沈某某与曾金樑房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告:沈某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，退休工人，住宜昌市猇亭区。
委托诉讼代理人：徐发莲（沈某某妻子），女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭区。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人:冯发全，湖北德胜律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：曾金樑，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，个体工商户，住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：周天凤（曾金樑母亲），女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭区。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：彭传新，宜昌市猇亭区诚成法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。
原告沈某某与被告曾金樑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因双方当事人争议太大，本院依法裁定本案转入普通程序，并再次公开开庭进行了审理。原告沈某某及其委托诉讼代理人徐发莲和冯发全、被告曾金樑及其委托诉讼代理人周天凤和彭传新到庭参加诉讼。本案现已审理终结，申请鉴定评估期限依法不计入审限。

原告沈某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除2011年7月23日原、被告签订的《房屋租赁合同》，由原告收回该租赁房屋门面；2、判令被告支付2016年5月1日至2016年11月1日六个月的房屋租金合计9000元；3、判令被告支付2016年1-9月的水电费1040元；4、判令被告将租赁的房屋恢复原状或支付原告恢复费用29951元；5、判令被告按合同约定的年租金5%的标准支付违约金900元；6、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年7月23日签订《房屋租赁合同》，原告将位于宜昌市猇亭区金猇一巷7号的一楼门面租赁给被告从事服装经营，租赁期为5年，自2011年8月1日至2016年7月31日，押金3000元，合同期满无违约时退还押金，租赁费每月3000元，先付租金后使用；装修应征得原告同意；合同到期后装修部分不得拆除，如拆除，不能损坏房屋原貌，装修费用由被告自行承担；若被告有违约行为，押金不退还，还应支付拖欠原告租金费用的5%违约金。合同签订履行一段时间后，原、被告协商将租金降至1500元。2016年5月26日，被告提出不再续租，不再交付房租费，原告要求被告交付租赁费、水电费并将房屋恢复原貌或者承担恢复费后走人，但被告不予理睬。2016年6月11日，被告将房屋装修的门窗、墙壁全部砸乱，并将房屋重新装门上锁。被告拒付拖欠的租金，且不将房屋交给原告，使原告的房屋无法收回向其他人租赁，给原告造成较大损失，应视为合同继续履行，被告应继续承担每月1500元的租赁费，并赔偿原告损失。故诉请判令被告支付及赔偿原告40891元。
本院经审理查明如下事实：2011年7月23日，原告沈某某与被告曾金樑签订《房屋租赁合同》，约定被告租用原告位于猇亭区金猇一巷7号一楼房屋，租期5年，自2011年8月1日至2016年7月31日；被告交纳押金3000元，到期后若无违约全额无息返还，否则扣除押金；租金前三年每年36000元，每半年交费一次，先交租金后使用店面，后二年租金双方协商另定；水电费每季度交费一次，下一季度的第一个月1日交上季度水电费；被告拖欠租金、水电费5天以上的视为违约；中途解除合同，视为违约。合同第7条约定：被告在租赁房屋内装修须经原告同意，且不得擅自改变房屋结构，被告的一切装修费用自理。合同到期后，若被告不再租用该房屋时，不能损坏和拆除原装修（包含地面、墙壁、吊顶、门窗、灯具等）。第8条约定：若被告违约除不退押金和已付租金外，还应向原告支付年租金金额5%的违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任；若原告违约，应当向被告支付年租金金额5%的违约金，若支付的违约金不足以弥补被告损失的，原告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同签订后原、被告双方开始履行，被告对租赁的房屋进行了装修用于经营服装生意，将该门面的小防盗门、小卷闸门、窗户及楼梯间的门封上，对室内进行了装修；将大卷闸门拆除，向外推出一米左右安装了玻璃门（三面玻璃，即双方所称的玻璃橱窗及门头）。原、被告在庭审中均认可向外推出一米安装玻璃门各自都没有办理过报批报建手续，本院到城管部门核实亦得知未办理相关手续，为违章建筑。经营过程中，原、被告协商将租金变更为1500元/月。2016年3月1日，原告收取被告支付的租金和水电费后，给被告出具收据一份，租金写为“租房租金（2016年2月1日—2016年5月30日）4500元”（此为原告给被告出具的收据的内容，庭审中原告提供的收据上5月30日被原告改为了4月30日，原告给出的解释是笔误）。2016年5月，原告女儿通过微信催促被告交纳5月份房租，被告表示人在外地，回家后转给原告女儿。当月26日，原、被告协商一致解除合同,被告腾退房屋,将钥匙交给了原告。原、被告多次协商对被告改装的玻璃门进行补偿一事未果。2016年6月11日早上，原告打电话要求被告到出租门面现场再次对玻璃门的补偿进行商议。在现场，双方未能达成一致意见且矛盾激化，被告找人砸碎了玻璃门，并将室内的三块镜子砸坏，拆除了灯具及电线，墙面及屋面遭到破坏。原告报警，双方均到派出所接受了调查。当日，被告将被砸碎的玻璃门清理运走，并重新安装了卷闸门。同月15日，原、被告在路上相遇，被告告知原告卷闸门已经安装，并要求原告拿钥匙，但原告要求被告将被告装修的部分全部拆完，拆完后才能拿钥匙。原告起诉后，直至2016年11月1日，本案承办人到现场进行勘查，并组织双方当事人交接，原告才接收了被告交付的钥匙。在进行现场勘查时，被告对欠原告水电费1040元不持异议。
本案在审理过程中，原告于2016年11月3日申请对房屋遭到破坏是否影响安全及恢复费用进行鉴定，本院组织双方当事人进行了听证询问并办理了对外委托手续，后原告于2017年4月21日撤回申请。庭审中原告确认，其中的拆除墙体恢复原样的部分为要求被告恢复到租赁时状况的费用，其余为要求恢复到被告2016年6月11日破坏前状况的费用。
认定以上事实的证据有：原告提交的房屋租赁合同、房屋租金收据若干、微信截屏打印件、银行转款明细、光盘；被告提交的押金收据、房屋租金收据、电费发票、卷闸门收据；本院依职权进行的现场勘查笔录、调查笔录、询问笔录；原、被告当庭陈述等。以上证据，均经当庭举证、质证，且证据来源、形式合法，与本案事实存在关联性，本院确认可以作为认定案件事实的依据。对原告提供的湖北天岸马环境艺术设计工程有限公司出具的《橱窗、门头及室内装饰报价表》及被告提供的证人向某、廖某的证言，缺乏客观性，不予采信。

本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告于2016年5月协商一致解除合同，符合法律规定。合同权利义务关系因合同解除而终止，但当事人仍应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务，处理好合同解除后的相关事宜。合同解除前一方有违约行为的，仍应依合同约定承担违约责任。
关于原告第一、二、三项诉讼请求。原、被告协商一致后双方提前二个月于2016年5月26日解除合同，且被告已于同日将房屋腾退后钥匙交还原告，此时双方已经终止合同关系且已经交接完毕，原告要求再次确认解除合同与事实不符，不予支持。合同解除时，被告应当支付2016年5月解除合同前的欠付费用。根据相关证据以及双方陈述，被告在5月中下旬与原告女儿的微信聊天中曾经承诺过自外地回宜昌后即将租金转给原告女儿，可以证实原告所说的收据上写的5月30日确系4月30日的笔误，原告出具收据时实际收到的是截止2016年4月30日止的租金，本院确认被告欠付原告2016年5月份租金1500元和相应水电费1040元。2016年5月26日解除合同且被告交还钥匙后，案涉门面由原告管理，原告可另行出租；既使在2016年6月被告损坏部分房屋设施后，原告仍可以采取申请证据保全后适当修复再行出租等措施控制损失。故原告要求被告还应支付2016年6月至2016年11月1日的房屋租金合计7500元的请求，于法无据，本院不予支持。
关于原告第四项诉讼请求。合同法第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合合同约定或者租赁物使用后的状态。同时，对合同解除时双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，对于双方当事人合意解除合同的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案被告在租赁房屋后出资对房屋进行了装饰装修和扩建，原告虽未明确表示同意，但并未就此提出过异议，且在长达近五年的时间里收取房租，可视为原告默许同意被告的装修和扩建行为。原、被告双方所签订《房屋租赁合同》第七条约定，在合同解除后，被告不得损坏和拆除原装修，该约定应理解为装饰装修物在合同解除后归原告所有，但并没有约定是否补偿的问题。2016年5月26日合同提前解除后，被告已经依照约定将租赁物返还原告，符合法律规定。原、被告双方对玻璃门的补偿曾经有过多次协商，可以证实双方对装饰装修物的残值并未达成无偿归原告所有的一致意见。2016年6月11日被告故意损毁玻璃门、三块镜子，还将灯具电线拆除，对墙面和屋面造成了一定的损坏，被告应承担相应赔偿责任。第一、关于玻璃门等扩建部分。因玻璃门为向外扩大了一米左右所建，但原、被告双方均未办理报批手续，系违章建筑，应依法予以拆除，被告对此部分应自行拆除且无权向原告主张残值补偿；被告已经交给原告后，原告也并不当然取得该违章建筑的合法权益；被告故意损毁玻璃门等扩建部分的行为虽系违法行为，但该违法行为的客观结果是拆除违章建筑，且被告已安装卷闸门，恢复到合法状态，该行为并未损害原告的合法权益，故原告要求被告赔偿玻璃门及门头、雨棚部分损失的请求不符合法律规定，本院不予支持。第二、关于墙面等房内部分。双方提前解除房屋租赁合同后，房内的相关设施均属原告所有，被告损坏室内镜子、墙面、灯具、屋面等部分，应予赔偿。因对前述被损坏设施价值予以鉴定的费用过高、不划算，本院考虑折旧情况，并参考原告提交的重置报价表中相应部分的合计报价5961.80元，认定被告就损坏室内镜子、墙面、灯具、屋面等设施造成损失为3000元。
关于原告第五项诉讼请求。被告曾在5月份解除合同前在微信中承诺不会拖欠房租，可以证实被告5月份房屋并未支付，且被告拖欠原告水电费1040元亦未支付，可以证实被告存在违约行为，原告依照原、被告双方所签《房屋租赁合同》第九条的约定，要求被告按年租金5%（1500元/月×12月×5%）支付违约金900元，符合法律规定，本院予以支持。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告曾金樑支付原告沈某某租金1500元、水电费1040元、违约金900元，赔偿原告沈某某损失3000元，合计应支付6440元，限判决生效后十日内付清。
二、驳回原告沈某某的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费822元，由原告沈某某负担690元，由被告曾金樑负担132元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　宁晓云 审　判　员　　邓希桥 代理审判员　　周　舟

书记员：严雪丹