沈某、沈某等与庞某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：庞某某。
委托代理人：李艳波，河北李景玉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈某。
被上诉人（原审原告）：沈某。
二被上诉人委托代理人：药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。

上诉人庞某某为与被上诉人沈某、沈某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2013）三民初字第3849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人庞某某及其委托代理人李艳波，被上诉人沈某、沈某及其委托代理人药东虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告沈某与沈某系姐弟关系。2013年7月15日，原告沈某与被告庞某某经三河市大康房产经纪有限公司居间（以下简称经纪公司）签订房屋买卖合同，约定被告庞某某将其所有的位于三河市燕郊开发区福泽颐园4号楼3单元1001室房屋出售给原告沈某。合同约定，双方于2013年8月20日之前办理贷款过户手续，一方怠于履行协助义务的，应按延迟天数，每日支付给对方总房款的万分之五作为延迟履行金，合同继续执行。若延迟履行超过30日的，按本合同第六项处理，即被告违约则双倍返还购房定金，原告违约则所付定金不予退还。原告沈某主张，双方约定由被告与原告沈某在银行签订相关的贷款合同，原告沈某于2013年7月22日给付被告房屋首付款324000元，被告返还原告54000元。由于银行政策调整，首付比例提高5%，2013年8月25日原告沈某向被告补交首付款54000元，但被告拒不接受，又将该钱款退还原告，导致原告无法向银行进行贷款。原告提供如下证据：一、原告沈某与被告庞某某经经纪公司居间于2013年7月15日签订的房屋买卖合同，约定被告将位于燕郊开发区福泽颐园4号楼3单元1001室房屋出售给原告沈某，房款1026800元（付款方式是首付款加银行贷款），约定了双方的权利义务，约定被告应当配合原告办理贷款手续，同时约定了违约责任，证明原、被告之间的买卖合同合法成立，是双方的真实意思表示。二、河北银行结算业务申请书l，内容：原告沈某代替原告沈某于2013年7月22日通过河北银行向被告汇款324000元，证明原告已支付被告首付款的事实。三、被告于2013年7月22日出具的收据一张，证明被告收到原告沈某支付的首付款270800元，因为当时并不确定银行放贷需要首付款的比例，因此后来被告退给原告54000元。四、河北银行结算业务申请书2，原告于2013年8月25日通过河北银行向被告汇款54000元，在银行审查贷款的过程中，认为还是应该按照324000元才能放贷，因此原告重新将54000元汇给被告。但被告不想继续履行合同，于2013年10月3日，通过银行转账的方式将54000元又退还给原告，导致银行无法放贷。五、经纪公司出具的收据两张，证明经纪公司收取原告中介费及代办费、评估费、贷款资格费用共计34370元。
经质证，被告对原告证据质证意见为：一、认可房屋买卖合同。二、对收到324000元无异议，退还给原告54000元也是事实。当时中介说原告没有那么多钱，原告可以在银行做个高评，贷款更顺利，所以退还给原告54000元。三、对2013年7月22日的收据没有异议，称270800元中有50000元是定金。四、对河北银行结算业务申请书2未提出异议，但认为2013年8月25日原告没有通知被告，只是中介给被告发了个短信，被告在9月中旬才知道原告汇入54000元，称合同上载明8月20日之前办理完贷款手续，因此被告不认可原告汇款的事实，所以被告又将54000退还给原告。五、证据五与被告无关。
被告庞某某提供以下证据：一、房屋买卖合同，证明首付款27万元，银行贷款756800元，合同约定2013年8月20日前办理完银行贷款。二、河北银行结算业务申请单，2013年7月22日被告转账给原告104000元。三、河北银行账户历史交易明细单，2013年9月14日，被告收到通知后，去河北银行查询汇款情况，证明被告是9月份得知原告汇款54000元。后被告于10月3日将54000元退还给原告。四、2013年7月15日经纪公司出具的收件证明，证明被告已将涉案房屋的手续原件交到了经纪公司。五、2013年7月22日，经纪公司袁宏月出具的保证，承诺2013年9月22日前放尾款。六、被告与袁宏月双方2013年7月7日至10月的手机短信记录，证明贷款没有办理系原告的原因。二、户口本，证明被告为了配合原告办理手续，于2013年7月24日将婚姻状况变更为离婚。
经质证，原告对被告提供的证据质证意见为，一、对合同无异议。二、对证据二无异议，称签合同时原告付给被告定金50000元，通过银行汇给被告274000元首付款，一共324000元，后被告退给原告104000元。被告还收到原告800元，被告共计收到原告270800元。三、对被告于2013年9月14日，打印的河北银行账户历史交易明细单无异议，称即便按照被告的说法其9月14日才知道原告汇入54000元，也在合同履行期限内，被告无权单方将补交的54000元退回，单方解除合同，恰恰证明被告违约的事实；对被告10月3日汇款的申请单无异议，称恰好证明被告违约。认为原告增加首付款，并不影响被告的利益。四、对2013年7月15日经纪公司出具的收件证明无异议，称被告是出卖方，因此应当积极配合办理手续。五、对2013年7月22日，经纪公司袁宏月出具的保证的真实性认可，认为只是中介公司的单方保证，不是原告的保证，该保证证明被告同意9月22日放款，同时证明因为被告单方违约，拒不配合办理贷款，因此9月22日前没有收到尾款。六、对被告与袁宏月的手机短信，认为是被告与经纪公司之间联系的，真实性无法确定，即便真实，其中7月21日的短信，称总房款是不会少的，付款方式是首付款加银行贷款。被告称9月14日才知道原告汇入54000元，但是短信显示8月25日经纪公司已经通知了被告，原告汇款的事实。被告直到10月才将54000元返还给原告，证明被告系因为房价上涨，恶意违约；关于被告的户口本，说明被告前期还是配合办理贷款的，但后期因房价上涨，故不配合原告办理贷款手续。
庭审中，证人经纪公司袁宏月出庭陈述，称原、被告的合同系通过其签订的，手机短信系其与被告之间的联系。未办理贷款的原因是被告不接受原告再次支付的54000元首付款。经纪公司梁佳峰称，原、被告双方签订房屋买卖合同，起初原告交付被告首付款324000元，根据评估价，双方协商，后被告返还给原告54000元。在办理贷款时，银行需要增加首付，原告再次支付首付款54000元，被告却不认可，拒不配合，若当时被告协助办理，现在早巳经办妥，若现在协助，仍然可以继续贷款。原告对证人证言无异议，称证人证言恰好证明系被告违约。同时原告沈某称，其愿意一次性将购房余款支付给被告，继续履行合同。被告称，是原告委托的经纪公司，被告不清楚。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2013年7月15日，原告沈某与被告庞某某经经纪公司签订房屋买卖合同，约定被告庞某某将其所有的位于三河市蒸郊开发区福泽颐园4号楼3单元1001室房屋出售给原告沈某。合同约定为银行按揭贷款支付首付以后的余款，2013年8月20日之前办理贷款过户手续。签订合同后，原告沈某交纳经纪公司中介费及代办费、评估费、贷款资格费用共计34370元。原告沈某姐姐沈某代替原告沈某于2013年7月22日支付被告庞某某房屋首付款324000元，并为原告沈某与被告庞某某的房屋买卖合同提供贷款。后双方协商，被告返还原告54000元。实际被告收取原告沈某首付款为270800元。对原告沈某的付款和贷款行为被告庞某某亦未予以反对。原告沈某与被告庞某某所签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。
在合同履行过程中，在银行审查贷款时，告知首付款324000元银行尚能办理贷款，故原告沈某代替原告沈某于2013年8月25日又将首付款54000元，通过银行再次汇给被告庞某某。但被告庞某某拒不接受，于10月3日通过银行将54000元再次退还给原告沈某。经纪公司袁宏月、梁佳峰亦出庭证实，由于被告不配合，因此无法办理贷款。本院认为，原告增加首付款系为了顺利地履行合同，并不损害被告的利益，且在购房总款上没有变化。被告没有理由不予配合。遵照我国《合同法》鼓励交易，维护市场经济交易安全和交易秩序的宗旨，被告庞某某应继续履行与原告沈某于2013年7月15日签订的房屋买卖合同。对于原告沈某愿意将涉案房屋余款756000元一次性支付给被告庞某某的主张，因其不损害被告庞某某的利益，亦不违法法律规定，本院应予准许。本案中，就双方的陈述和提供的证据以及证人证言看，应属于双方对首付款付款情况未能协商一致的原因，且双方均未提供充足的证据证明对方存在违约行为，因此互不承担违约责任为宜。原告沈某不承担责任。侬照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告庞某某继续履行与原告沈某于2013年7月15日签订的房屋买卖合同，并于本判决生效后十日内协助原告沈某办理涉案房屋产权证过户登记手续；过户当日，原告沈某将涉案房屋余款756000元，一次性支付给被告庞某某。二、驳回原告沈某的其他诉讼请求。案件受理费14716元，原告沈某与被告庞某某各负担7358元。
上诉人庞某某上诉主张，1、被上诉人给付上诉人的首付款总额没有达到银行贷款规定的30%首付的条件，并且直至一审开庭时上诉人才知道贷款人是沈某，在合同约定的期限内无法完成合同约定的事项是被上诉人造成的，构成违约；中介明知已提高首付比例，而约定的数额不足，与被上诉人共同欺骗上诉人，导致合同无法履行，上诉人要求再支付部分首付款时已超过约定期限；2、被上诉人在一审中的诉讼请求与一审判决不一致，一审判决超出了诉讼请求的范围；3、合同主体与一审诉讼主体你不符，一审判决错误；4、购房主体与贷款主体不一致，合同无法继续履行。故请求撤销一审判决，改判解除房屋买卖合同，并不退还定金，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
二被上诉人答辩称，一、在涉案合同的履行过程中被上诉人积极履行合同，不存在违约情况。而是上诉人拒不配合，如果上诉人积极履行合同的话，涉案合同早就在履行期限内履行完毕。二、本案的付款方式是首付款加银行贷款，这是双方协商一致的结果，被上诉人在合同履行过程中增加首付款并未损害上诉人的利益。上诉人因为房价上涨拒绝履行合同，已经构成违约。三、被上诉人有法律规定的变更诉讼请求的权利，原审法院也有权依据被上诉人变更后的诉讼请求依法裁判。而且依据最高院关于民诉意见156条的规定，案件受理后法庭辩论终结前可以变更诉讼请求。四、是上诉人与被上诉人当时协商以沈某的名义办理贷款，当时上诉人也是同意的，所以在原审中沈某做为原告提起诉讼并无不当。五、购房和贷款均系二被上诉人与上诉人之间签订，由于被上诉人在本案中已经将付款方式由贷款变更成全款，因此并不影响合同的履行。另外，本案上诉人在一审中并未提起反诉，其无权在二审中单独提起解除合同的诉讼请求。综上，被上诉人认为一审基本事实认定清楚，上诉人明显违背诚信，因为房价上涨，想找假口解除合同，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。

本院认为，2013年7月15日，上诉人庞某某与被上诉人沈某在经纪公司参与下签订房屋买卖合同，在履行合同过程中，经给付、协商、退还等过程后，被上诉人实际给付上诉人庞某某270800元；在办理银行贷款过程中，因银行的贷款条件与双方签订合同约定的首付款数额不一致，被上诉人又向上诉人汇款，上诉人拒收，将此款退回，导致不能按期完成贷款。合同中约定的首付款数额是各方协商的结果，是各方真实意思表示，未能体现出任何一方存在欺诈、胁迫等行为；后被上诉人根据银行提示，主动提高首付款数额并实际给付，应认定其有继续履行合同的诚意，并未损害上诉人的应得利益，同时，尽管签订合同的一方是沈某，实际给付首付款的是沈某，但在沈某给付上诉人庞某某相应款项时，上诉人并未提出异议，应视为上诉人默认沈某该行为的合法性，无论是沈某申请贷款，抑或沈某申请贷款，均是为了继续履行双方所签订的买卖合同，沈某这种代为给付、贷款的行为并未是损害上诉人的利益，且在该案中沈某并未承担相应的权利，只是代为履行义务，作为诉讼主体参加诉讼并无不妥。一审期间，被上诉人提出变更诉讼请求，上诉人并未提出异议，故被上诉人变更诉讼请求的事项合理合法，应得到允许。从各方一审期间提供的证据可以证实，双方仍有履行该合同的诚意，故一审法院认定双方均不违约并无不妥；综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14716元，由上诉人庞某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张　欣 代理审判员　　李成佳 代理审判员　　杨　莉

书记员：王强