汤某某、鲁某某与牟某某、公安农行房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

原告：汤某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住公安县斗湖堤镇伟星丽园。
原告：鲁某某（系汤某某妻子），xxxx年xx月xx日出生，汉族，住公安县斗湖堤镇伟星丽园。
委托代理人：刘珍珠，湖北荆辉律师事务所律师。
被告：牟某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住公安县斗湖堤镇潺陵居委会富康小区。
被告：陈玉红，女，xxxx年xx月xx日出生，住公安县斗湖堤镇潺陵居委会富康小区。
第三人：中国农业银行股份有限公司公安县支行，住所地公安县斗湖堤镇油江路320号。
负责人：张开平，该行行长。
委托代理人：刘显福，该行客户经理。
委托代理人：陈先涛，湖北国亚律师事务所律师。

原告汤某某、鲁某某诉被告牟某某、陈玉红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理，依法由审判员邹国庆适用简易程序进行了公开开庭审理。在审理过程中，原告汤某某、鲁某某申请撤回对被告陈玉红的起诉，本院已裁定准许。后原告申请追加第三人中国农业银行股份有限公司公安县支行（以下简称公安农行）参加诉讼。原告汤某某、鲁某某及其委托代理人刘珍珠，与第三人公安农行的委托代理人刘显福、陈先涛到庭参加诉讼。被告牟某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤某某、鲁某某诉称：原、被告于2011年3月31日签订一份房屋买卖合同，该协议约定乙方（汤某某）交付甲方（牟某某）购房定金拾柒万元整后，开始享有该房屋的全部权益，并给甲方1月时间完成房产证过户手续，待乙方确认该房产产权全部合法后付清余款。协议签订后，原告即向被告牟某某支付170000元，被告亦将房屋交付二原告。二原告随即对该房屋进行装修并居住至今。此后，原告多次催促被告办理房屋产权过户，但被告均推脱未办。请求判令确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，被告牟某某应为二原告办理房屋产权过户登记。在起诉后，原告才知道该房屋还有被告牟某某与第三人之间的抵押贷款合同关系，因此，要求第三人参与本案诉讼。
第三人公安农行陈述：被告牟某某与第三人签订了房屋抵押贷款合同，第三人享有该房屋优先受偿权。原告或者被告牟某某偿还了第三人的剩余贷款本息，第三人认可双方之间的房屋买卖合同，也同意将房屋他项权凭证退回，以便办理该房屋的产权过户登记。
被告牟某某未作答辩。
经审理查明：原告汤某某、鲁某某于2010年4月9日经政府登记结婚。2010年6月4日，被告牟某某与第三人公安农行签订一份房地产抵押合同，合同约定由被告牟某某用其所有的位于公安县斗湖堤镇潺陵新区马嘶桥路伟星丽园12栋2单元301室的房屋作抵押，向第三人公安农行贷款175000元，抵押期限至2030年7月7日。2011年8月31日，被告牟某某办理房屋产权登记，房屋所有权证号为潺20114xxx。2011年9月5日，被告牟某某与第三人公安农行向房产管理部门办理抵押登记，房屋他项权证显示，编号公安房他证潺字第20112xxx号，房屋所有权人牟某某、房屋所有权证号潺20114xxx，债权数额壹拾柒万伍仟元整，登记时间2011年9月5日。
2011年3月31日，被告牟某某（甲方）与原告汤某某（乙方）签订一份房屋买卖协议，协议约定甲方自愿将位于伟星丽园12栋2单元301商品房出售给乙方；房屋定价为叁拾万零叁仟元整（￥303000元），此价包含甲方应交清伟星开发商应缴的一切交易费用，并完成全部房屋房产证过户手续，乙方不承担费用；甲方应完成原购房合同变更于乙方名下，并把上交的房屋维修基金、契税等一切原始收据交付乙方；乙方交付甲方购房定金拾柒万元整（￥170000元）后，开始享有该房屋全部权益，并给甲方壹月时间完成房产证过户手续，待乙方确认该房产产权全部合法后付清余款；甲乙双方如任何一方违约，应以收取定金壹拾柒万元双倍赔付给对方。合同签订后，原告鲁某某当日即通过中国建设银行向被告牟某某转款170000元，被告牟某某亦向原告出具一份收条，载明：今收到汤某某购买牟某某位于伟星丽园12栋2单元301商品房一套购房定金拾柒万元整（￥170000元），收款人牟某某，2011.3.31。被告牟某某亦将房屋交付二原告。此后，原告即于2011年4月24日对该房屋进行装修施工，亦于2011年4月23日起开始向临海市伟星物业管理有限公司公安分公司缴纳各项物业管理费、水电费等，二原告亦一直居住使用该房屋至今。
2014年2月24日，被告牟某某与陈玉红登记离婚。原告在此期间，曾多次催促被告办理房屋产权变更登记，被告均推诿未办。原告即于2015年8月诉至本院。

在审理过程中，本院曾召集原告汤某某、鲁某某与被告牟某某进行调解，被告牟某某确认原、被告之间的房屋买卖合同及已付购房款170000元，尚有133000元购房款未付，且该房屋仍有公安农行贷款14万元未还。后因被告牟某某临签名时翻悔未达成协议。
2015年9月18日，原告汤某某经与第三人公安农行协商，原告汤某某代替被告牟某某偿还第三人公安农行的剩余贷款本息合计146247.94元，第三人公安农行亦向本院出具一份说明：确认原告汤某某代被告牟某某偿还我行房屋按揭贷款本息合计146247.94元，牟某某所欠我行贷款本息已全部清偿完毕，我行认可牟某某与汤某某的房屋买卖行为，该房屋办理的他项权证书（公安房他证潺它第20112xxx号），将依法院的民事裁判文书或协助执行通知书交付给指定人，但不承担该房屋产权过户费用。
以上事实，有原告与第三人的当庭陈述及原告提交的房屋买卖协议、中国建设银行转账凭条、被告牟某某出具的收条、房屋产权登记审批材料、装修施工合同及付款收据、物业管理费收款收据，被告牟某某提交的离婚证复印件，第三人公安农行提交的房地产抵押合同、房屋他项权证复印件、关于牟某某房屋按揭贷款的情况说明及个人信贷业务要素变更申请表、中国农业银行还款业务凭证等证据在卷佐证，可以采信。
本院认为：原告汤某某与被告牟某某签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且双方已经完成房屋交付，本院确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效。被告牟某某与第三人公安农行之间的房屋抵押贷款关系，因原告代其向第三人公安农行偿还剩余贷款本息且经第三人公安农行确认，故该房屋因抵押贷款而设置的抵押权现已终结，本院据此确认。原告在审理过程中，为实现完整房屋物权，代被告牟某某向第三人公安农行偿还贷款本息146247.94元，且经第三人书面确认，该行为实际是向被告牟某某支付剩余购房款，本院据此确认原告已完全履行房屋买卖合同的义务。被告牟某某至今未办理房屋产权过户登记，构成合同违约，原告要求被告牟某某协助办理房屋产权变更登记，符合法律规定，本院支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告汤某某与被告牟某某签订的房屋买卖合同合法有效；
二、被告牟某某于本判决生效后5日内协助原告汤某某、鲁某某将位于公安县斗湖堤镇潺陵新区马嘶桥路伟星丽园12栋2单元301室房屋（潺20114xxx）的所有权人进行变更登记；
三、第三人中国农业银行股份有限公司公安县支行于本判决生效后3日内将位于公安县斗湖堤镇潺陵新区马嘶桥路伟星丽园12栋2单元301室房屋的他项权证（公安房他证潺它第20112xxx号）交付原告汤某某、鲁某某。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，减半收取250元，由被告牟某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，帐号：1726040104000xxxx。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员 邹国庆

书记员： 阳梅