汪某与仙桃市亚某贸易有限责任公司、彭某、欧阳文华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

汪某
孙豪（湖北为维律师事务所）
仙桃市亚某贸易有限责任公司
孙阑（湖北正信律师事务所）
李伊苓（湖北正信律师事务所）
彭某
欧阳文华
欧阳文华

原告汪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人。
委托代理人孙豪，湖北为维律师事务所律师。
被告仙桃市亚某贸易有限责任公司。
法定代表人杜志平，该公司董事长。
委托代理人孙阑，湖北正信律师事务所律师。
委托代理人李伊苓，湖北正信律师事务所律师。
第三人彭某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省仙桃市人。
委托代理人欧阳文华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人。
第三人欧阳文华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省天门市人。
原告汪某与被告仙桃市亚某贸易有限责任公司、第三人彭某、欧阳文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理后，依法组成由审判员陈爱国担任审判长，审判员徐元忠、人民陪审员胡政策参加的合议庭，于2014年1月28日公开开庭进行了审理。原告汪某及其委托代理人孙豪、被告仙桃市亚某贸易有限责任公司的委托代理人李伊苓、第三人彭某的委托代理人欧阳文华、第三人欧阳文华到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告申请对租赁房屋装修及增添设施的价值进行评估，本院于2013年9月6日委托仙桃市物价局价格认证中心对租赁房屋的装饰装潢及室内购置物品和消防设施的原值、现值进行司法鉴定，2014年1月21日仙桃市物价局价格认证中心向本院出具鉴定意见书。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点为，一、原、被告于2012年2月23日签订的租赁合同的效力应如何认定？二、合同无效过错责任如何分担？三、对原告已付房屋租金140000元如何处理？四、对原告装修及消防设施等损失如何处理？五、第三人是否承担本案的民事责任？
对争议焦点一。原告认为，原被告签订的租赁合同无效；被告认为，该合同未违反法律法律、法规的强制性规定，应为有效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同的司法解释）第三条  规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，被告转租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2012年2月23日签订的租赁合同为无效合同。
对争议焦点二。原告认为，合同无效责任由被告承担责任；被告认为，从被告与第三人签订的租赁合同来看，应当是具有合法性，被告没有房屋所有权，房屋是否具备适租性、合法性应当由第三人承担。原告没有办理消防手续是原告未按有关规定申请建设工程消防设计审核，被告对原告的损失无过错，应由原告自己承担责任。对此，本院认为，第三人未取得建设工程规划许可证将房屋租赁给被告，被告未审查租赁房屋的合法性即将租赁房屋的一部分转租给原告，相对原告而言，被告应对原、被告签订的转租合同无效承担主要责任。原告未审查租赁物是否具有合法性便贸然与出租人签约，自身亦有过错，对合同无效应承担相应的责任。
对争议焦点三。原告认为，被告应返还房屋租金；被告认为无论合同是否有效，原告在实际占用期间，应支付占用期间的费用，被告保留向原告要求该费用的权利。对此，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……”。因原、被告签订的合同无效，被告收取得租金应予返还。关于原告在占有期间的使用费，按照房屋租赁合同的司法解释第五条  规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因被告在庭审时保留向原告主张占有期间使用费的权利，故本案不一并处理。
对争议焦点四。原告认为，原告的全部装饰装潢、消防设施及购置的物品应由原告按评估的原值来赔偿；被告认为，原告的装饰装潢、消防设施及购置的物品中可移除物不应为原告损失，原告的损失是原告造成的，造成原告无法通过消防验收的原因在于原告未依法将其施工方案提前报消防审核。对此，本院认为，关于装饰装潢、消防设施及购置物品等损失的处理。按照房屋租赁合同的司法解释第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据以上司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原、被告签订的租赁合同约定原告用于经营商务宾馆，被告对原告用于经营商务宾馆是明知的，原告对房屋装修符合租赁合同约定用途，被告是知道或应当知道原告装修租赁房屋，因此，应视为被告同意。关于形成附合的装饰装修物的认定，应按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度来判断未形成附合物和附合物，原告装饰装潢工程中的木质挂衣版、电脑桌、床头柜、木板床、床靠背、席梦思及购置类物品中电视机、电脑、麻将机、床上用品、圈椅、价格牌、用品应认定为未形成附合物，其余设施均应认定为附合物。根据仙桃市物价局价格认证中心的鉴定意见，上述未形成附合物的现值为96987.2元，附合物现值469436.36元。对未形成附合物，被告不同意利用，应由原告自行拆除。对附合物的处理，根据被告对合同无效过错责任，被告应承担原告现值损失422492.72元。原告要求被告赔偿装饰装潢、消防设施及购置物品中未形成附合物的原值，本院不予支持。
对争议焦点五。原告认为，被告应返还原告的租金和赔偿原告的损失；被告认为，第三人对租赁房屋无法办理相关证件，直接导致原告转承租的房屋无法办理消防验收，其行为存在过错，应对原告的损失承担一定的赔偿责任；第三人认为，此案纠纷与第三人无关。对此，本院认为，本案中涉及被告与第三人的签订租赁合同和原告与被告签订的转租合同，原告依据与被告签订的转租合同诉讼到本院，根据合同的相对性原则的要求，被告与第三人之间签订房屋租赁合同属另一法律关系，原告未直接与第三人形成租赁关系，故第三人不应承担本案的民事责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（五）项  、第五十八条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条  、第九条  第二款  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:
一、确认原告汪某与被告仙桃市亚某贸易有限责任公司于2012年2月23日签订的房屋租赁合同无效。
二、被告仙桃市亚某贸易有限责任公司返还原告汪某租金140000元。
三、被告仙桃市亚某贸易有限责任公司赔偿原告汪某损失422492.72元。
四、驳回原告汪某其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12300元，鉴定费10600元，合计22900元，原告负担7720元，被告负担15180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第（一）项  的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院；开户银行:农行仙桃市支行复州分理处；户名:湖北省汉江中级人民法院；账号:17-313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，本案的争议焦点为，一、原、被告于2012年2月23日签订的租赁合同的效力应如何认定？二、合同无效过错责任如何分担？三、对原告已付房屋租金140000元如何处理？四、对原告装修及消防设施等损失如何处理？五、第三人是否承担本案的民事责任？
对争议焦点一。原告认为，原被告签订的租赁合同无效；被告认为，该合同未违反法律法律、法规的强制性规定，应为有效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同的司法解释）第三条  规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，被告转租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故原、被告于2012年2月23日签订的租赁合同为无效合同。
对争议焦点二。原告认为，合同无效责任由被告承担责任；被告认为，从被告与第三人签订的租赁合同来看，应当是具有合法性，被告没有房屋所有权，房屋是否具备适租性、合法性应当由第三人承担。原告没有办理消防手续是原告未按有关规定申请建设工程消防设计审核，被告对原告的损失无过错，应由原告自己承担责任。对此，本院认为，第三人未取得建设工程规划许可证将房屋租赁给被告，被告未审查租赁房屋的合法性即将租赁房屋的一部分转租给原告，相对原告而言，被告应对原、被告签订的转租合同无效承担主要责任。原告未审查租赁物是否具有合法性便贸然与出租人签约，自身亦有过错，对合同无效应承担相应的责任。
对争议焦点三。原告认为，被告应返还房屋租金；被告认为无论合同是否有效，原告在实际占用期间，应支付占用期间的费用，被告保留向原告要求该费用的权利。对此，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。……”。因原、被告签订的合同无效，被告收取得租金应予返还。关于原告在占有期间的使用费，按照房屋租赁合同的司法解释第五条  规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因被告在庭审时保留向原告主张占有期间使用费的权利，故本案不一并处理。
对争议焦点四。原告认为，原告的全部装饰装潢、消防设施及购置的物品应由原告按评估的原值来赔偿；被告认为，原告的装饰装潢、消防设施及购置的物品中可移除物不应为原告损失，原告的损失是原告造成的，造成原告无法通过消防验收的原因在于原告未依法将其施工方案提前报消防审核。对此，本院认为，关于装饰装潢、消防设施及购置物品等损失的处理。按照房屋租赁合同的司法解释第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。根据以上司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原、被告签订的租赁合同约定原告用于经营商务宾馆，被告对原告用于经营商务宾馆是明知的，原告对房屋装修符合租赁合同约定用途，被告是知道或应当知道原告装修租赁房屋，因此，应视为被告同意。关于形成附合的装饰装修物的认定，应按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度来判断未形成附合物和附合物，原告装饰装潢工程中的木质挂衣版、电脑桌、床头柜、木板床、床靠背、席梦思及购置类物品中电视机、电脑、麻将机、床上用品、圈椅、价格牌、用品应认定为未形成附合物，其余设施均应认定为附合物。根据仙桃市物价局价格认证中心的鉴定意见，上述未形成附合物的现值为96987.2元，附合物现值469436.36元。对未形成附合物，被告不同意利用，应由原告自行拆除。对附合物的处理，根据被告对合同无效过错责任，被告应承担原告现值损失422492.72元。原告要求被告赔偿装饰装潢、消防设施及购置物品中未形成附合物的原值，本院不予支持。
对争议焦点五。原告认为，被告应返还原告的租金和赔偿原告的损失；被告认为，第三人对租赁房屋无法办理相关证件，直接导致原告转承租的房屋无法办理消防验收，其行为存在过错，应对原告的损失承担一定的赔偿责任；第三人认为，此案纠纷与第三人无关。对此，本院认为，本案中涉及被告与第三人的签订租赁合同和原告与被告签订的转租合同，原告依据与被告签订的转租合同诉讼到本院，根据合同的相对性原则的要求，被告与第三人之间签订房屋租赁合同属另一法律关系，原告未直接与第三人形成租赁关系，故第三人不应承担本案的民事责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条  第（五）项  、第五十八条  、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条  、第九条  第二款  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:

一、确认原告汪某与被告仙桃市亚某贸易有限责任公司于2012年2月23日签订的房屋租赁合同无效。
二、被告仙桃市亚某贸易有限责任公司返还原告汪某租金140000元。
三、被告仙桃市亚某贸易有限责任公司赔偿原告汪某损失422492.72元。
四、驳回原告汪某其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12300元，鉴定费10600元，合计22900元，原告负担7720元，被告负担15180元。

审判长：陈爱国
审判员：徐元忠
审判员：胡政策

书记员：韩潇