汤某与湖北松滋信达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

汤某
文奇（湖北丁在元律师事务所）
湖北松滋信达房地产开发有限公司
黄和清（湖北今天律师事务所）
何瑾（湖北今天律师事务所）

原告汤某。
委托代理人文奇，湖北丁在元律师事务所律师。一般授权代理。
被告湖北松滋信达房地产开发有限公司（以下简称松滋信达公司），住所地松滋市新江口镇言程公园玉岭北路西28号。
法定代表人项韶军，松滋信达公司总经理。
委托代理人黄和清、何瑾，湖北今天律师事务所律师。一般授权代理。
原告汤某与被告松滋信达公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，被告松滋信达公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院经审查作出（2015）鄂松滋民初字第00553号民事裁定书，依法驳回了被告松滋信达公司对本案提出的管辖权异议，被告松滋信达公司不服本院裁定，向荆州市中级人民法院提起上诉，荆州市中级人民法院经审查裁定:驳回上诉，维持原裁定。本院依法由审判员郭敏担任审判长，与审判员陈荣、人民陪审员杨涛组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告汤某及其委托代理人文奇，被告松滋信达公司的委托代理人黄和清、何瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:本案审理的商品房销售合同纠纷，原、被告争议的焦点是被告在履行合同过程中是否存在违约行为，双方签订的商品房销售合同是否达到解除条件。
原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已成立并生效，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，“出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”本案中，被告达到双方约定具备商品房经验收合格条件是2015年3月16日，从形式上看被告存在逾期交房情形，符合合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。但合同第八条约定了出卖人可以予以延期的例外情形，合同补充协议对第八条房屋交付的解释:因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，出卖人可以免责。本案中，被告峻工验收的申报手续均在双方合同约定的履行期间内，即使行政机关对被告申报的建设工程存在审核验收迟延，根据上述合同约定仍然排除了出卖人的责任，而补充协议中对排除出卖人责任的解释是对合同第八条关于延期交付的约定。在本案审理过程中，被告通过提起行政诉讼确认了行政机关存在行政违法，且因为行政机关对被告申报的建设工程存在审核验收迟延，而导致被告不能按期向原告提供商品房屋的相关证明文件，所以，原告不能据此要求解除合同。
从合同实际履行来看，被告达到双方约定交房条件的时间虽然超过了原、被告约定解除合同的最后期限45天，然而，原告签订合同的目的是为了取得具有居住使用价值的房屋，被告签订合同的目的是为了通过房屋的建设及销售获得相应的商业利益。但本案交易标的物是一种特殊的商品即房屋，存在生产周期长、涉及部门多等特点。双方签订合同后，原告除支付首付款外，对下余房款在银行办理了住房按揭贷款；被告为履行合同而完成了相应的建设工程及商品房屋相关报批手续，且在本案诉讼前已具备合同约定的交房条件，原告的合同目的基本能够实现。本院据此认定，被告在履行合同中虽有逾期交房的情形，但不够成根本违约。为促进交易进行，维护诚实信用的市场发展，本院对原告解除商品房买卖合同的请求不予支持。关于原告主张因行政机关的行政行为而导致的延误（交付）情况发生时，出卖人应当在发生之日起30日内通知买受人，由于出卖人未履行通知义务，所以补充协议约定的因行政行为导致延误免责的约定无效。对此，本院认为双方约定的通知义务对出卖方而言系合同的附随义务，在本案中对双方的权利义务并不产生实质性的影响。
关于原告各项损失的确定。首先，被告对其建设工程向松滋市规划设计院提交申请单体验收，及信达·森林公馆的建设、勘察、设计、施工、监理单位对建设工程进行的竣工验收均在合同履行期内，但行政机关对该工程的审核验收超过了合同约定履行期限。其次，虽然合同中约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，而合同实际履行过程中存在两次验收，证明合同中约定的交房条件并不明确。对此，本院认为合同履行过程中存在两次验收的实际情况，但两次验收的参与人及主体不一致，对于合同一方的买受人而言，其行政机关组织的监督验收更具有证明效力，更能体现公平维护买受人的合法权益，本院据此确认被告在履行合同过程中存在延期交付的行为。再次，因为行政机关的行政行为违法，而导致8#楼“单体建筑竣工规划核实证明”延期核发达382天，证明被告在履行合同过程中存在瑕疵，即没有全面履行合同义务。最后，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是对出卖人逾期交房的免责约定，其协议的真实意思应理解为当出现行政机关的行政行为导致延期交付情况下出卖人可以据实延期，即免除解除合同责任，但上述约定并不及于《商品房买卖合同》第九条违约责任条款中对支付违约金的约定，即使被告未能全面履行合同是因行政机关的行政违法所致，但并不能因此而免除对合同相对方的违约责任。所以，原告请求被告赔偿逾期交房违约金于法有据，予以支持。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至2015年12月18日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金为16426元（（4300001?）元／天382天）。原告其他诉讼请求均于法无据，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第八条  、第一百零七条  、第一百一十四条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:
一、由被告湖北松滋信达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告汤某支付违约金16426元。
二、驳回原告汤某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7983元。由原告汤某负担7689元，被告湖北松滋信达房地产开发有限公司负担294元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服一审判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  的规定，预交上诉案件受理费，款汇:湖北省荆州市中级人民法院，账号:1730，开户银行:中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:本案审理的商品房销售合同纠纷，原、被告争议的焦点是被告在履行合同过程中是否存在违约行为，双方签订的商品房销售合同是否达到解除条件。
原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议已成立并生效，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，“出卖人应当在2014年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”本案中，被告达到双方约定具备商品房经验收合格条件是2015年3月16日，从形式上看被告存在逾期交房情形，符合合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。但合同第八条约定了出卖人可以予以延期的例外情形，合同补充协议对第八条房屋交付的解释:因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，出卖人可以免责。本案中，被告峻工验收的申报手续均在双方合同约定的履行期间内，即使行政机关对被告申报的建设工程存在审核验收迟延，根据上述合同约定仍然排除了出卖人的责任，而补充协议中对排除出卖人责任的解释是对合同第八条关于延期交付的约定。在本案审理过程中，被告通过提起行政诉讼确认了行政机关存在行政违法，且因为行政机关对被告申报的建设工程存在审核验收迟延，而导致被告不能按期向原告提供商品房屋的相关证明文件，所以，原告不能据此要求解除合同。
从合同实际履行来看，被告达到双方约定交房条件的时间虽然超过了原、被告约定解除合同的最后期限45天，然而，原告签订合同的目的是为了取得具有居住使用价值的房屋，被告签订合同的目的是为了通过房屋的建设及销售获得相应的商业利益。但本案交易标的物是一种特殊的商品即房屋，存在生产周期长、涉及部门多等特点。双方签订合同后，原告除支付首付款外，对下余房款在银行办理了住房按揭贷款；被告为履行合同而完成了相应的建设工程及商品房屋相关报批手续，且在本案诉讼前已具备合同约定的交房条件，原告的合同目的基本能够实现。本院据此认定，被告在履行合同中虽有逾期交房的情形，但不够成根本违约。为促进交易进行，维护诚实信用的市场发展，本院对原告解除商品房买卖合同的请求不予支持。关于原告主张因行政机关的行政行为而导致的延误（交付）情况发生时，出卖人应当在发生之日起30日内通知买受人，由于出卖人未履行通知义务，所以补充协议约定的因行政行为导致延误免责的约定无效。对此，本院认为双方约定的通知义务对出卖方而言系合同的附随义务，在本案中对双方的权利义务并不产生实质性的影响。
关于原告各项损失的确定。首先，被告对其建设工程向松滋市规划设计院提交申请单体验收，及信达·森林公馆的建设、勘察、设计、施工、监理单位对建设工程进行的竣工验收均在合同履行期内，但行政机关对该工程的审核验收超过了合同约定履行期限。其次，虽然合同中约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，而合同实际履行过程中存在两次验收，证明合同中约定的交房条件并不明确。对此，本院认为合同履行过程中存在两次验收的实际情况，但两次验收的参与人及主体不一致，对于合同一方的买受人而言，其行政机关组织的监督验收更具有证明效力，更能体现公平维护买受人的合法权益，本院据此确认被告在履行合同过程中存在延期交付的行为。再次，因为行政机关的行政行为违法，而导致8#楼“单体建筑竣工规划核实证明”延期核发达382天，证明被告在履行合同过程中存在瑕疵，即没有全面履行合同义务。最后，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是对出卖人逾期交房的免责约定，其协议的真实意思应理解为当出现行政机关的行政行为导致延期交付情况下出卖人可以据实延期，即免除解除合同责任，但上述约定并不及于《商品房买卖合同》第九条违约责任条款中对支付违约金的约定，即使被告未能全面履行合同是因行政机关的行政违法所致，但并不能因此而免除对合同相对方的违约责任。所以，原告请求被告赔偿逾期交房违约金于法有据，予以支持。根据合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至2015年12月18日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金为16426元（（4300001?）元／天382天）。原告其他诉讼请求均于法无据，本院不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第八条  、第一百零七条  、第一百一十四条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  之规定，判决如下:

一、由被告湖北松滋信达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告汤某支付违约金16426元。
二、驳回原告汤某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7983元。由原告汤某负担7689元，被告湖北松滋信达房地产开发有限公司负担294元。

审判长：郭敏
审判员：陈荣
审判员：杨涛

书记员：周腾