汪某某与尹庸海租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：汪某某，男,xxxx年xx月xx日出生,汉族，远安县人，住远安县。
委托诉讼代理人：张少俊，湖北力效律师事务所律师，特别授权代理。
被告：尹庸海，男,xxxx年xx月xx日出生,汉族，远安县人，住远安县。
委托诉讼代理人：吴克里，湖北沮城律师事务所律师，特别授权代理。

原告汪某某与被告尹庸海租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪某某的委托诉讼代理人张少俊、被告尹庸海及其委托诉讼代理人吴克里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装修补偿款及停产停业损失119739.80元（装修及附属物补偿101101元，加上停产停业损失38638.80元，减去已支付20000元）；2.判令被告退还原告房屋租金14617元；3.判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月，原告因经营餐馆需要，租赁被告所有的位于远安县××××号房屋一层和二层，经营“农家大锅台”餐馆。双方约定租期三年，自2014年至2017年3月1日，年租金为35000元。合同到期后，双方又签订了一年的租赁合同。2018年3月，租赁期限届满后，被告同意原告续租，原告交纳了租金20000元。原告经营至2018年4月底，因被告的房屋将要被征收，原告无法继续经营。2018年6月3日，被告正式与远安县鸣凤镇人民政府（下文中简称鸣凤镇政府）签订了征收补偿协议。原告拿到补偿款后，没有支付原告应得的补偿款。为此提起诉讼。
被告尹庸海辩称：1.原告并非房屋被征收主体，不是房屋征收协议当事人，无权依据被告与鸣凤镇政府签订的征收协议获得补偿款；2.对房屋进行装修的是先前的租用者李良成，李良成转让给原告后，原告并未对租赁房屋进行装修；3.租赁期限于2017年3月届满后，原告在知晓被告的房屋随时会被征收的情况下要求继续租赁，被告考虑到征收时间尚不确定，所以没有续签书面合同，而是提出原告终止经营的时间取决于征收时间，可以随时解除，原告应随时腾退，原告的请求没有法律依据；4.在房屋已确定被征收后，被告要求原告腾退无果。原告强行将房屋锁住，继续占用被告房屋，违反合同约定，且未付租金，不应获得经营性损失补偿；5.原告在今年3月交纳的20000元租金，被告已经退给了原告，不应再退还租金。
本院经审理查明，2013年2月1日，被告将其所有的位于远安县××××号房屋的第一层和第二层出租给李良成经营餐馆，双方签订了为期三年的租赁合同。李良成经营至当年12月，将餐馆（含餐馆内的设备、设施以及室内装修）转让给原告。原告于2013年12月24日以其亲属刘爱华的名义与被告重新签订了租赁合同。合同主要内容为：租赁房屋为一层、二层，租期为三年（2014年至2017年3月1日止）；租金为每年35000元，一年一付（3月1日一次性支付）；合同期内允许转让，需经甲方（被告）同意，如乙方（刘爱华）想续租，享有优先权，租金随行就市。
合同到期后，原告续租一年，双方未另行签订书面合同。续租期限届满后，因租赁房屋在远安××××区城中村改造项目征收范围内，但具体征收时间尚未明确，原、被告口头约定，原告暂时继续租赁房屋经营餐馆，一旦征收时间确定即终止租赁关系，原告立即腾退房屋。于是原告向被告预付租金20000元。
2018年3月中下旬，鸣凤镇政府征地拆迁工作人员召集包括被告在内的拟被征收拆迁户召开征收拆迁动员会议后，被告即要求原告在4月底以前腾退房屋。双方达成口头协议：被告除退还原告预付的租金20000元外，另给付原告补偿款50000元。协议达成后，被告即行退还原告租金20000元。6月3日，被告与鸣凤镇政府正式签订了房屋征收补偿协议和房屋征收补偿补充协议。因原告未按被告要求腾退房屋，被告未向原告支付补偿款，并提出减少支付补偿款数额。双方产生争执后，原告诉至本院。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原告汪某某与被告尹庸海在租赁房屋被确定依法征收的背景下，就终止房屋租赁关系达成的口头协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均不得擅自变更或者解除。原告汪某某以被告与鸣凤镇政府签订的房屋征收补偿协议中有关补偿数额作为计算自己应得补偿款依据的主张，没有法律依据。被告尹庸海在口头协议达成后，提出减少支付原告补偿款数额，未经原告同意，不能单方面变更协议内容。经本院主持调解，双方不能达成一致。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

被告尹庸海给付原告汪某某补偿款50000元，限判决生效后三日内履行；
驳回原告汪某某其他诉讼请求。
被告如未按本院指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2978元，减半计收1489元，原告汪某某负担964元，被告尹庸海负担525元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 曹敦平

书记员： 胡雪琴