汤淮海、哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：汤淮海,男,1985年10月8日出生,满族,无职业,住集贤县。委托诉讼代理人：汤树军（汤淮海父亲），男，1957年10月10日出生，满族，哈尔滨铁路局哈尔滨车辆段退休职工，住集贤县。委托诉讼代理人：陈庆英，黑龙江姜笑雨律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市宾县宾州镇西域街。法定代表人：王宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁春丽，该公司员工。委托诉讼代理人：孔晓林，该公司员工。

上诉人汤淮海的上诉请求：1.撤销集贤县人民法院(2016)黑0521民初1900号民事判决,依法改判；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清，认定“入户时按50%结算差价款”错误。1.2011年4月27日,双方签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定:安置上诉人位于集××县福利镇××广厦小区××由××7户不小于85平方米商服房屋一处是开发商提供的格式合同,第四条约定的拆迁房屋补差款120205元,是被上诉人要求上诉人必须在协议中这样书写，否则被上诉人无法走账,并加盖财务公章确认此笔差价款结算完毕。但被上诉人未向上诉人交付约定的商服房屋,被上诉人构成违约。另外，上诉人相同小区、相邻的房屋一同拆迁的其他人签定相同内容的协议,均能证实被上诉人在此条款加盖财务印章，是印证此款已结算完毕。为此事，手持同样协议的拆迁户群体上访控告被上诉人,被上诉人没有证据证明其抗辩事实。依据《合同法》第四十一条格式合同条款的解释,发生争议有两种以上解释应作出不利于格式条款提供方的解释。被上诉人应举证证明并足以反驳上诉人的主张。一审法院以上诉人“不予认可”而不采纳上诉人的意见错误；2.一审认定上诉人自认价格计算房屋价款及赔偿损失于法无据。上诉人向一审提供了与上诉人同一小区、相同时间购买、相邻的程旭的商服房屋诉讼判决书,被上诉人自认商服的价格为6000元/平方米,并被一审确认,虽然该判决文书没有发生法律效力,但一审已经认定证据有效,并且上诉人的商服位置好,上诉人主张的当时的市场价格为6500元/平方米于法有据。不应以被上诉人自认价格3000元/平方米计算,被上诉人没有提供任何证据证明当时的房屋价值为3000元/平方米,被上诉人本案中(赔偿时)自认的3000元平方米与程旭案中(收取的)自认6000元/平方米,差距之大,显然有失公平诚信原则；3.一审在判决被上诉人应给付上诉人房款及损失计算方式错误。一审按“被告自认价格3000元/平方米计算。原告已付购房款数额为3000元/平方米*85平方米-60102.50元=194897.50元错误。假如按被上诉人自认的数额3000元/平方米*85平方米=255000.00元(已购房款),赔偿损失数额也应为255000.00元,合计:510000.00元。扣除50%的差价款应为:510000.00元-60102.50元=449897.50元；4.上诉人与被上诉人无履行的先后顺序,被上诉人应按回迁的期限向上诉人交付房屋。根据《合同法》第六十六条的规定,被上诉人于2012年12月30日应向上诉人交付房屋,被上诉人构成违约其应承担赔偿损失的违约责任；5.被上诉人抗辩的理由不成立。被上诉人在补差价款条款上加盖了财务印章,即已经承认此笔差价款已结算完毕。如果被上诉人抗辩成立,其应另案提起诉讼另行主张权利,而不应在本案中处理,两个诉讼不是同一法律关系。二、一审适用法律错误。依据法律规定一审应认定“差价款”已结算完毕(或者免除债务),彰显法律的公平公正。三、一审法院程序违法。一审遗漏了上诉人诉讼请求第二项,要求被上诉人给付房屋租赁费损失人民币50000元。而一审法院并没有对此项进行确定及处理。被上诉人二龙山房地产公司辩称，上诉人主张合同中“补差款”处由被上诉人加盖财务章，系代表被上诉人免除上诉人补差款不成立。一、此条款不是格式条款。《合同法》第三十九条第三款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立时未与对方协商的条款。本案中《房屋拆迁产权调换安置协议书》第四条，关于预交多少比例房屋差价款等均为填充式的。这些事项系双方达成合意后方才填写，不适用格式条款的相关法律规定。二、不能认定“补差款”处由被上诉人加盖财务章，系代表被上诉人免除上诉人补差款。《合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词句、条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。如合同有不明之处，需对合同进行解释，但不能超出一般人的理解。上诉人所称“补差款”处由被上诉人加盖财务章，系代表被上诉人免除上诉人补差款，被上诉人不能认同，已超出盖章所可能包含的意思。汤淮海向一审法院提出诉讼请求:1.请求被告交付位于集××县福利镇××广厦小区××由××7户85平方米商服房屋；2.请求被告给付房屋租赁费损失50000元；3.由被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：因房屋无法交付，请求被告赔偿原房屋价款的双倍（85平方米*6500元/平方米*2=1105000元）；二、请求被告赔偿房屋租金损失60000元（10000元/年*6年）。一审法院认定事实：2011年4月27日，原告汤淮海与被告二龙山公司签订房屋拆迁产权调换安置协议书，约定：原告以自有有照44.7平方米（实测61.53平方米）房屋及无照43.88平方米、37.38平方米房屋共3处房屋，置换被告位于集贤县福利镇蘭庭广厦小区面积分别为66.59平方米、48平方米2处住宅房屋（均已交付）及裕丰街由西向东第7户面积不小于85平方米商服房屋；原告应交补差款120205元，签订协议之日起交纳70%，剩余30%入户前结清，该条款处加盖被告财务专用章；住宅回迁时间为2011年11月30日，商服回迁时间为2012年12月30日。2012年9月10日，针对汤淮海等回迁户上访问题，二龙山公司给集贤县信访办出具关于蘭庭广厦回迁居民上访问题的答复：“原协议盖章约定回迁户缓交，入户时结算。现我公司研究决定，照顾回迁户实际情况，按50%结算。”另查明，集贤县福利镇蘭庭广厦小区位于福双××东侧、裕丰街北侧，其中11号楼在福双路××××处，12号楼与11号楼相邻，位于11号楼东侧。经查询，11号楼由西向东第7门建筑面积为357.05平方米，共2层，该房屋已在房产部门办理商品房买卖合同备案在案外人周旋名下，并于2013年7月16日办理房屋所有权证。一审法院认为，原告汤淮海与被告二龙山公司签订的房屋拆迁产权调换安置协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。关于安置房屋位置，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方虽对回迁协议中约定的“裕丰街由西向东第7户面积不小于85平方米商服房屋”位置存在争议，蘭庭广厦小区11号楼（居西）、12号楼（居东）均紧邻裕丰街，但通过文义解释，“裕丰街由西向东第7户”应理解为该小区紧邻裕丰街的所有商服整体由西向东第7户，被告主张位置为该小区紧邻裕丰街由西向东第二栋楼即12号楼第7户，无事实依据。因此，双方约定的安置房屋位置应为11号楼由西向东第7户商服，该房屋实际面积与约定面积不一致不影响房屋位置的认定。关于补差款，原告提交的集贤县信访办出具的《关于蘭庭广厦回迁居民上访问题的答复》、黑龙江省宝正律师事务所对集贤县拆迁办袁烽所作的询问笔录等证据，仅能证实被告二龙山公司同意补差款按50%结算。原告主张“双方在房屋拆迁产权调换安置协议中虽约定了补差款，但事实上双方约定补差款是为了平账，被告在协议第四条‘补差款’处加盖财务章，即代表被告免除原告补差款”，未举证证明，被告又不予认可，故不予采纳。本案中，原协议约定补差款120205元，签订协议之日起交纳70%，剩余30%入户前结清，后被告承诺“入户时按50%结算”，现原告未举证证明已缴纳或者已免除补差款，故认定原告应交补差款为原协议约定补差款的50%即60102.50元。关于违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款规定：“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条第（二）项规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，被告已将双方约定的安置房屋另行出售给他人，且在房产部门办理商品房买卖合同备案在案外人他人名下，并办理房屋所有权证，房屋已无法交付，构成违约。原告请求被告参照上述法律规定返还已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿责任符合法律规定，一审法院予以支持。因本案原告以拆迁房屋置换安置房屋，原告已付购房款可参照其拆迁房屋价值计算，即双方约定的应回迁时的安置房屋价值扣除原告应缴纳的补差款数额。原告主张安置房屋应回迁时房屋售价为6500元/平方米，提供的证据为本院（2016）黑0521民初928号民事判决书，但该判决未发生法律效力，且该案与本案涉案房屋位置、回迁时间均不同，与本案不具有关联性，不具有证明效力。原告经释明不申请对涉案房屋价值进行评估，且未提交其他有效证据证实房屋价值，应承担举证不能的法律后果，故按被告自认价格3000元/平方米计算。原告已付购房款数额为：3000元/平方米*85平方米-60102.50元=194897.50元，被告应予返还，并承担不超过194897.50元的赔偿责任，原告诉讼请求中超出上述数额的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第八条第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、被告哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告汤淮海194897.50元，并赔偿原告汤淮海经济损失194897.50元；二、驳回原告汤淮海的其他诉讼请求。案件受理费9825元，由原告汤淮海承担3468.59元，被告哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司承担6356.41元。二审期间，上诉人汤淮海提交了张数发证人证言，证明被上诉人在《房屋拆迁产权调换安置协议书》上加盖公章是为了免除差价款。被上诉人二龙山公司认为该证人证言证明不了上诉人的主张。被上诉人二龙山公司未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
上诉人汤淮海因与被上诉人哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司（以下简称二龙山公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服集贤县人民法院(2016)黑0521民初1900号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月16日开庭进行审理。上诉人汤淮海及其委托诉讼代理人汤树军、陈庆英，被上诉人二龙山公司的委托诉讼代理人梁春丽、孔晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。上诉人汤淮海与被上诉人二龙山公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》，系双方当事人自愿签订，符合法律规定，双方当事人即应按约定全面履行各自的义务。上诉人汤淮海主张：“被上诉人在协议第四条补差款处加盖财务章，是代表被上诉人免除上诉人补差款的意思表示，现双方对此产生争议，应按照司法解释中《房屋拆迁产权调换安置协议》系格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释的相关规定，确认其补交差价款的义务已被免除”。《房屋拆迁产权调换安置协议》虽是格式条款，但对不同的合同相对人约定了不同的内容，且双方的争议并不是对合同中字意的理解存在不同意见，故该司法解释不适用本案。现二龙山公司否认在协议第四条“补差款”处加盖财务章的行为系代表免除上诉人补差款的意思表示，汤淮海对此主张即负有举证责任。根据汤淮海提供的《关于蘭庭广厦回迁居民上访问题的答复》、黑龙江省宝正律师事务所对集贤县拆迁办袁烽所作的询问笔录等证据，能够证实二龙山公司认可补差款按50%结算，且汤淮海亦认可与其存在相同情形的其他产权调换人亦是按上述意见补交了差价款，因此，汤淮海提出其补交差价款的义务已被免除的主张不能成立，其负有支付该款项的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。被上诉人已将双方约定的安置房屋另行出售给他人，且在房产部门办理商品房买卖合同备案在案外人名下，并办理房屋所有权证，房屋已无法交付，构成违约。上诉人请求被告参照上述法律规定返还已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿责任符合法律规定，原审予以支持并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9825元，由上诉人汤淮海负担。本判决为终审判决。

审判长　　王永春
审判员　　于静哲
审判员　　李　曌

书记员：樊蕾