汪某与上海康某电子有限公司、王某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：汪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：赵桂霞(系原告汪某配偶)，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：毛纪富，上海融力律师事务所律师。
　　被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　被告：张西华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　上列两被告的共同委托诉讼代理人：李旭，上海一凡律师事务所律师。
　　被告：上海康某电子有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：沈永春，总经理。
　　委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。
　　原告汪某与被告上海允典玻璃有限公司(以下简称允典公司)、王某某、上海康某电子有限公司(以下简称康某公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年3月16日，原告以允典公司并非涉案租赁合同的出租人为由，向本院申请撤回对该公司的起诉，本院裁定予以准许。同时，本院依原告申请，追加张西华为本案被告参加诉讼，并分别于2018年4月23日、5月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛纪富、赵桂霞，被告王某某、张西华及两人的共同委托诉讼代理人李旭以及被告康某公司的委托诉讼代理人许秋梅到庭参加了两次庭审。原告汪某到庭参加了第一次庭审，被告康某公司的委托诉讼代理人许家东到庭参加了第二次庭审。审理中，经各方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告王某某、张西华赔偿原告装修损失人民币(下同)30万元(系装修总投入，根据付款凭据累加所得)；2.判令被告王某某、张西华赔偿原告烤漆房、机器设备(系承租房屋后为满足汽修经营所需而购置，可拆移，但在强拆中未及搬离即被损毁)损失41.25万元；3.判令被告王某某、张西华赔偿原告机器搬迁费7万元(系估算，因找小公司搬迁，故无法提供该费用的具体证据)；4.判令被告王某某、张西华赔偿原告停产停业损失31.04万元(因租赁物被拆导致原告两个月无法经营，该主张系合理参照动迁补偿的相关标准，按照每平方米400元乘以租赁物面积776平方米得出)；5.判令被告王某某、张西华赔偿误工损失8.90万元(原告有员工十名，因两个月无法经营但却仍需支付工人工资，故而产生该损失，8.90万元系按照每个员工的日常工资累计所得)；6.判令被告康某公司对被告王某某、张西华的上述赔偿义务承担连带赔偿责任。事实和理由：2016年3月，原告与被告王某某、张西华经多次协商，议定由原告承租位于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号第5幢(以下简称涉案房屋)及第4幢一小部分(作消防通道)，被告王某某、张西华出示了其与被告康某公司之间的房屋租赁合同及出租厂房的房产证，原告遂与此二人于当月31日签订了《房屋租赁合同》(以下简称系争合同)，约定由原告向二人承租涉案房屋作为厂房使用，租期六年。双方随即按约履行，原告接收涉案房屋后进行了修缮和装潢，购进机器设备从事汽车维修业务。岂料，2016年12月22日，松江区泗泾镇政府综合整治领导小组来到涉案房屋，以该房屋系违章建筑为由强行拆除房屋，并损毁了烤漆房和部分汽车维修机械等，使得原告被迫停产停业，十余名员工无法正常上班，造成巨大经济损失。原告认为，被告王某某、张西华未能尽到确保涉案房屋安全使用的义务，导致房屋被有关部门强拆，造成原告巨大损失，其二人作为合同相对方，理应承担赔偿责任。而被告康某公司作为涉案房屋的权利人，明知该房屋不符合厂房条件而出租，且对被告王某某、张西华的转租行为予以同意和认可，故对原告损失的产生也有重大过错，理应对上述赔偿义务承担连带责任。故诉至法院，望判如所请。
　　被告王某某、张西华辩称，首先，原告称被告未尽到保障租赁物安全使用的义务不属实，租赁物遭遇强拆与房屋本身无关，真实原因是原告因存在环保违法且不执行环保行政处罚而遭遇整治，故原告应自负其责。其次，涉案房屋被拆时，原告事先已将机器设备转移，客观上并无设备损坏。第三，原告擅自将涉案房屋隔出办公室、接待室等区域，属擅自、恶意装修。所谓停产停业损失和工人的误工损失，也均不认可。
　　被告康某公司辩称，首先，系争合同与其无关，其仅是将相关房屋出租给了允典公司，并未授权王某某、张西华以个人名义转租。对原告承租一事既不知情，也不同意。其次，原告主张租赁物因系违章而致强拆，缺乏证据证明，亦与事实不符。相反，有证据证明原告所涉公司曾因环保违法而被处罚。租赁物被整治也是因为原告及其公司违法经营所致，并非租赁物系违章建筑引发。综上，原告将康某公司列为被告无事实基础和法律依据，应予驳回。
　　本院经审理认定事实如下：被告康某公司系松江区泗泾镇九干路XXX号房屋的登记权利人，产证上载明的合法建筑面积为5,519.92平方米。涉案房屋未在其中，无合法建造手续。
　　2016年3月，王某某、张西华代表允典公司作为乙方、承租方，与被告康某公司作为甲方、出租方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将松江区泗泾镇九干路XXX号部分房屋出租给乙方使用第4-6幢。该房屋3幢，建筑面积约2,800平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为厂房使用。租期6年，从2016年6月1日至2022年5月30日等。
　　2016年3月31日，被告王某某、张华西作为甲方、出租方，与原告作为乙方、承租方签订系争合同租赁涉案房屋，乙方向甲方承诺，该房屋仅作为厂房使用。租期6年，从2016年4月3日至2022年4月2日。年租金第一、二年为269,078元、第三、四年为282,532元、第五、六年为296,658元，以现金方式支付(以上金额为不含税金额，如需开票，税金由乙方负担)。双方议定首期付房租6个月，先付后用并提前一个月支付。该合同另对其他相关内容作出了约定。本案诉讼中，原告陈述：除涉案房屋外，其另向被告王某某承租了九干路XXX号第4幢中77.3平方米的房屋用作第5幢房屋的消防通道，还在第6幢房屋中向案外人承租了约240平方米，均订有租赁合同。
　　2016年8月18日，被告康某公司出具《补充协议》，载明“本公司现有松江区泗泾镇九干路XXX号4-6幢厂房租赁给上海允典玻璃制品有限公司使用，本公司同意上海允典玻璃有限公司将第六幢厂房转租给上海大易汽车修理厂使用”。关于该协议的产生背景，诉讼中，原告称，该协议系康某公司出具，其是通过王某某办理的，并由王某某办好后交给其，主要是为了在涉案房屋处为公司办理环评和相关证照，但最终并未办出，原因是涉案房屋是违章建筑。而王某某、张西华则称，当时汪某提出要办理公司的相关证照，其就带汪某去找康某公司，并由康某公司出具了该补充协议，至于为何在补充协议上写明是第6幢房屋，其表示不清楚。而康某公司则称，该出具该补充协议是因为当时允典公司提出要将第6幢房屋转租，其表示同意，与涉案房屋无涉。
　　本案诉讼中，被告康某公司根本不认可有涉案房屋的存在。并称，九干路XXX号第4幢和第6幢厂房之间只有简易雨棚，并无独立房屋。但被告王某某、张西华则称，第5幢房屋客观存在，允典公司向被告康某公司承租的房屋为泗泾镇九干路XXX号4-6幢，属三幢连体，这一点从租赁合同的表述上就可见一斑，另外，二人还提供了2016年12月拍摄的现场照片为证。原告对王某某、张西华的陈述无异议。但康某公司对照片及证明内容均不认可，依然坚持第5幢房屋并不存在的陈述。
　　诉讼中，原告及被告王某某、张西华均确认，涉案房屋已于2016年12月22日被强拆。对此，原告称其前一天才得到整治通知，次日房屋即拆除，设备未及移除即遭损毁。而王某某、张西华则称，据其了解，此次整治系松江有关部门联合执法。康某公司于2016年12月7日曾向允典公司发出过通知，告知政府部门通知生产和加工企业必须做好环评，如无环评则不能经营。对于涉案房屋被拆的具体理由，被告王某某、张西华表示不清楚，称相关部门没有向其下发通知，也未告知具体情形。另外，二人称，其收到康某公司通知后也给原告发了，且泗泾镇政府在大门也张贴了通告。原告则称没有收到过任何拆违通知，仅是在2017年2月时看到过关停告知。
　　另查明，因涉案房屋被拆致损一事，上海大易贸易有限公司进口汽车修理厂(以下简称大易汽修厂)曾作为原告于2017年提起诉讼，被告为允典公司和康某公司，本院于2017年6月14日立案，案号为(2017)沪0117民初9595号。该案诉请与本案近乎一致，基本上只是诉讼主体发生了变更。因该案中两被告均提出了原告主体不适格的抗辩，大易汽修厂遂申请撤回了该案诉讼，并获法院准许。嗣后，原告提起本案诉讼。
　　本案诉讼中，原告还称，其承租涉案房屋后，花费约一个月时间进行了装修改造，用于经营大易汽修厂。关于原告的装修改造，被告王某某、张西华虽确认原告有装修行为，但一再强调原告属擅自装修，并称其二人发现原告装修时已经是2016年4月中旬了，此时原告近乎装修完毕，当时二人就提出如此装修会产生很大安全隐患，但原告回复称愿意自负其责无须二人多管。二人还称，其对原告装修的具体花销虽不清楚，但原告装的许多东西都是旧的，顶多会产生人工费的花销，总体估计也就两、三千元。
　　本案中，原告为证明其各项损失，提供了：1.装修合同及付款凭据，证明其装修涉案房屋共花费30万余元；2.设备买卖合同及付款凭据，证明其投资购买了大量汽车维修设备；3.劳动合同及工资支付记录，证明原告雇佣工人及工资发放情况；4.照片及视频一组，证明涉案房屋被强拆，致其相关财物被毁。对此，被告王某某、张西华质证认为，对上述证据1，一则装修合同上载明的工程地点系89号第6幢，并非涉案房屋，二则不能仅凭这些材料就证明实际装修情况；三则涉案房屋系违章建筑，原告对此明知或应知，却依然进行装修，应自负其责；四则，收据并非正规发票，难以认可。另外，原告装修未经同意，属擅自装修。对上述证据2的真实性表示无法确认，即便真实，原告所涉公司在经环保部门两次处罚后仍开展违法经营，亦应自负其责。此外，上述证据1、2中出现的收据，从形式上看应出自同一本，被告有理由怀疑是原告自己开具的。对上述证据3的真实性亦无法确认，一则，原告并未提交其为员工缴纳社保的证明，故该证据存在虚假可能性。二则，原告属受处罚后依然开展违法经营，其雇工行为亦不合法，且原告根本用不了那么多工人。上述证据4的照片无法看出原告主张的设备损失，达不到证明目的。被告康某公司质证认为，对上述证据的真实性、关联性均不认可。具体而言：装修合同载明的工程地点并非第5幢房屋，与本案无关；所有支付凭据均只有收据，甚至上述证据1、2中出现的收据还是连号的，这有违常理；原告主张的购买设备的证据，涉及金额多达数十万元，竟未提供其他非现金方式付款的凭据，亦不合常理。此外，即便购买设备情况属实，但仅凭现有证据也无法证明所购设备系用于涉案房屋且遭损毁；劳动合同缺失工期、工资等最基本的合同条款。仅凭该合同，无法证明劳动关系客观存在，且若原告已付工人工资，应提供相应的付款凭据，而非仅仅是工资记录。
　　审理中，本院多次向原告释明，希望其慎重考虑是否就相关损失申请鉴定评估的问题，但原告最终并未提起评估申请，并称其咨询了相关鉴定机构，在租赁物灭失又无其他相关资料的情况下无法进行鉴定评估，故而未提出申请，希望法院根据案情酌断。
　　另诉讼中，原告举证证明其与上海大易贸易公司、大易汽修厂之关系，原告提供了工商备案资料，证明其曾是上海大易贸易公司的股东。原告还称，大易汽修厂系大易贸易公司的分公司，实际使用涉案房屋。被告康某公司则提供：1.2016年12月21日松江区环保局行政处罚决定书一份，载明的当事人是上海大易贸易公司，违法事实为区环保执法人员于2016年11月30日对位于松江区泗泾镇九干路XXX号4、6幢之间的场所进行检查，经调查核实，该单位自2016年10月开始从事汽车修理，喷漆废气配套的环保设施未经环保部门竣工验收，故责令停止该场所的使用，并处以罚款。康某公司以此证明涉案房屋遭遇整治的真正原因；2.大易贸易公司2017年3月22日营业执照副本一份，证明该公司并无汽修业务。原告对该证据材料的证明目的均不认可。
　　上述事实，有上海市房地产权证、房屋租赁合同、照片及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未经合法批准建造，故系争合同应当认定为无效。就该合同无效的过错责任而言，被告王某某、张西华明知或应知涉案房屋未取得建设工程规划许可证仍将房屋出租给原告，原则上应承担主要责任；而原告作为承租人，签约前未谨慎审查涉案房屋的相关情况，原则上应承担次要责任。
　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而在本案衡量损失赔偿的过错责任承担时，除了考虑上述导致合同无效的过错情形外，还应适当考虑到原告自身还存在另一层过错，即根据原告自认，其承租涉案房屋系用于经营汽修企业，自然地，其对自身事务尤其是租赁物是否适租应尽到较高的注意义务，何况从在案证据来看，原告所在企业已因环保问题遭受过行政处罚，更应引以为戒，加强注意和防范，但在涉案房屋的租赁使用上，原告确实存在一定的疏失，故在衡量过错责任承担时，应给予一定考量。
　　而根据民事诉讼“不告不理”之原则，本院相关处断应围绕原告所提诉请展开。首先，关于装修损失。一则，据被告王某某、张西华的自认，可以认定二人默示同意原告对涉案房屋进行装饰装修。二则，由于涉案房屋已经被拆除，对于已形成附合的装饰装修物的现值无法进行评估，且双方亦无法达成一致意见，损失金额的确定较为困难，在此情况下，本院只能结合本案实际，兼顾合同履行情况及原、被告的过错程度等因素，并根据公平原则和诚实信用原则进行酌断。酌断时，一要考虑双方过错程度，二要结合现有证据，三要考虑信赖利益，因此，本院在综合考量以上因素的基础上，结合日常生活经验法则，酌情确定被告王某某、张西华赔偿原告装修损失100,000元。
　　其次，关于原告主张的烤漆房、机器设备损失，一则缺乏充分的证据证明，而原告所举证据确实存在一定的瑕疵。二则即便该损失客观存在，根据原告自述，这些物品均属可移除之物，原告理应及时移除。至于其所提因被告王某某、张西华未及时通知导致其未及移除即被损毁一事，本院考虑到，在无证据证明相关部门存在违法行政的情况下，原告作为受影响一方，其所称对整治行为前一天才知道以及来不及进行妥善处置等情形，明显不合常态，故本院难以采信。
　　再次，关于搬迁费，一则，原告无证据证明，根据证据规则，应自行承担举证不能的后果；二则，合同无效后，原告理应向被告王某某、张西华返还租赁物，而搬迁费则是返还租赁物时必然要发生的费用。据此，该诉请本院难以支持。
　　最后，关于停产停业损失及误工损失，该两项诉请均缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。原告主张参照动迁标准来计算停产停业损失，本身亦缺乏依据，本院难以采纳。
　　另外，本案中，被告康某公司并非原告的合同相对方，原告主张由其对涉案债务承担责任尚缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告王某某、张西华于本判决生效之日起十日内赔偿原告汪某装修损失100,000元；
　　二、驳回原告汪某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费15,437元，减半收取计7,718.50元，由原告汪某负担7,065.50元(已付)，由被告王某某、张西华负担653元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：姚洪涛

书记员：周昳歆