汪某某与佳木斯万基房地产开发有限公司、孙某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：汪某某，男。
委托诉讼代理人：卢政峰，黑龙江牛国林律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹琳，黑龙江博佳律师事务所律师。
被告：佳木斯万基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区长安路1318号。
法定代表人牟国义，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨士玲，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：王晋泓，该公司项目经理。
第三人：孙某某，男。
法定代理人：樊家秀（孙某某妻子），女。
委托诉讼代理人：王春英，黑龙江省集贤县升昌法律服务所法律工作者。

原告汪某某与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、第三人孙某某房屋买卖合同纠纷一案，佳木斯市前进区人民法院于2017年1月4日作出（2016）黑0804民初653号民事裁定，以被告万基公司住所地为佳木斯市向阳区，将本案移送至本院处理。本院于2016年2月16日立案后，孙某某申请作为本案第三人参加诉讼。本案在审理中被告万基公司申请鉴定，黑龙江远大司法鉴定中心于2017年5月8日作出黑远大（2017）物鉴60号司法鉴定意见书。本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告汪某某、委托诉讼代理人卢政峰、被告委托诉讼代理人杨士玲、王晋泓、第三人法定代理人樊家秀、委托诉讼代理人王春英到庭参加诉讼；第二次开庭原告汪某某、委托诉讼代理人卢政峰、邹琳、被告委托诉讼代理人杨士玲、王晋泓、第三人法定代理人樊家秀、委托诉讼代理人王春英到庭参加诉讼；第三次开庭原告汪某某、委托诉讼代理人邹琳、被告委托诉讼代理人杨士玲、王晋泓、第三人委托诉讼代理人王春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汪某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，判令被告万基公司继续履行合同，为原告出具办理产权登记的相关手续；2.判令第三人腾出房屋返还原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月13日，原告购买被告开发的位于二九一农场通江小区综合楼北数第四号门市1-2层，面积307.88平方米。原告向被告支付购房款114万元，双方签订了商品房买卖合同，被告将房屋交付给原告使用，但至今被告未给原告办理房屋所有权证，故原告诉至法院。
万基公司辩称，对原告所述事实予以认可，现无法办理房照，待具备办理房照时，被告予以协助办理。
孙某某述称，第三人孙某某与被告万基公司在第三人房屋拆迁时签订两份拆迁房屋互换协议，对第三人原80平方米房屋换取临街门市和住宅楼，并且有优先选择新楼的权利。双方同时约定新楼于2013年12月31日前交工。第二份拆迁房屋互换协议标明第三人原有商服200平方米置换被告新回迁楼，按1比1补偿。2015年7月10日，在回迁楼未交工之前，开发商又与第三人签订了三份拆迁房屋互换补充协议，用80平方米住宅楼置换通江小区新建楼3单元302和402室，面积均为94.91平方米。用200平方米商服置换4号门市，面积为307.88平方米。而后第三人因无房居住，搬入4号门市居住至今。2014年被告为第三人在二九一农场建设局办理了回迁房屋权属登记。此后，被告与第三人再次签订置换7号门市协议，因被告没有处分权，该协议应属无效。综上，案涉房屋系第三人所有，始终由第三人居住，且已在房产管理部门登记，请求法院确认案涉房屋归第三人所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的证据一、原告身份证（复印件）、被告工商营业执照（复印件）；第三人提供的证据一、第三人及代理人的身份证、结婚证，原、被告及第三人均没有异议，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供证据二、房屋销售预订协议1份。证明原、被告于2013年11月13日签订合同，被告将位于二九一农场通江小区综合楼北数第四户一、二层商服房屋出售给原告，双方约定了价格，权利义务等事项。经庭审质证，被告对该证据无异议。第三人对证据的真实性有异议，认为协议签订的时间、内容与实际回迁协议不符。刘忠春于2015年3月在公安机关交代已将一带二层共16套门市房出售给九户回迁户，其中不包括原告汪某某。本院经审查认为，该协议系原告与案外人刘忠春签订，且加盖了万基公司二九一项目部公章，第三人没有反驳的证据，故对该证据的真实性予以确认。2.证据三、商品房买卖合同（复印件）1份。证明2015年7月26日，原、被告签订正式合同，对房屋预售预订协议予以确认，该合同合法有效。经庭审质证，被告对该证据无异议。第三人对证据的真实性有异议，认为该证据不是原件。本院经审查认为，经核实该证据与原件一致，故对该证据的真实性予以确认。3.证据四、收据1份。证明被告万基公司于2013年11月13日为原告出具收到购房款114万元的收据。经庭审质证，被告对该证据无异议。第三人对证据的真实性有异议，认为收据没有标明是购房款。本院经审查认为，该收据加盖有万基公司二九一项目部财务专用章，故对该证据的真实性予以确认。4.证据五、收据1份。证明被告已将案涉房屋交付原告使用，原告已经实际占有该房屋，并购买了该房屋卷帘门。经庭审质证，被告不发表质证意见。第三人对证据的真实性有异议，认为对票据的真实性、关联性有异议，认为卷帘门票据与案涉房屋无关。本院经审查认为，该收据加盖有佳木斯市诚信门业有限公司公章，故对该证据的真实性予以确认。5.证据六、租房合同1份。证明被告将案涉房屋交付原告占有使用，原告于2014年11月11日又将房屋出租给杨海军做仓库用。经庭审质证，被告不发表质证意见。第三人对证据有异议，认为承租人没有出庭。本院经审查认为，该租赁合同能够证明原告将案涉房屋出租给杨海军使用，故对该证据的真实性予以确认。6.证据七、友谊县劳动保障监察局出具的情况说明1份、欠据3份、中国银行交易明细清单（复印件）1份。证明被告欠原告70万元，在友谊县劳动监察局出具的欠据。银行交易明细证明原告取款65万元，借给刘忠春44万元及刘忠春欠款70万元，合计114万元，刘忠春为原告出具了114万元购房款收据，可以证明原告与被告之间已形成房屋买卖关系的事实。经庭审质证，被告对该组证据无异议。第三人对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据只能证明原告与刘忠春之间存在债权债务关系，不能证明原告与被告之间存在房屋买卖关系。因欠据没有加盖被告万基公司的公章，不能证明是原告与被告之间存在房屋买卖交易。被告于2013年8月以后委托刘忠春在承建通江小区综合楼，刘忠春于2012年11月出具欠据属于个人行为，与被告无关。本院经审查认为，被告及第三人对该组证据的真实性无异议，故对该组证据的真实性予以确认。7.证据八、光盘1张。证明2016年8月24日，樊家秀与其儿子强行占有原告的4号商服房屋二楼，原告向110报警，公安机关出警处理双方纠纷。经庭审质证，被告对该证据无异议。第三人对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不能证明被告已将钥匙交付给原告，也不能证明该楼房已经实际交付给原告。本院经审查认为，该证据能够证明原告与第三人家属因4号商服房屋发生纠纷的过程，故对该证据的真实性予以确认。8.证据九、鉴定书1份及鉴定费票据1张。证明第三人与被告及案外人刘忠春所签拆迁房屋互换补充协议不真实，协议上加盖的佳木斯万基房地产开发有限公司公章与被告万基公司公章不是同一枚公章所盖，该协议是无效的。经庭审质证，被告对该证据无异议。第三人对证据有异议，认为第三人没有文化，刘忠春代表被告万基公司与第三人签订协议并签名且盖有被告万基公司公章，被告已经授权刘忠春拆迁、建楼、售楼、回迁的事宜，故该协议有效。本院经审查认为，鉴定机构鉴定资质和鉴定程序合法，鉴定意见论证有据，故予以确认。
1.被告提供证据一、商品房买卖合同2份、收据（复印件）1份、协议书1份。证明被告与第三人经多次协商达成了安置协议，并已实际履行完毕，被告已将7号门市房安置给第三人。经庭审质证，原告对该组证据的真实性及证明的问题无异议。第三人对证据的真实性有异议，认为协议及合同不是第三人的真实意思表示，是在胁迫的情况下签订的，且被告对7号门市房没有处分权。本院经审查认为，第三人代理人认为第三人与被告所签商品房买卖合同及协议书系在被告胁迫下签订的，经询问第三人法定代理人范家秀，称协议系第三人签订的，被告未使用暴力手段，故对该组证据的真实性予以确认。2.拆迁安置补充协议1份。证明在第三人要求下，被告对第三人进行了安置，双方共同认可达成换房协议。经庭审质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人对该证据的真实性、合法性有异议，认为被告承诺为第三人安置7号门市房，但房产部门已备案登记该房屋为刘长安所有，因此，被告对7号门市房没有处分权，该协议无效。本院经审查认为，该协议系第三人与被告协商后所签，具有真实性、合法性，本院予以确认。
1.第三人提供证据二、拆迁房屋互换协议书（复印件）3份。证明2013年7月8日第三人与黑龙江润兴房地产开发有限公司签订互换协议，可以置换被告6200平方米回迁楼。经庭审质证，原告对该证据的真实性有异议，认为公章是假的。对证明的问题有异议，认为甲方不是本案被告。孙某某是限制行为能力人，有配偶和子女，攀东生无权代签，故此协议是无效的。另外，双方互换的房屋是小元龙小区，不是本案通江小区，且协议没有约定将第三人回迁安置在案涉4号门市房，无法证明第三人所要证明的问题。被告对该证据的关联性有异议，认为协议双方均不是本案当事人，与本案无关。本院经审查认为，该协议内容未涉及本案案涉房屋，与本案无关联，故不予确认；2.证据三、证明1份。证明被告未将4号门市房出售给原告，只证明被告欠原告60万元工程款。经庭审质证，原告对该证据的真实性有异议，认为证人刘忠春应当出庭接受质询，证人未出庭作证，该证言无效。被告对该证据的真实性有异议，认为刘忠春现在监狱服刑，如系刘忠春本人出具，应有证明或刘忠春本人签名，且该公章被告从未见过。本院经审查认为，该证据系以案外人刘忠春名义出具，并加盖了万基公司二九一项目部公章，因刘忠春正在监狱服刑，且万基公司二九一项目部公章在建设单位宿迁市建设工程（集团）有限公司处保存，该证据取得不合法，本院不予确认；3.证据四、拆迁房屋互换补充协议书3份。证明：2014年11月14日，第三人与被告签订置换协议，被告将通江小区3单元302室、402室及4号商服房安置给第三人。经庭审质证，原告对该组证据的真实性有异议，认为被告承认万基公司的公章是假的，协议没有标明4号商服房从哪数，无法证实协议中4号商服房就是案涉4号商服房。且孙某某是限制行为能力人，签名不是孙某某所签，对该协议不予确认。被告对该组证据的真实性有异议，认为公章不是被告万基公司的公章，是伪造的。本院经审查认为，经鉴定，三份拆迁房屋互换补充协议书上佳木斯万基房地产开发有限公司公章与被告单位公章不是同一个公章所盖印，故对该组证据不予确认；4.证据五、二九一农场文件1份。证明第三人的4号商服及3单元302室、402室房屋于2014年11月在房产管理部门备案。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为二九一农场是行政管理单位，不是房产管理部门，其出具文件不能对抗原、被告所签买卖合同。由于部分回迁人不是实际购房人，动迁协议是虚假的，且回迁表没有加盖房产部门的公章，无法确认是原件，故回迁表的内容不具有真实性。被告对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该证据是二九一农场的内部文件，不能代表房产管理部门，而且回迁表只证明备案，与实际情况不符。该回迁表中部分是拆迁户，还有一部分不是实际购房人，是虚假的，该回迁表未经被告核实，与本案无关。本院经审查认为，回迁表中部分回迁人与客观事实不符，故对该组证据不予确认；5.证据六、拆迁户回迁一览表1份。证明4号商服房、3单元302室、402室归第三人所有。经庭审质证，原、被告质证意见与证据五质证意见一致。本院经审查认为，回迁表中部分回迁人与客观事实不符，故对该证据不予确认；6.证据七、红兴隆农垦法院（2016）8103刑初57号刑事判决书（复印件）1份。证明案外人刘忠春将7号商服房出售给案外人刘长安，且出具了购房协议，被告对7号商服房没有处分权。经庭审质证，原、被告均认为判决书没有表述7号商服房出售给刘长安，该证据与本案无关。本院经审查认为，该判决现已发生法律效力，故对该证据的真实性予以确认。对证明的问题因判决书未予确认，故本院不予确认；7.证据八、二九一场直社区第五居民委出具的证明1份。证明第三人孙某某一直居住在争议房屋内。经庭审质证，原、被告对证据的真实性没有异议，但证明的问题有异议，认为该证据只能证明第三人夫妻现居住在4号门市，不能证明2013年11月13日至2016年8月24日期间在此房居住，无法证明居住的合法性和产权属性。本院经审查认为，对该证据的真实性予以确认，对第三人在2016年8月24日至今居住在案涉房屋的事实予以确认；8.证据九、授权委托书（复印件）1份、关于变更通江小区综合楼开发公司的承诺（复印件）1份、开发工程项目协议书（复印件）1份。证明黑龙江润兴房地产开发有限公司委托刘忠春开发建设二九一农场通江小区工程项目，被告万基公司承认黑龙江润兴房地产开发有限公司在通江小区综合楼项目中所签署的合同，拆迁互换房产协议等，并承担相应的经济法律责任。经庭审质证，原告认为该组证据系复印件，要求第三人提供原件，对复印件不予质证。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为开发工程项目协议书内容不全，第三人只提供其中的一部分。认为关于变更通江小区承诺的公章是假的。授权委托书与被告无关，不是被告的公章。本院经审查认为，第三人未能提供证据原件予以核对，故对该组证据的真实性不予确认。
本院经审理认定事实如下：被告万基公司系二九一农场通江小区综合楼开发单位，被告刘忠春系万基公司二九一项目部负责人，第三人孙某某系动迁户，案外人宿迁市建设工程（集团）有限公司系建设单位。刘忠春在开发通江小区综合楼期间多次向汪某某借款共计70万元。2013年11月13日，经汪某某与刘忠春协商，双方同意将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。同时双方签订《房屋销售预定协议》，将二九一农场通江小区综合楼北数第四号门市房出售给汪某某。2013年7月8日，拆迁单位黑龙江润兴房地产开发有限公司与樊东生（樊家秀亲属）签订三份《拆迁房屋互换协议书》，其中住宅两户，出售给原告，房屋销售总金额为114万元，协议对房屋位置、面积、价款、交付时间等权利义务作出了约定。协议签订后，原告将差价部分44万元支付给刘忠春。刘忠春给原告出具了114万元收据，收款事由标明二九一通江小区一、二层门市北数四号。2014年10月，刘忠春将第四号门市房交给原告入户，原告将该房安装卷帘门后出租给案外人杨海军做仓库使用。2015年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，对原告与刘忠春所签协议内容予以确认。2016年8月24日，第三人将通江小区综合楼北数第四号门市房二楼抢占并居住至今。
另查明，第三人孙某某原房屋位于二九一农场小元龙北侧，2013年7月8日，拆迁单位黑龙江润兴房地产开发有限公司与樊东生（樊家秀亲属）签订三份《拆迁房屋互换协议书》，其中住宅两户，商服房屋200平方米置换新建小元龙北侧小区房屋6200平方米。2014年11月14日，刘忠春以被告万基公司的名义与第三人孙某某签订三份《拆迁房屋互换补充协议》，将孙某某回迁房屋安置在通江小区综合楼第四号门市房和3单元302室、3单元402室三处房屋。经黑龙江远大司法鉴定中心鉴定，三份《拆迁房屋互换补充协议》上“佳木斯万基房地产开发有限公司”公章是私刻的。2016年10月22日，第三人与被告签订两份《商品房买卖合同》，将孙某某回迁房屋安置在通江小区综合楼第七号门市房和3单元302室。第三人交纳七号门市房差价款28000元，该款存入二九一农场财务科。2017年1月6日，第三人与被告签订《拆迁安置补充协议》，内容为：第三人同意被告将其安置在通江小区综合楼第七号门市房，现第七号门市房被他人非法占有，双方同意由被告协助第三人通过诉讼取得该房后安置给第三人。如经过诉讼未取得该房，由被告对第三人另行安置，被告同意第三人现住在第四号门市房内。2017年3月17日，第三人与被告又签订协议，主要内容为：刘忠春将通江小区综合楼第四号门市房出售给原告，原告进户后，刘忠春又将其安置给第三人，因该房存有争议，第三人无力交纳500248元拆迁补差款，经二九一农场协调，同意将北数七号门市房及3单元302室调整安置给第三人，第三人已将七号门市房差价款28000元交于二九一农场场部。现通江小区综合楼第四号门市房一楼由原告占有，二楼由第三人占有。

本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，各方当事人应当按照合同内容履行各自义务。佳木斯万基房地产开发有限公司二九一项目部系万基公司内设机构，不具备法人资格，该项目部的行为所产生的法律责任应当由被告万基公司承担。万基公司二九一项目部负责人刘忠春与原告汪某某经协商一致终止借款合同关系，双方签订《房屋销售预定协议》，汪某某补足房屋对价款后，刘忠春为汪某某开具了收款票据，该收据可以作为汪某某已经履行付款义务的证明。而后万基公司又与汪某某签订《商品房买卖合同》，双方消灭了债权债务，将借款关系转为商品房买卖合同关系，该合同并不违反法律规定，应认定为有效。第三人孙某某与刘忠春虽然也签订了《拆迁房屋互换协议》和《拆迁房屋互换补充协议》，但《拆迁房屋互换协议》系刘忠春前期以黑龙江润兴房地产开发有限公司名义将孙某某原有200平方米商服房屋置换新建小元龙北侧小区房屋，双方并未约定置换房屋的具体位置，故孙某某回迁的房屋不属于特定房屋。而刘忠春以万基公司的名义与孙某某签订的《拆迁房屋互换补充协议》，虽然明确将孙某某房屋置换本案争议的四号门市，经黑龙江远大司法鉴定中心鉴定，该《拆迁房屋互换补充协议》上“佳木斯万基房地产开发有限公司”公章系伪造的，无法认定其为善意取得，应认定为恶意串通损害第三人利益，该协议应为无效，孙某某因该合同占有的争议房屋应予腾出。汪某某与万基公司签订《商品房买卖合同》后，汪某某占有争议房屋并出租他人，而孙某某未经汪某某和万基公司允许，擅自抢占争议房屋二楼，该行为不构成合法占有。此外，孙某某在占房期间已与万基公司签订了《商品房买卖合同》，同意回迁安置在七号门市和3单元302室，并与万基公司进行了结算，交纳房屋差价款28000元。而后孙某某与万基公司又签订《拆迁安置补充协议》，同意房屋安置在七号门市。上述事实足以证明孙某某与万基公司已就回迁房屋已经达成合意，并结算完毕。本案在审理中，孙某某申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，判决前，孙某某在本院指定期限内仍未交纳案件受理费，视为其撤回申请，对第三人的诉讼请求，本院不予审理。
综上所述，汪某某与万基公司签订的商品房买卖合同应予履行，万基公司负有协助办理房屋产权登记相关手续的义务，孙某某非善意占有的房屋应予腾出。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《诉讼费用交纳办法》第二十条规定，判决如下：

一、原告汪某某与被告佳木斯万基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告佳木斯万基房地产开发有限公司继续履行合同，为原告汪某某出具办理房屋产权登记的相关手续；
三、第三人孙某某于本判决生效之日起15日内，将通江小区综合楼北数第四号门市二楼腾出，返还给原告汪某某。
案件受理费15060元、鉴定费1500元，计16560元，由被告佳木斯万基房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审　判　长　　李志辉 人民陪审员　　韩　晶 人民陪审员　　刘　艳

书记员：李雪艳