汤原县鹤立镇百特佰超市与杨春生房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

原告汤原县鹤立镇百特佰超市，住所地汤原县鹤立镇团结街。
经营者金占臣，男，住桦川县悦来镇万升村。
委托代理人李晓晨，系该单位法律顾问。
被告杨春生，男，住林口县刁翎镇兴隆村。
委托代理人孟迪，系黑龙江东援律师事务所律师。

原告汤原县鹤立镇百特佰超市与被告杨春生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告于2016年3月22日向本院提出财产保全申请，申请对被告杨春生所有的摆件等相关物品予以扣押。本院于2016年3月22日作出（2016）黑0828民初410号民事裁定，裁定扣押被告杨春生所有的摆件等相关物品，并于2016年3月24日、3月31日对本案依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。

本院认为：原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。
根据原、被告的诉辩意见，结合庭审查明的事实，本院归纳本案如下争议焦点并分述如下：一、本案租赁合同的性质；二、被告交纳的5000元保证金是否应当返还；三、本案租赁合同的解除时间及被告应当支付的租金数额；四、原告主张的保管费是否应当支持。
关于第一个争议焦点，本院认为，我国《合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，原、被告签订的书面租赁合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。原告对被告在书面租赁合同到期后继续使用租赁物的行为并未提出异议，且原告接受了被告交纳的28000元租金，故原、被告之间形成不定期租赁合同关系。该不定期租赁合同在租金条款上由20000元变为28000元，租赁期限由一年转为不定期，合同部分条款已发生变化，该不定期租赁合同并非单纯地原租赁合同的延续，而是一个新的租赁合同，故对于原告关于双方的租赁合同关系系原书面合同的延续的主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，通过原、被告对被告交纳的5000元保证金性质的约定，可以认定该保证金系定金性质。如本院前述理由，原、被告的租赁关系因未能签订书面合同而转为不定期租赁关系，双方当事人均可随时解除合同。而原书面合同第三条约定，“若乙方（即被告）中途退租或因乙方违反超市管理条例而提前解除合同时，乙方的合同保证金不予退回”。因双方已由定期租赁合同关系转为不定期租赁合同关系，被告作为承租人可随时解除合同，已不存在中途退租或提前解除合同的情形，该条约定实际已无适用余地，对双方均无法律约束力，故5000元保证金因租赁合同性质的改变应当由原告返还被告。
关于第三个争议焦点，本院认为，根据我国《合同法》第九十六条的规定，合同的解除，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2016年2月20日撤店，系以自己的行为明确表示解除合同。原告在被告撤店时予以阻止并扣留被告物品的行为，系明确知晓被告存在解除合同的意思表示。被告以自己的行为作出的解除合同的意思表示原告已知晓，双方的租赁合同因被告享有任意解除权而解除，故本院确认双方租赁合同的解除时间为2016年2月20日。被告应当支付其在应交纳租金日即2015年11月18日至2016年2月20日占有、使用原告摊位的租金。关于被告应当支付的租金数额，本院认为，原、被告无论在原书面合同关系亦或不定期租赁合同关系中均未约定租金的计算标准系按照租金摊位大小计算，原告关于被告租赁的摊位面积系邻铺的2倍，租金应当以每月4000元计算的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。本院参照双方约定及已实际履行的年租金28000元的标准，认定被告应支付租金为7288元（28000元／年÷365天×95天）。本院本着减轻双方当事人诉累，促进纠纷的一次性解决的原则，将被告应支付的租金扣除原告应返还被告的5000元保证金后，认定被告应支付原告租金2288元（7288元-5000元）。
关于第四个争议焦点，本院认为，被告于2016年2月20日撤店并搬走物品的行为，系行使《合同法》赋予的任意解除权，原告阻止被告撤店并扣留被告物品的行为不属私力救济行为，于法无据。被告未将剩余物品搬离超市系因原告阻挠，而非其与原告达成保管合意，故对于原告要去被告支付3000元保管费的诉讼请求，本院不予支持。
经本院多次组织原、被告进行调解，双方终因分歧过大，未能达成一致意见。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：

确认原告汤原县鹤立镇百特佰超市与被告杨春生签订的租赁合同于2016年2月20日解除；
被告杨春生于本判决生效之日起立即给付原告汤原县鹤立镇百特佰超市租金2288元；
驳回原告汤原县鹤立镇百特佰超市的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元减半收取75元，由原告汤原县鹤立镇百特佰超市自行承担60元，被告杨春生承担15元。
财产保全费160元，由原告汤原县鹤立镇百特佰超市自行承担134元，由被告杨春生承担26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本文书履行期满最后一日起，两年内为申请执行有效期。

代理审判员　　刘念祖

书记员：罗宇涵