汪某某、杨某等与徐某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：汪某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省公安县。原告：杨某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省公安县。二原告的委托诉讼代理人：赵静，湖北楚韵律师事务所律师。被告：徐某（曾用名徐红），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省公安县。住湖北省荆州市荆州区。被告：罗先义，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地湖北省公安县。住湖北省荆州市荆州区。第三人：陈华，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省公安县。第三人：张芳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省公安县。

原告汪某某、杨某向本院提出诉讼请求：1、判令二原告与二被告于2015年6月16日签订的房屋出售协议真实合法、有效，判令二被告继续履行合同，配合二原告办理房屋产权过户手续；2、判令二被告共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告汪某某、杨某与被告徐某、罗先义以前都住同一街坊，被告罗先义在农业银行藕池办事处工作，2013年，被告罗先义、徐某夫妇共同找二原告，以家庭做生意资金周转困难为由，向二原告借款20万元。2013年6月5日，原告杨某通过农业银行转款20万元给被告徐某的银行卡上，借款时双方约定借款期限一年，利息按15%／年计算，即20万元一年利息3万元。借款到期后，二被告无力偿还本息，并约定再延期一年至2015年（第一年利息已付），延期还款到期后，二被告因资金困难无力偿还，原、被告便协商约定，以位于公安县××××镇中山路产权证号为公安房权证藕字第××号门面房一间抵款出售给二原告，双方约定门面房作价30万元，以2013年的借款20万元、加一年的借款利息3万元，二原告再另行支付购房款7万元。原、被告双方签订房屋买卖协议后，原告按协议支付了等价购房款，被告将房屋产权证、土地使用权证交给原告，原告从2015年6月开始接受门面并以出租方的名义将门面分别出租给承租人陈某（2016年度-2017年度）、张兰（2018年度），原告杨某并将门面进行更换卷闸门维修使用收租金至今。因被告罗先义从藕池调公安县县城工作，后又从公安搬家到荆州居住，原告多次找被告要求配合进行产权过户，皆因找不到被告和很忙为由没有进行产权过户。现二原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。原告汪某某、杨某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、二原告的身份证复印件；2、二被告的身份证复印件；3、房屋出售协议；4、原告汪某某与原告杨某的结婚证复印件；5、公安房权证藕字第××号房产证复印件和公安国用（2000）字第50013号国有土地使用证复印件；6、2013年6月15日的银行转账凭证；7、2015年6月16日的银行转款凭证；8、门店租赁合同等证据在卷。被告徐某辩称，2015年就将门面房卖给了原告，也将房屋产权证、土地使用权证和本人的身份证复印件交过了原告。被告徐某未提交证据。被告罗先义辩称，原告陈述的事实属实，门面房已作价30万元卖给原告，只是没有过户，被告也只是配合原告过户。被告罗先义未提交证据。第三人张芳、陈华辩称，罗先义与汪某某签署的房屋出售协议存在串通嫌疑，其资金是借款而并非购房款，其房屋所有人是徐某。事实理由如下：第一、恶意串通，罗先义将房产抵偿给了张芳。罗先义之妻徐某在伍远芬案发后，多次口头及书面文字承诺，将藕池名下的门面房产（公安房权证藕字第××号）抵偿给张芳，再次将房屋抵偿出售给他人对张芳构成欺诈。罗先义夫妇在公安县人民法院的析产官司与2018年11月9日罗先义夫妇与汪某某夫妇房屋买卖合同官司中，双方均称是邻里街坊，实属亲戚关系，存在恶意串通，回避、欺骗法庭调查，现有录音光盘为证。第二、2015年6月16日，罗先义、徐某将房屋以名为买卖实为担保的方式与汪某某签署买卖协议，但其并未实际占有，汪某某未能提供查封前向承租人出租房屋的详细情况，无法证明租赁合同真实有效，其存在恶意串通欺诈的嫌疑。第三、房屋没有实际过户登记，原告主张不能对抗善意第三人。张芳作为债权人，查封房屋行为属于合法保全行为，原告若主张自己是房屋所有权人，完全可以对房屋进行异议登记或者采取其他措施要求罗先义履行过户手续，其不履行过户手续本身存在过错。本案中，汪某某并没有进行登记，对外没有所有权人的权利，而张芳已经依法查封了涉案房屋，没有任何法律瑕疵。依据《民法总则》的规定，张芳作为善意第三人有权查封该房屋，并在被告不还款的情况下，变卖房屋优先受偿。第四、即便汪某某和罗先义存在真实的债权债务关系，其房屋买卖合同也无效，只能视为一种担保。2013年6月15日，汪某某与罗先义签订借款协议，2015年6月16日，汪某某与罗先义签订房屋买卖协议，但在此后双方一直未办理房屋产权转让手续，由此可以推测汪某某和罗先义只是将房屋作为一种债务的担保，而非真实的房屋买卖合同。汪某某与罗先义即使存在真实的债权债务关系，其房屋买卖也无效，应当根据法律规定将房屋视为债务人物的担保，通过拍卖执行价款受偿，而不能直接获得房屋的所有权。综上，张芳查封涉案房屋合情、合理、合法，罗先义与汪某某签订的房屋买卖合同只是一种债务人物的担保，而汪某某在查封前未能实际占有房屋，罗先义、汪某某存在恶意串通损害张芳利益的嫌疑，其诉请不能得到支持，请求依法驳回原告的诉讼请求，维护第三人的合法权益。第三人提交如下证据：1、公安县人民法院（2016）鄂1022民初1506号民事判决书复印件；2、荆州市中级人民法院（2017）鄂10民终1号裁定书复印件；3、公安县人民法院（2017）1022民初691号民事判决书复印件；4、荆州市中级人民法院（2017）鄂10民终1144号民事判决书复印件；5、公安县人民法院（2018）鄂1022财保7号裁定书复印件；6、湖北省高级人民法院（2018）鄂民申1610号民事裁定书复印件；7、借据复印件；8、承诺书（二份）复印件；9、证人证言复印件；10、电话录音光盘；11、离婚协议及离婚登记档案信息复印件；12、2017年10月12日接处警登记表复印件；13、房屋租赁合同复印件等证据在卷。经庭审举证、质证，双方当事人发表质证意见如下：原告提交的8组证据，被告徐某、被告罗先义均无异议。第三人张芳、陈华均无异议。第三人提交的13组证据，原告对第三人提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性有异议，认为今天法庭审理的是房屋买卖合同纠纷，而不是民间借贷纠纷，被告罗先义与第三人张芳之间的借贷纠纷不是本案要解决的，应以人民法院生效的判决为准。对证据7不予质证，对证据8有异议，认为承诺书只是被告罗先义单方签证，无徐某的签名，且是以罗先义本人的房产偿还，这是一种担保行为，应签订担保合同，办理他项权证，否则不得对抗第三人，且本案诉争的房屋登记在被告徐某名下，第三人不能以这个承诺来主张原、被告之间的房屋买卖合同无效。对证据9有异议，认为证人证言必须出庭接受询问，对该证据不予质证。对证据10有异议，认为要证明原告杨某与被告罗先义是否存在亲戚关系，应该要有户籍所在地公安机关或居委会出具证明，电话录音不具有相应的证明效力，且原告杨某已当庭否认与被告罗先义之间存在亲戚关系，同时买卖合同双方是否存在亲戚关系并不影响合同的效力。对证据11,认为与本案无关。对证据12、13无异议。被告罗先义对第三人提交的证据8有异议，认为该份承诺书是在第三人的威逼胁迫下签的，当时已向公安机关报警。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、第三人陈华提交的由被告罗先义签名的承诺（二份），其中二〇一四年十二月手写的承诺书，已被人民法院的生效判决作有效证据认定，2014年12月24日打印并由被告罗先义签名的承诺书，被告罗先义当庭提出该承诺书是在第三人威逼胁迫下签的，当时已向公安机关报警。本庭调取的公安县公安局斗湖堤水陆派出所接受案件回执单记载的报案内容没有处警结果，被告罗先义亦未提供受威逼胁迫的照片和受伤的鉴定证据，不能确定该份承诺书是在第三人威逼胁迫情况下所签的事实。从承诺书载明的内容来看，“以本人房产和在伍远芬指定账户转入资金140万元清偿上述债务。”批注“如罗先义在外任何应收账款首先偿还陈华。”并未写明以本人房产作价多少抵偿第三人张芳、陈华的债务，应认定是为清偿债务提供担保，且“上述债务”不仅仅是对第三人的债务，还有其他债权人的债务，签订承诺书后，双方未办理抵押登记，根据物权法的有关规定，以建筑物和其他地上附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。同时根据担保法及相关司法解释的有关规定，当事人未办理抵押登记手续的，不得对抗第三人。该承诺只在第三人张芳、陈华等人和被告罗先义之间享有合同有效，被告罗先义违反承诺给第三人造成损失，应对第三人承担违约责任。不能认定被告罗先义以本人房产抵偿了第三人的债务。2、第三人张芳、陈华提交录音光盘证实原告杨某与被告罗先义有亲属关系，双方房屋买卖存在恶意串通。从庭审查明的情况来看，原告杨某当庭陈述，被告罗先义的弟弟娶的老婆是其阿姨的姐姐的女儿，其与被告罗先义不存在亲属关系。因该电话录音证人未出庭作证，亦无公安机关或者社区证明佐证，仅凭该录音光盘不能证实原告杨某与被告罗先义之间存在亲属关系。且第三人未提交证据证明原、被告于2015年6月16日签订房屋出售协议时二原告知道被告罗先义已将要出售的门面房抵押给第三人，亦未证明二原告知道被告罗先义在外还有其他债务，即使被告罗先义对第三人有欺诈行为，双方签订的承诺书亦不能对抗善意第三人原告汪某某、杨某。签订房屋出售协议当天，原告汪某某与杨某通过自己的银行卡在中国农业银行长江大学支行给被告徐某各转款30000元，另支付了10000元的现金，加借据20万元，共计30万元给被告徐某，被告徐某将房产证（产权证号为公房权证藕字第××号）和土地使用证[产权证号为公安国用（2000）字第50013号]及二被告的身份证复印件交给原告汪某某，按照双方约定，钱款两清被告将产权证交给原告汪某某时即对该房屋享有所有权。原告未办理房屋产权过户手续，只是不发生物权变动，并不影响双方房屋买卖合同的效力。第三人张芳、陈华未就二原告与二被告之间恶意串通行为提交相应证据，对第三人提出的原告杨某与被告罗先义有亲属关系，双方的房屋买卖存在恶意串通的辩解意见，本院不予支持。3、原、被签订房屋买卖协议后，二原告已向二被告支付了购房款30万元，被告将所出售房屋的产权证及二被告身份证复印件交付原告，原告自2015年6月17日开始占有该房屋并对外出租收取租金至今。以上事实有原告提交房屋出售协议、银行打款凭证、产权证复印件及证人宗某、陈某及其母亲张自英、刘金凤、张兰、周大龙的证言予以证实。对第三人辩称涉案门面房并未由原告汪某某实际占有，原告提供的第一份租赁协议是假的，第二份也是在法院保全后强行占有，即便汪某某与罗先义存在真实的债权债务关系，其房屋买卖合同无效，只能视为一种担保的辩解意见，本院不予支持。经审理查明：原告汪某某、杨某与被告徐某、罗先义以前是邻里街坊，被告罗先义在中国农业银行藕池支行工作，原告杨某、汪某某夫妇在藕池镇经营水暖电器生意，双方相互认识，2013年6月初，被告徐某、罗先义夫妇找二原告以做生意资金周转困难为由借款20万元，二原告表示同意。2013年6月15日，原告杨某通过其银行卡（卡号为62×××19）在中国农业银行藕池支行向被告徐某的银行卡（卡号为62×××71）转款20万元，双方约定，借款期限一年，年利率15%，并由被告罗先义、徐某对原告杨某出具借据一张。借款到期后，二被告除偿还二原告借款利息30000元外无力偿还本金20万元，双方便约定借款期限延长一年至2015年6月15日，利率不变。延期借款到期后，二被告因资金困难无力偿还，2015年6月16日，二原告找二被告协商还款事宜，在二被告家里，双方协商被告以登记在徐某名下位于公安县××××镇中山路产权证号为公安房权证藕字第××号门面房一间作价30万元出售给原告，原告以2013年的借款20万元、2014年6月至2015年6月的借款利息30000元、另支付70000元共计30万元购买此门面房，按双方协商意见，由被告罗先义起草，原告汪某某与被告徐某签订房屋出售协议，协议约定，被告徐某将位于公安县××××镇中山路建筑面积38.14平方米，产权证号为公安房权证藕字第××号门面房一间作价30万元出售给原告汪某某，原告汪某某承担买卖双方所有应缴的税费款，原告汪某某自签字之日起交被告徐某30万元，被告徐某收到钱款即交房地产证给原告，钱证两清，房屋交给原告汪某某，由其享有所有权，被告为原告过户房地产提供身份证、户口簿复印件。协议签订后，原告杨某和汪某某当天通过银行卡在中国农业银行长江大学支行给被告徐某各转30000元，另支付10000元现金加20万元的借据共计30万元给被告徐某，被告徐某将房产证、土地使用权证和二被告的身份证复印件交给原告。二原告回公安县藕池镇后，原告杨某通知在该门面房经营服装生意的承租人宗某，告知其被告徐某的藕池镇中山路91号门面房已卖给了原告，承租人可以继续租赁该门面房，但自2015年6月17日开始由原告收取租金，承租人宗某便打电话给被告徐某核实房屋买卖事情后将2015年6月至2016年6月一年的租金9000元给了原告杨某。2016年6月8日，原承租人宗某退租，原告杨某与承租人陈某签订租赁合同，约定每年租金9000元，租期三年，合同签订后，承租人陈某当日通过支付宝给原告杨某转款9000元，支付了一年的租金，后因承租人经营美甲生意不好，于2017年6月退租。门店闲置了几个月，2018年3月，原告对门面房进行维修改建后，于2018年4月23日，原告杨某与承租人张兰签订门店租赁合同，承租人张兰经营儿童服装生意至今，原告杨某收取承租人张兰一年租金10000元。另查明，二原告购买二被告的门面房后，曾找当地房产土管部门咨询办理过户登记，因原土地系国有划拨土地，需缴纳几万元的费用，加之二被告已由公安迁往荆州市区居住，原告多次联系，被告皆因很忙没有时间为由，致使原告至今未能办理房屋产权过户手续。同时查明，2013年，被告罗先义介绍第三人张芳向案外人伍远芬发放借款共计142万元，2014年8月，案外人伍远芬集资诈骗案发，导致第三人142万元借款本金和部分利息未能收回，第三人多次向被告罗先义追讨借款，2014年12月24日，被告罗先义对第三人张芳、陈华签了承诺书一份。2018年2月5日，第三人张芳申请财产保全，公安县人民法院作出（2018）鄂1022财保7号民事裁定书，裁定查封被告徐某名下座落于公安县××××镇中山路的房产（房屋所有权证号：公安房权证藕字第××号），查封期限二年。
原告汪某某、杨某与被徐某、罗先义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，本案诉讼过程中，依当事人申请，本院依法追加陈华、张芳为第三人参加本案诉讼，2018年11月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪某某、杨某及委托诉讼代理人赵静、被告徐某、罗先义、第三人陈华、张芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同的效力。本案中，原告汪某某与被告徐某签订的房屋出售协议系双方真实意思表示，原告支付了购房款，被告亦交付出售的房屋，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同具有法律效力。虽未办理房屋产权过户登记，双方的主要合同义务已经履行完毕，只是不发生物权变动，但并不影响该合同的效力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。二被告应协助二原告办理房屋产权过户手续。被告罗先义于2014年12月24日所签的承诺书，实际上是被告罗先义对第三人张芳、陈华等人的担保，虽未办理抵押登记，但在被告罗先义与第三人张芳、陈华等人之间仍然具有合同效力，被告罗先义、徐某将已抵押的房屋出售给二原告，且已实际交付，导致第三人张芳、陈华不能实现合同目的，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的。第三人张芳、陈华可以另行主张合同解除权，并要求被告罗先义赔偿损失。关于第三人提出被告罗先义与原告汪某某签订的房屋买卖合同只是一种债务的担保，且原告汪某某在法院查封前未能实际占有该房屋，被告罗先义与原告汪某某存在恶意串通损害第三人张芳利益的嫌疑，其诉求不应得到支持的辩解意见，因未提交相关证据予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中国人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第四十三条之规定，判决如下：

一、原告汪某某与被告徐某于2015年6月16日签订的房屋出售协议合法、有效，被告徐某、罗先义应协助原告汪某某、杨某办理房屋产权过户手续；二、驳回第三人张芳、陈华的诉讼请求。案件受理费5800元，依法减半收取2900元，由被告徐某、罗先义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判员　　刘峰

书记员：杨欢