汪某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告汪某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市新洲区人。
原告洪自姣（系汪某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市新洲区人。
上述原告委托代理人雷德发，湖北精图治律师事务所律师。
被告涂金平，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市新洲区人。
被告方敏（系涂金平之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市新洲区人。
第三人缪薇慧，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市新洲区人。
第三人邓俊杰（系缪薇慧之夫），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市新洲区人。
上述第三人委托代理人郭利军，武汉市新洲区邾城法律服务所法律工作者。

原告汪某某、洪自姣与被告涂金平、方敏；第三人缪薇慧、邓俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年10月18日立案受理，并向被告涂金平、方敏；第三人缪薇慧、邓俊杰送达了诉状副本等。本案依法由审判员詹鑫钢适用简易程序独任审判，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。原告汪某某、洪自姣及其委托代理人雷德发、被告涂金平、第三人缪薇慧及其委托代理人郭利军、第三人邓俊杰的委托代理人郭利军到庭参加了诉讼。被告方敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告汪某某、洪自姣共同诉称，被告涂金平、方敏于2005年8月以人民币200000.00元的价格受让中国工商银行武汉市新洲区支行，位于武汉市新洲区邾城街新洲大道147号的房产。2008年7月18日我与被告涂金平签订了《租赁合同》，合同主要约定，租赁期限五年，自同年8月20日起至2013年8月19日止；合同期满，享有优先承租权；如不再租赁，保持装修完好归还被告涂金平。被告涂金平于2012年5月将该房屋以123800.00元的价格转让给第三人缪薇慧、邓俊杰，并在武汉市新洲区住房保障和房屋管理局办理了相关手续。因被告涂金平在租赁期限内，将房屋出售给第三人缪薇慧、邓俊杰，未在合理期限内通知承租人，侵犯了我在同等条件下的优先购买权。第三人缪薇慧、邓俊杰与被告涂金平恶意串通，在明知该房屋已租赁的情况下，以超低价格出售，侵犯了国家和个人的利益。现要求依法判令被告涂金平、方敏与第三人缪薇慧、邓俊杰的转让行为无效。在同等条件下，原告汪某某、洪自姣享有优先购买权并由被告涂金平、方敏负担本案诉讼费用。
原告汪某某、洪自姣为支持其诉讼主张成立，向本院提交了如下证据。
证据一、汪某某、洪自姣身份证、结婚证复印件各一份。拟证明：汪某某与洪自姣系夫妻关系及个人身份信息和诉讼主体资格。
证据二、中国工商银行武汉市新洲区支行武房权证新字第××号房屋所有权证、房地产转让合同复印件各一份。拟证明：被告涂金平、方敏于2005年8月以人民币200000.00元的价格受让中国工商银行武汉市新洲区支行，位于武汉市新洲区邾城街新洲大道147号的房产。
证据三、涂金平武房权证新字第××号房屋所有权证、房产租赁合同复印件各一份。拟证明：（1）、被告涂金平、方敏已取得位于武汉市新洲区邾城街新洲大道147号房产的所有权。（2）、租赁合同主要约定，租赁期限五年，自同年8月20日起至2013年8月19日止；合同期满，原告汪某某、洪自姣享有优先承租权；如不再租赁，保持装修完好归还被告涂金平。
证据四、涂金平房屋租赁收条、借条复印件各一份。拟证明：涂金平于2008年7月18日收取原告汪某某五年房租人民币180000.00元；另涂金平于2012年2月8日向原告汪某某借款人民币40000.00元至今未还，该借款足以按原租金支付一年。
证据五、缪薇慧武房权证新字第××号房屋所有权证过户档案资料复印件各一份。拟证明：第三人缪薇慧于2013年8月19日已取得位于武汉市新洲区邾城街新洲大道147号房产的所有权。被告涂金平于2012年5月将该房屋以123800.00元的价格转让给第三人缪薇慧。因被告涂金平在租赁期限内，将房屋出售给第三人缪薇慧、邓俊杰，未在合理期限内通知承租人，侵犯了我在同等条件下的优先购买权。第三人缪薇慧、邓俊杰与被告涂金平恶意串通，在明知该房屋已租赁的情况下，以超低价格出售，侵犯了国家和个人的利益。
证据六、工商个体信息和草图各一份。拟证明：第三人缪薇慧、邓俊杰与我系同行业且相距不远，应当知道该房屋已出租。
被告涂金平辨称，原告汪某某、洪自姣所诉不实，我在2010年上半年出价600000.00元出售该房屋，而原告汪某某只同意出价500000.00元并且要求扣除租金，因此未达成买卖协议，是原告汪某某、洪自姣放弃优先购买权。我转让房屋给第三人缪薇慧、邓俊杰的价格是700000.00元，请求依法裁判。
第三人缪薇慧、邓俊杰共同辨称，原告汪某某、洪自姣与被告涂金平、方敏之间的纠纷与我无关，也不存在侵犯原告汪某某、洪自姣的优先购买权。我现已取得该房屋的所有权，请求驳回第一项诉讼请求。
第三人缪薇慧、邓俊杰为支持其抗辩理由成立，向本院提交了如下证据。
证据一、《房屋买卖合同》复印件一份。拟证明：房屋买卖交易价格为700000.00元。
证据二、《中华人民共和国国有土地使用权证》和《中华人民共和国房屋所有权证》复印件一份。拟证明：该房屋已办理相关登记手续。
原告汪某某、洪自姣向本院提交的六组证据，第三人缪薇慧、邓俊杰提交的二组证据经原告汪某某、洪自姣、被告涂金平、第三人缪薇慧、邓俊杰互相质证，被告涂金平对证据（一）、（二）、（三）、（四）、（六）的真实性、关联性、合法性均无异议并表示认可。第三人缪薇慧、邓俊杰对证据（一）、（二）、（三）的真实性、关联性、合法性均无异议并表示认可。被告涂金平、第三人缪薇慧、邓俊杰对证据（五）有异议并表示不予认可，认为该房屋买卖交易价格为700000.00元。第三人缪薇慧、邓俊杰认为证据（四）与其无关联性；认为证据（六）与本案无关联性。原告汪某某、洪自姣对第三人缪薇慧、邓俊杰提交的二组证据有异议并表示不予认可，认为房屋买卖交易价格应以国家登记机关的登记价格为准。被告涂金平对第三人缪薇慧、邓俊杰提交的二组证据，均无异议并表示认可。本院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第七十二条、第七十三条的规则审查认定，对原告汪某某、洪自姣提交的证据（二）、（六）及证据（四）中的借款借条，与本案无关联性，不属本案证据，不予采信；对当事人经质证无异议并表示认可（一）、（三）及证据（四）中的被告涂金平于2008年7月18日收取原告汪某某五年房租人民币180000.00元的证据，认定为有效证据并予以采信。对第三人缪薇慧、邓俊杰提交的证据，该证据的真实性、关联性、合法性符合证据规则的要求，本院予以采信。
根据对上述证据的审查认定及当事人的陈述，本院查明如下事实，原告汪某某、洪自姣租赁被告涂金平、方敏位于武汉市新洲区邾城街新洲大道147号的房产，经营服装等商品。并由原告汪某某与被告涂金平代表双方于2008年7月18日签订了《门面租赁合同》，合同主要约定：（1）、租赁期限五年，自同年8月20日起至2013年8月19日止；合同届满，原告汪某某享有同等条件下优先承租权；如不再租赁，保持门面装修完好归还被告涂金平。（2）、原告汪某某一次性支付五年房租人民币180000.00元。（3）、以及双方的其它权利义务。2012年4月30日被告涂金平、方敏与第三人缪薇慧、邓俊杰达成买卖该房产的协议并签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：（1）、被告涂金平、方敏将所有权位于武汉市新洲区邾城街新洲大道147号的房产转让出售给第三人缪薇慧、邓俊杰；（2）、该房屋买卖交易价格为人民币700000.00元；（3）、以及双方的其它权利义务。被告涂金平、方敏于同年5月14日协助第三人缪薇慧在武汉市新洲区住房保障和房屋管理局办理了该房屋的武房权证新字第××号《中华人民共和国房屋所有权证》；2013年4月19日在武汉市新洲区国土资源和规划局办理了该房屋的武新国用（2013）转第1145号《中华人民共和国国有土地使用权证》，第三人缪薇慧取得了该房屋的所有权和土地使用权。原告汪某某、洪自姣租赁期限届满，第三人缪薇慧、邓俊杰以取得该房产所有权为由，要求原告汪某某、洪自姣腾退房屋，为此，双方发生矛盾。原告汪某某、洪自姣遂诉至本院，提出前述诉讼请求。

本院认为，（一）、被告涂金平、方敏与第三人缪薇慧、邓俊杰所签订的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》之规定，该合同系双方当事人真实意思的表示，为有效合同。第三人缪薇慧依照法律规定和合同约定对讼争房屋的所有权和土地使用权依法进行了变更登记，并办理了该房屋的《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用权证》。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条之规定第三人缪薇慧已取得对讼争房屋的所有权。（二）、原告汪某某与被告涂金平所签订的《门面租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》之规定，该合同系双方当事人真实意思的表示，为有效合同。但该合同自2013年8月19日租赁期限届满，合同的权利义务终止。原告汪某某、洪自姣在本案中抗辩，被告涂金平、方敏在出卖租赁房屋时，未在出卖之前的合理期限内通知承租人，侵犯了承租人享有以同等条件下的优先购买权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、受益和处分的权利。即所有权为物权中财产权利的核心，权利人能全面支配标的物，并排除他人干涉的权利。原告汪某某、洪自姣享有的优先购买权利不能对抗被告涂金平、方敏对物权中财产权利的处分；也不能对抗第三人缪薇慧已依法取得该房屋的所有权。综上，原告汪某某、洪自姣的诉讼请求，本院不予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百三十条、第二百一十二条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告汪某某、洪自姣的诉讼请求。
本案诉讼费3000.00元，减半收取1500.00元，由原告汪某某、洪自姣负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费3000.00元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 詹鑫钢

书记员： 程鹏