汤民俤与张舒苹、当阳市九章教育培训学校有限责任公司物权保护纠纷一审民事判决书

原告：汤民俤，男，1973年2月19日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：代坤，宜昌市三苑法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：张舒苹，女，1979年12月7日出生，汉族，住当阳市。
被告：当阳市九章教育培训学校有限责任公司，住所地当阳市子龙路31号。
法定代表人：李春荣，该公司执行董事兼总经理。
二被告委托诉讼代理人：冯友华，湖北弘发律师事务所律师，一般授权代理。
被告：当阳华美物业管理有限责任公司，住所地当阳市子龙路31号。
法定代表人：杨进，该公司经理。
委托诉讼代理人：柯向荣，该公司员工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：曹鹏飞，湖北弘发律师事务所律师，特别授权代理。

原告汤民俤与被告张舒苹、当阳市九章教育培训学校有限责任公司（以下简称九章教育）、当阳华美物业管理有限责任公司（以下简称华美物业）物权保护纠纷一案,本院于2018年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤民俤及其委托诉讼代理人代坤，被告张舒苹及其委托诉讼代理人冯友华，被告九章教育法定代表人李春荣及其委托诉讼代理人冯友华，被告华美物业的委托诉讼代理人柯向荣、曹鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤民俤向本院提出诉讼请求：1、判令三被告向原告腾退房屋；2、判令三被告向原告支付自2017年6月至实际腾房之日期间按每月14419元计算的使用费；3、判令三被告恢复房屋为KTV装修状态的原状；4、由三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年3月5日，原告从当阳新时代文化广场投资有限公司（以下简称新时代公司）处购买了位于当阳市子龙路31号的B308-20，B366-67房屋（以下简称涉讼房屋）并办理了登记。后原告将涉讼房屋整层全部租赁并承包给宜昌市腾龙装饰设计工程有限公司（以下简称腾龙公司）进行了量贩式KTV装修，装修共花费2995066元（不含设备）。2010年7月1日，原告将涉讼房屋租赁给李萍个人进行量贩式KTV经营，约定李萍按每月递增的房租缴纳租赁费用。2014年12月后，KTV由于经营不善处于停业状态。2017年6月，原告获悉涉讼房屋已被拆除装修设施，并由被告华美物业租赁给被告张舒苹，由张舒苹成立九章教育进行教育培训。经过几年的交涉，三被告互相推诿责任，迟迟不将占有的涉讼房屋予以腾退并恢复原状，其行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告张舒苹辩称，我不是租赁合同的当事人，也不存在侵权行为，原告诉请被告主体不当，应驳回原告对我的诉讼请求。
被告九章教育辩称：1、我方与华美物业依法签订租赁合同并按期缴纳了租金，租金已交至2019年6月30日，不存在侵权。2、原告对涉讼房屋的装修设施不享有所有权。3、华美物业租给我们房屋时是裸房出租，房屋验收时里面并无硬件装修。我方接收房屋后，对房屋进行装修、申办各类许可证已投入了大量的人力、物力和财力，望法院在裁判时予以考虑。
被告华美物业辩称：1、对原告请求自2017年6月起按每月14419元计租金（使用费）有异议。我方与九章教育签订租赁合同的时间是2017年5月30日，因KTV装修需要拆除，承租人需要重新装修，实际交房时间为2018年1月30日，这期间不能计算租金。同时租金也未达到原告主张的标准，我方对原告所有的涉讼房屋收取的年租金只有65641元。2、涉讼房屋为原告所有，但该层KTV装修财产并非原告所有。原告与其他3名合伙人合伙成立了当阳市玉阳月半湾量贩式KTV店（以下简称月半湾KTV），装修财产应属月半湾KTV全体合伙人共同所有，且涉讼房屋建筑面积只有364.66平方米，而装修面积超过1000平方米。3、2012年8月2日，原告及其他合伙人就已将月半湾KTV的股权全部转让给李萍，原告对月半湾KTV的财产已经丧失所有权。4、由于月半湾KTV经营不善停业，李萍于2015年4月向我方提出申请终止房屋租赁合同，李萍在2017年3月左右拆除月半湾KTV的财产（音响设备等）。我方为了减少李萍及原告的损失，根据李萍的要求于2017年5月30日与九章教育签订租赁合同。5、原告至今仍欠我方商铺购房款841137元及物业费26767元。
经审理查明，2010年3月5日，原告从新时代公司购买了涉讼房屋并办理了登记。随后原告与李莉、邱巧心、陈星光三名合伙人签订《月半湾股东合伙协议书》，约定各方自愿共同出资300万元合伙成立月半湾KTV，其中原告出资100万元（占出资总额33.33%），经营地址为当阳市子龙路31号新时代文化广场B座三楼，协议有效期至2018年4月30日止。2010年3月25日，原告作为月半湾KTV的代表与腾龙公司签订了《当阳市玉阳月半湾量贩式KTV店装饰合同》，约定由腾龙公司对当阳市子龙路31号新时代文化广场B座三楼进行内部装修，装修工程总造价人民币2995066元。该合同由原告签名并加盖了月半湾KTV的印章。2012年8月2日，原告与李萍签订《股份转让协议书》及《商铺租赁合同》，约定原告将其持有月半湾KTV三分之一的股份作价70万元全部转让给李萍，并约定原告将涉讼房屋租赁给李萍使用，租赁期限自2010年7月1日起至2018年6月30日止。后李萍办理了个体工商户营业执照，将月半湾KTV登记为个人经营。2015年4月1日，月半湾KTV因经营不善停止营业。华美物业为盘活闲置资产减少业主损失，于2017年5月30日与九章教育签订《房屋租赁合同》，将包含涉讼房屋（364.66平方米）在内的共计1064.78平方米的三楼商铺整层全部出租给九章教育，约定年租金为230000元（含3元平方米月物业费），租赁期限自2017年6月30日至2022年6月29日。《房屋租赁合同》由李春荣签名并加盖九章教育印章。华美物业与九章教育签订《房屋租赁合同》后，华美物业于2018年1月30日向九章教育实际交付房屋，九章教育从2018年1月30日起至2019年6月30日止，共计向华美物业缴纳房屋租金325833元（含物业费54304元）。

本院认为：1、关于被告张舒苹的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告诉称张舒苹为涉讼房屋的实际承租人且存在侵权行为，但未提交有力证据予以证明，且与本院庭审查明的事实不符，故对原告要求张舒苹承担相关民事责任的请求不予支持。2、关于返还原物及其孳息。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”。本案中，原告是涉讼房屋的所有人并办理了产权登记，华美物业未经原告授权以自己的名义将涉讼房屋出租给九章教育属于无权处分，且事后未得到原告追认，该《房屋租赁合同》中涉及原告所有的涉诉房屋部分应为无效。华美物业及九章教育无权占有原告所有的涉讼房屋虽无恶意，但占有房屋期间所产生的房屋租金应属于涉讼房屋的孳息，原告有权请求返还原物及其孳息。故对原告要求九章教育及华美物业腾退房屋、返还租金（支付使用费）的请求予以支持。3、关于孳息（房屋租金）的计算。九章教育向华美物业共出租房屋1064.78平方米，年租金为191668元（230000元-1064.78平方米×3元月平方米×12），涉讼房屋的租金按其占总出租面积比例可支持65641元年（364.66平方米÷1064.78平方米×191668元），即5470元月（65641元年÷12）。九章教育已经支付给华美物业2018年1月30日起至2019年6月30日共计17个月的房屋租金271529元（191668元年÷12×17），其中涉讼房屋部分为92991元（5470元月×17）。4、关于恢复原状。本案中，双方当事人争议最大的焦点是原告对涉讼房屋的装修财产是否享有所有权。原告与他人合伙成立月半湾KTV，对含涉讼房屋在内的整层房屋进行量贩式KTV装修，《当阳市玉阳月半湾量贩式KTV店装饰合同》上原告仅作为合伙代表人签字，加盖了月半湾KTV的印章，故可以认定，包含涉讼房屋在内的整层量贩式KTV装修财产价值应属月半湾KTV全体合伙人共同享有；原告将其享有的月半湾KTV全部股权转让给李萍后，按双方《股份转让协议书》约定，附属于股权的其他权利义务也随之转让，李萍在依约支付相应对价后即已取得包含涉讼房屋在内的月半湾KTV装修财产价值的相应权利，李萍在月半湾KTV经营不善停业后，自行撤除月半湾KTV的相关装修设施是正常的行使民事处分权的行为。故对原告要求九章教育及华美物业恢复涉讼房屋为KTV装修原状的诉讼请求本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国合伙企业法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告当阳市九章教育培训学校有限责任公司及被告当阳华美物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十二个月内腾退涉讼房屋（B308-20，B366-67）并返还给原告汤民俤。
二、被告当阳华美物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告汤民俤返还已收取的（2018年1月30日至2019年6月30日）涉诉房屋租金92991元。
三、被告当阳市九章教育培训学校有限责任公司自2019年7月1日起按每月5470元的标准向原告汤民俤支付房屋使用费至实际腾退涉讼房屋之日止。
四、驳回原告汤民俤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4328元，减半收取2164元（原告汤民俤已预交），由原告汤民俤负担1000元，被告当阳市九章教育培训学校有限责任公司及被告当阳华美物业管理有限责任公司共同负担1164元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 张士斌

书记员： 狄筱