会对另一方提供相应的法律救济手段作为解除权的限制，以保护商事主体平等的享有权利，即被提出解除合同的一方对解除通知有异议的，可以在法定的期限内向人民法院提起诉讼，诉请人民法院审查其解除通知的效力并作出裁决。对于在此期限内提起诉讼的，人民法院应着重进行实体性审查，即对提出解除合同的一方所对合同条文的理解是否符合合同本意、所依据的事实是否发生并有证据足以证实、该事实是否达到合同约定的条件、解除权是否丧失、解除合同是否造成重大的不必要的损失等实体性因素进行审查，而对于超过法定期限未提起诉讼的，人民法院则应着重进行程序性审查，即对提出解除合同的一方是否采用合适的法律许可的通知方式、通知中是否明确提出解除合同的意思表示、送达是否到达另一方、另一方是否在法定期限内未提起诉讼等事实因素进行审查。本案中，原告沈某某提出解除合同，并用书面《通知》的方式邮寄送给合同相对方夏新及其在随州“凡奇美食广场”具体执行合伙事务的杨得旗，在邮寄回单中均标注“本人收签收”，在庭审时对此亦并不否认，通知及送达方式合法。《房屋租赁合同书》系由夏新与沈某某所签，无论是“裕和祥美食广场”还是“凡奇美食广场”，虽被告夏新和第三人杨得旗、聂银芳均认可仍属三人合伙经营，在沈某某没有证据证明杨得旗是房屋租赁合同的相对方的情况下向其送达解除合同的《通知》不具解除效力。沈某某向合同相对方夏新送达解除《通知》由其本人签收应具有法律效力，并将其收到的2013年6月15日作为解除合同日。原告申请随州市曾都区公证处所公证的在“凡奇美食广场”玻璃门上张贴解除通知的方式不能视为法律规定的“通知到达对方”，不具法律效力。反诉原告夏新、杨得旗、聂银芳主张退还的原告尚未交付的20㎡房屋的相应租金20797.60元和未履行搭建30㎡厨房造成其自行在室内建造厨房的租金损失31196.40元，因在2013年5月27日后，沈某某未再收取租金、夏新等三人客观上也未支付租金，故应退还2009年5月28日至2013年5月27日四年期间的租金，分别为18384.60元和27576.90元。反诉原告夏新、杨得旗、聂银芳主张赔偿因沈某某未履行水通电通约定造成其另行雇人购买材料施工所造成的损失22000元，有相关票据佐证，经现场查看，可以认定，应予赔偿。反诉原告夏新、杨得旗、聂银芳还主张沈某某全部交付房屋及搭建30平米厨房、接通燃气，因房屋租赁合同已解除，法院不予支持。至于解除合同后其他相关财产权益纠纷，相关权利人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、原告沈某某与被告夏新于2009年3月28日签订了《房屋租赁合同书》自2013年6月15日解除；二、被告夏新、第三人杨得旗、聂银芳、江光清、艾玉峰自判决生效之日起二十日内搬出所租赁使用的沈某某房屋；三、反诉被告沈某某退还反诉原告夏新、杨得旗、聂银芳其岳母占用的20㎡场地相应租金18384.60元和未履行搭建30㎡厨房的相应租金27576.90元；四、反诉被告沈某某赔偿反诉原告夏新、杨得旗、聂银芳自行接通水电开支的费用22000元；五、驳回反诉原告夏新、杨得旗、聂银芳的其他诉讼请求。上述三、四项，反诉被告沈某某于判决生效之日起十日内付清。案件受理费4300元，反诉案件受理费2000元，由被告夏新、第三人杨得旗、聂银芳负担4500元，由反诉被告沈某某负担1800元。
经审理查明：原判除对“随州市裕和祥美食广场”和“随州市经济开发区凡奇美食广场”的经营主体认定不明及认定涉案“七星动漫城”由杨得旗、聂银芳经营的事实错误外，认定的其他事实属实。
另查明：涉案“随州市裕和祥美食广场”，后更名为“随州市经济开发区凡奇美食广场”，由夏新、杨得旗、聂银芳三人合伙经营，由夏新代表合伙人与沈某某签订涉案房屋租赁合同。2012年6月20日，三合伙人将上述美食广场的部分店面转租给陈占鹏、李青经营“七星动漫城”，由杨得旗代表合伙人与陈占鹏、李青签订房屋租赁合同。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，本案被上诉人沈某某以上诉人方未经其同意转租涉案房屋为由主张解除涉案房屋租赁合同，并向上诉人方发出了解除合同通知，上诉人方未在法定三个月的异议期内以提起诉讼或申请仲裁的方式提出异议，本案涉案房屋租赁合同自被上诉人沈某某发出的解除合同通知到达上诉人方之日即解除。上诉人夏新、杨得旗、聂银芳上诉提出原判未实体审查上诉方是否存在擅自转租的违约行为及被上诉人沈某某认为上诉方擅自转租而主张解除合同是否超过六个月的异议期等事实，即未实体审查被上诉人沈某某是否实际享有合同解除权，而仅形式审查以三上诉人未在三个月的异议期提起诉讼或仲裁为由，判决解除本案涉案房屋租赁合同，是对法律的错误理解和适用的理由，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的解除合同相对方的异议权，虽目的是为了保护相对方的合法权益，防止解除权利人滥用解除权，但若相对方不及时行使异议权，则会使解除合同的效力长期处于不确定和不稳定状态，既不利于对合同解除权人合法权益的及时有效保护，也不利于维持合同交易的安全和稳定，因此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条对相对方异议权的行使期限作出明确限定，异议期届满，相对方如未提出异议，则异议权丧失，合同解除。据此，本案因双方当事人未约定异议期间，上诉人方未在法定三个月的异议期间内提出异议，其异议权即丧失，原判对其提出的异议不再作实体审查，并无不当。上诉人夏新、杨得旗、聂银芳上诉另提出原判排除适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的法律规定，属于适用法律错误的理由，因该条上诉理由亦属对被上诉人沈某某的解除权异议，因三上诉人已丧失异议权，原判未予支持，亦无不当。至于被上诉人沈某某行使合同解除权是否实体得当，上诉人方是否存在真实违约行为，导致合同解除各方具体应承担何种责任，上诉人方可待合同解除后，另案主张。上诉人夏新、杨得旗、聂银芳上诉还提出原审被上诉人诉讼请求确认本案合同于2013年6月10日解除，原审却作出本案合同于2013年6月15日解除的判决，将确认之诉审成变更之诉不当的理由，本院认为，本案被上诉人沈某某诉前先后多次向上诉人方发出解除合同通知，原判确认最后一次解除合同通知到达上诉人方之日为合同解除日并不损害三上诉人的权利，亦未改变本案确认之诉的性质，也未超出被上诉人的诉讼请求范围，判决并无不当，故该上诉理由亦不能成立。综上，上诉人夏新、杨得旗、聂银芳的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18900元，由上诉人夏新负担6300元，上诉人杨得旗负担6300元，上诉人聂银芳负担6300元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　程朝晖 审　判　员　　吕丹丹 代理审判员　　李小辉

书记员：李国才