江西省陶瓷工业公司原料总厂、景德镇市卓某房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告）：江西省陶瓷工业公司原料总厂，住所地江西省景德镇市吕蒙桥桥头，组织机构代码××。法定代表人：章猛进，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋颖，江西华镇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：景德镇市卓某房地产开发有限公司，住所地江西省景德镇市瓷都大道535号，组织机构代码××。法定代表人：江汉夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：江文华，三人行律师事务所律师。

江西省陶瓷工业公司原料总厂上诉请求：依法撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、原审判决认定事实错误，卓某公司向原料总厂支付的10万元不应简单认定为保证金，应认定为押金。双方合同中对该10万元的性质约定并不明确，既有“保证金”的称谓，亦有“押金”的称谓，结合合同内容来看，该10万元应认定为押金；2、返还10万元押金的条件尚未成就。合同约定的开发工程并未全部竣工，即临街地块的开发活动并未完成，故退还保证金的条件未成就；3、双方未完成清算，上诉人有权拒绝返还10万元押金。上诉人通过清算，抵扣10万元押金后，卓某公司还应向上诉人支付5124元，且经查询被上诉人已被列为失信执行人，故上诉人有权拒绝返还。综上，希望二审法院支持上诉人的诉请，依法对原审判决进行改判。景德镇市卓某房地产开发有限公司辩称:1、上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请法庭依法驳回；2、上诉人主张被上诉人系失信执行人的理由与事实不符，不能成立。被上诉人就其他案件中的银行贷款379万元已连本带息共计447万元全部还清，且已办理相关债权登记流程注销手续，通过市场监督管理部门审核以后，被上诉人的企业营业执照也已经被重新颁发。综上，恳请二审法院依法驳回上诉人的诉请，维持原判。景德镇市卓某房地产开发有限公司向原审法院起诉请求：1、被告支付原告违约金20万元并退回原告的10万元保证金；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方在2000年12月6日签订了一份房地产合作开发合同，合同约定由被告提供土地，原告提供全部建设资金，为了保证合同的顺利履行，双方还约定合同签订后，原告应向被告提供10万元保证金，现原告在合同签订后已经履行完了支付保证金的义务，但被告却迟迟没有向原告提供土地，根据双方签订合同中的第六项规定，双方不得违约，如果一方违约，违约方则按照两倍保证金的金额承担违约责任，自合同签订至今，原告每年多次找到被告协商解决此事，被告却以种种理由拖延，现仍未履行合同中己方的义务。原审法院认定事实：2000年12月6日和2001年6月20日，原、被告双方签订两份房地产合作开发合同，两份合同的内容基本一致。合同总共分六个部分，分别就合作方式、收益分配、双方各自的责任、违约责任等作出约定。合同就合作方式约定：“由甲方（被告）提供土地，两块土地面积分别为长56米×宽15米=840平方米、长80米×宽13米=1040平方米，乙方（原告）提供全部建房资金”。被告向原告提供的两块土地，一块是被告宿舍区临街的一栋二层楼危房宿舍地址，全长56米，宽15米，因该宿舍有23户住房需安置，故被告另划一块水塔边的闲置土地（全长80米、宽13米），由原告负责对23户拆迁户按拆除宿舍产权证的面积拆一补一计算补偿（补偿金额按380元/平方米，补偿面积728平方米）。合同就收益分配约定：合作建房为六层商住楼，即底层为店面，二至六层为住宅楼。房屋建成后被告获二至六层住宅楼33%的住宅面积。第一层店面可获一层面积的20%。就受益分配还作出了其他的相关约定。合同第四部分就被告方责任约定：合同签订后，二个月内拆除建房范围内的建筑物，属总厂范围的由被告负责，不属总厂范围内的由原告负责；被告方负责提供规划红线图和土地权属的有关文件和资料，以便原告方办理有关手续。合同第五部分就原告方责任约定：原告方承担房地产开发营业有关义务，负责申报各项报批手续，合同签订后，为表示合作诚意，原告方应向被告方提供10万元保证金，待工程全部竣工后被告在1个月内把押金归还原告，如因被告方经济困难可用楼下一间店面相抵。合同就违约责任还约定：本合同双方签字即具有法律效力，双方不得违约，一方违反合同，则按两倍保证金的金额进行赔偿，法律规定的、人力不可抗拒的因素除外。另查明，2001年1月5日，被告收到原告10万元保证金，合同签订后，原告就水塔边的闲置地进行房地产开发，工程竣工后，本应安置给临街住户的房子因价格等原因并没有安置给住户，而是由原、被告共同出售给了他人。因临街住户未得到妥善安置以及相关手续等问题，原、被告对临街的那块地至今未进行开发。原审法院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案的争议焦点为1、双方签订的房地产合作开发合同是否有效，是否继续履行；2、10万元保证金的性质，是定金还是保证金，是否应当返还；3、被告是否违反了合同，是否应当承担违约责任，向原告赔偿两倍保证金20万元。关于双方签订的房地产合作开发合同是否有效，是否继续履行的问题。根据双方签订的房地产合作开发合同，由被告提供土地，原告提供资金，合作开发房地产。原、被告按照合同都履行了部分合同义务，对合同中约定的水塔边闲置土地已经完成房地产开发，建成“卓源楼”并销售完毕。建立“卓源楼”的初衷是为了安置临街住房的23户住户，但是由于对住户动迁没能实现，从而原、被告双方将“卓源楼”销售给他人，而临街住户没能拆迁安置，进而导致临街的土地没能按照约定实现房地产开发。原、被告签订房地产合作开发合同的时间是2000年12月6日和2001年6月20日，《中华人民共和国城市房地产管理法》于1995年1月1日起施行，并于2007年进行修订。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》修订之前第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”被告按合同约定提供的临街住房的土地是以划拨方式取得土地使用权的，被告以该土地作为投资合作开发房地产，应当报有批准权的人民政府审批。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形之一是违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。另参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。故被告以未经审批的划拨土地作为投资与原告签订的合作开发房地产合同应属无效合同。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原、被告就水塔边的闲置土地合作开发房地产完成了相关审批手续，应属有效，就临街边土地进行房地产合作开发，因未经审批，该部分应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此，合同无法继续履行。关于10万元的性质及是否应予返还的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，定金合同不生效”。本案双方合同约定：合同签订后，为表示合作诚意，原告方应向被告方提供10万元保证金，工程全部竣工后被告方在1个月内把押金归还原告方，如因被告方经济困难可用楼下一间店面相抵。即关于该10万元双方已明确约定是保证金，而非定金。双方关于“一方违反合同，则按两倍保证金的金额进行赔偿”的合同约定，系对违约责任的约定，并非是定金罚则的约定。那么，作为合同履行的保证金，双方已经明确约定待工程全部竣工后，由被告方归还给原告，或者用店面进行相抵。现双方关于水塔边闲置土地已完成房地产开发，关于临街土地房地产开发合作合同部分属于无效合同，合同自始无效，不需要继续履行，因此，原、被告的合同权利义务已经履行完毕，被告应返还10万元保证金。就被告主张关于清算部分及已经支付给原告的售房款，可另案处理。关于被告是否违约，是否应向原告赔偿2倍保证金的问题。根据原、被告双方的主张及查明的事实，原、被告双方关于临街土地的房地产开发合同部分是无效的，因此，原、被告双方均不需要承担违约责任，故原告要求被告支付20万元违约金之诉请，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条、九十一条、九十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995版）第三十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、限被告江西省陶瓷工业公司原料总厂于本判决生效之日起十日内归还原告景德镇市卓某房地产开发有限公司10万元保证金；2、驳回原告景德镇市卓某房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5800元，由被告江西省陶瓷工业公司原料总厂承担1933元，原告景德镇市卓某房地产开发有限公司承担3876元。二审中，上诉人江西省陶瓷工业公司原料总厂及被上诉人景德镇市卓某房地产开发有限公司均未提交新的证据。二审查明的事实与原审查明的事实一致。
上诉人江西省陶瓷工业公司原料总厂（以下简称“原料总厂”）因与被上诉人景德镇市卓某房地产开发有限公司（以下简称“卓某公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203民初614号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人江西省陶瓷工业公司原料总厂委托诉讼代理人宋颖，被上诉人景德镇市卓某房地产开发有限公司法定代表人江汉夫及委托诉讼代理人江文华参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，结合江西省陶瓷工业公司原料总厂与景德镇市卓某房地产开发有限公司的诉辩情况，景德镇市卓某房地产开发有限公司支付给江西省陶瓷工业公司原料总厂10万元的性质及应否返还的问题是本案双方当事人在二审中的争议焦点。针对该争议焦点问题，分析认定如下：双方签订的合同中，关于乙方（景德镇市卓某房地产开发有限公司）责任第4条约定为“合同签订后，为表示合作诚意，乙方应向甲方提供拾万元保证金。工程全部竣工后甲方（江西省陶瓷工业公司原料总厂）在壹个月内把押金归还乙方。如因甲方经济困难可用楼下一间店面相抵。”约定中对该10万元虽有“保证金”及“押金”两种称谓，但是根据支付目的、返还方式等约定内容，该10万元实质为履约保证金，故应认定为保证金性质。关于10万元保证金返还条件是否已经成就的问题。根据上述约定，江西省陶瓷工业公司原料总厂需在工程全部竣工后1个月内返还。现双方的合同除自始无效部分，其他部分均已履行完毕，且所建成的“卓源楼”亦已被双方销售完毕，故返还10万元保证金的条件已经成就，江西省陶瓷工业公司原料总厂应予返还。原审法院对此认定理据充分，本院予以确认。至于江西省陶瓷工业公司原料总厂提出的双方未完成清算的问题。因双方存在的清算问题不属于本案的审理范围，江西省陶瓷工业公司原料总厂对此有权另行主张权利。综上，本院认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。江西省陶瓷工业公司原料总厂的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人江西省陶瓷工业公司原料总厂负担。本判决为终审判决。

书记员：章汝秀