江西某有限公司与王某、宜春市某有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告：江西某有限公司，住所地：宜春经济开发区工业北大道，统一社会信用代码91360900667466618T。
法定代表人：田某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：易某，江西某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闻某，男，xxxx年xx月xx日出生，江西某有限公司副总，身份证住址：江西省高安市寄地址：江西省宜春市袁州区宜渥路6号。被
被告：王某（曾用名：王某），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，高安市人，宜春市某有限公司法定代表人，身份证住址：江西省宜春市袁州区寄地址：江西省宜春市袁州区天宝路家和居3栋302室。委
委托诉讼代理人：熊某，江西某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙某，江西某律师事务所实习律师。
被告：宜春市某有限公司，住所地（邮寄地址）：江西省宜春市袁州区国际商贸城会展中心4楼75号，统一社会信用代码：91360900598898184A。
法定代表人：王某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊某，江西某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙某，江西某律师事务所实习律师。

原告江西某有限公司（以下简称原告）与被告王某、宜春市某有限公司（以下简称被告富思特公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易某、闻某，被告王某、被告王某与富思特公司共同的委托诉讼代理人熊某、龙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告请求判令：1.两被告承担连带责任，立即向原告偿还售房款本金500000元，并向原告赔偿经济损失329000元，合计支付829000元；2.本案案件受理费由被告负担。
被告王某与富思特公司共同答辩要点：原、被告签订的销售代理合同合法有效，是双方真实意思表示，原、被告应按约履行各自义务，但原告在实际履行合同过程中没有按合同约定结算和支付佣金，明显构成违约，依法应当承担违约责任；被告在收取的购房款中扣留了50万元冲抵原告应支付的佣金等费用，而且在最后结算时原告对这50万元冲抵了应付佣金没有提出任何异议，原告现在要求被告支付50万元购房款没有事实依据。2016年11月2日，经原、被告双方结算确认，因代理销售合同履行过程中产生的所有债权债务已全部结清，并由被告出具了一张收条予以确认这些事实。原告要求赔偿329000元经济损失没有事实和法律依据，原告自己在本案中存在违约行为，50万元购房款也冲抵了应付佣金，双方最后也进行了结算，并确认所有债权债务已结清，不存在被告要向原告承担赔偿责任的问题。此外，被告王某个人不是本案适格被告，因为王某是富思特公司的法定代表人，在富思特公司与原告签订的合同所产生的民事行为均由富思特公司来承担，所以原告将被告王某列为被告系诉讼主体错误。综上所述，原告提出的全部诉讼请求依法不能成立，应全部予以驳回。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
2012年9月11日，原告（甲方）与被告富思特公司（乙方）共同签订了一份《普罗旺斯销售代理服务合同》（以下简称《代销合同》），该合同约定：“……经双方友好协商，就甲方开发建设的“普罗旺斯”项目的剩余房产全权委托给乙方全程代理销售相关事宜达成本协议，望双方共同遵守。合作方式：佣金+溢价=销售代理费，佣金为销售总金额的2%。销售底价（均价）：4600元/㎡，超出销售底价的金额为溢价。可销售房源：43套（暂定），销售任务：2012年9月10日至12月31日完成销售任务3套，2013年元月1日至3月31日完成销售任务5套，2013年4月1日至6月30日完成销售任务10套，2013年7月1日至10月31日完成销售任务12套，2013年11月1日至2014年2月28日完成销售任务13套。合计：43套。5、结算方式：（1）销售底价（均价）4600元/㎡（每半年按销售行情调整一次）。（2）溢价：超出销售底价的价格为溢价，甲方占70%，乙方占30%。（3）费用结算：按销售任务时间结算，由乙方提交结算报表。七个工作日内，甲方按到账金额比例结清代理佣金。费用结算依据：凡在本合同期内签订《商品房买卖合同》的销售单位，乙方即可向甲方申请结算代理费用。（4）每提前完成阶段性销售任务甲方奖励乙方一万元奖金，如乙方未完成销售任务则按实际销售结算佣金80%。（5）乙方佣金提成结算时开具税务发票进行结算，溢价提成则由甲方按国家规定税率代扣。6、合同期限：2012年9月8日-2014年2月28日止。二、甲方的权利义务1、甲方负责准备好乙方所必需的办公场所和办公设备，以备乙方顺利开展工作，按时结算支付乙方代理服务费。2、甲方有义务配合乙方的策划和销售工作，配合乙方办理相关的合同备案、银行按揭贷款、产权登记等。3、甲方负责解决因自身原因导致该项目在销售过程中出现的一系列问题及纠纷。4、甲方协调处理好项目销售有关的政府职能部门之间的关系，确保各种销售活动顺利进行。三、乙方的权利义务1、整个策划、宣传和销售过程必须符合甲方的正当利益。2、负责对该项目的销售进行策划，随时把握市场行情，调整营销策略，任何资料变更以及对客户的承诺，均须以甲方审核批准文件为依据。3、合同期内，乙方承担营销中心的水电费、电话费及办公费用，以及自身员工费用的开支，主要含人员工资、销售提成和员工的生活补助。4、项目在销售过程中，所有成交的销售单位均纳入乙方的销售业绩。5、前期成交的客户，如有未完成的工作，由乙方负责处理。四、合同生效及其他1、本合同自双方代表签字盖章之日起生效，本合同有效期内，所有条款双方应严格遵守执行，否则违约方要赔偿给对方造成的一切经济损失，且受损方有权终止合同。……”落款处，原告在“甲方”处加盖公章并由闻一龙（系签订该合同时原告的法定代表人）和郭新红（系签订该合同时原告所聘请的总经理）签名，被告富思特公司在“乙方”处加盖公章并由被告王某签名。随后，被告富思特公司开始入驻“奥林.普罗旺斯”楼盘销售部，为原告代理销售该楼盘房屋。
2012年10月26日，廖某、柳某（乙方）向原告（甲方）认购了“奥林.普罗旺斯”E08号房屋（现该房号为××号），根据廖某、柳某在该日签订的《奥林·普罗旺斯物业认购书》显示，廖某、柳某认购的该房屋建筑面积为178.32㎡，认购总价为86万元，签订认购书时支付定金10万元，签订认购协议并交纳定金后一周内携带相关资料及房款到售楼中心签定《商品房买卖合同》，该定金保留本物业的权限为签订认购后一周内，逾期未能签订《商品房买卖合同》并交纳房款视为乙方自动放弃该物业的保留权限，已交定金不退还，甲方有权对该物业另行处理；买受人于2012年11月30日前付总房款的50%，若买受人资金不到位，同意由代理公司协助买受人办理店面抵押贷款付首付款。该《奥林·普罗旺斯物业认购书》落款甲方处加盖原告合同专用章，被告富思特公司员工何晖在“销售部门审核”处签名，廖某、柳某在乙方处签名捺印，原告在“财务部门审核”处加盖公章。
2012年10月26日，廖某按照被告王某的要求向被告王某个人账户转账支付了10万元，当日，被告王某向廖某出具了一张金额为10万元的收条；2012年12月4日，廖某、柳某按照被告王某的要求向被告王某个人账户转账支付了20万元购房款，被告王某向廖某、柳某出具了一张金额为20万元的收条；2013年7月18日，廖某按照被告王某的要求向被告王某个人账户转账支付了10万元购房款，被告王某的员工谢艳梅代被告王某向廖某出具了一张金额为10万元的收条。此外，魏某按照被告王某的要求向被告王某个人账户转账支付了10万元，被告王某的员工于2013年6月14日向魏某出具一张收据，收款事由为购房定金41-02（现该房号为37-02号），收款金额为10万元。对于上述共计50万元的购房款，被告王某至今尚未交付给原告。
在原告与被告富思特公司约定的《代销合同》期限届满后，双方继续按原《代销合同》内容履行合同，但双方未续签书面代销合同。后被告富思特公司自2016年5月初起未再为原告提供代理服务。
2012年11月，被告富思特公司收到原告支付的佣金5万元；2013年1月，被告富思特公司收到原告支付的佣金5万元；2013年4月，被告富思特公司收到原告支付的佣金8万元；2014年4月26日，被告富思特公司收到原告支付的佣金5万元；2014年8月9日，被告富思特公司收到原告支付的佣金3万元；2016年2月2日，被告富思特公司收到原告支付的佣金16000元；2016年3月，被告富思特公司收到原告支付的佣金1万元。原告向被告富思特公司支付的上述佣金共计286000元。
2016年11月2日，经过与原告结算，被告王某向原告出具一张《收条》，载明：“今收到普罗旺斯代理服务费（￥：59000元），所有债权债务已结清，于2016年11月3日付叁万元，开户行：中国工商银行，卡号：62×××70，户名：王某，余款29000元抵扣租赁英龙科技房租。（根据本人王某与奥林·普罗旺斯签订的销售代理合同，现因个人原因特向贵方提出解除合同，经过双方结算，普罗旺斯应付我59000元，支付完59000元即我和普罗旺斯一切债权债务全部结算清结。）”落款处，被告王某在“收款人”处签名，原告在空白处加盖公章。
2016年11月3日，原告向被告富思特公司指定的被告王某账户上转账支付3万元。至此，原告应向被告富思特公司支付佣金345000元，实际已支付316000元，另用原告应支付给被告富思特公司的佣金29000元抵扣了被告应支付给原告的租赁费。
2016年12月，廖某要求原告为其办理“奥林·普罗旺斯”E08号（现该房号为××号）房屋所有权证，原告经核对，发现原告并未与廖某签订《商品房买卖合同》且原告未收取廖某任何购房款，进而发现原告亦未与魏某签订《商品房买卖合同》且原告未收取魏某任何购房款，而被告王某在收取了廖某交付的40万元购房款以及魏某交付的10万元购房款后，未将上述50万元购房款交付给原告，故原告将两被告诉至本院。
判决的理由与结果
认为。一
一、关于《代销合同》
依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告富思特公司签订的《代销合同》是双方真实意思的表示，该《代销合同》合法有效，自双方2012年9月11日签订该合同之日起生效，双方就该《代销合同》成立委托代理合同关系，其中，原告为委托人，被告富思特公司为有偿的受托人，本院予以确认。
当原告与被告富思特公司双方约定的合同期满后，双方虽未续签代销合同，但是，双方均系按照原《代销合同》内容继续履行合同，其后，当被告富思特公司于2016年11月2日在与原告对账结算后，被告富思特公司的法定代表人被告王某向原告出具《收条》，其中明确提出因被告原因向原告提出解除合同，原告对此表示同意，可见，原告与被告富思特公司双方的委托代理合同关系从2012年9月11日起一直延续至2016年11月2日被告富思特公司提出解除合同之日止，本院予以确认。
二、关于原告主张的购房款

被告富思特公司辩称其未将该50万元购房款交付给原告的原因是用该50万元购房款抵减原告应支付给被告富思特公司的佣金，此外，还应抵扣未签订书面代销合同期间原告同意发放给被告富思特公司员工的工资、以及被告富思特公司为原告代交的办证预售费用2万元及以工程款抵购房款的相关款项。结合本案查明的事实及双方当事人提供的证据，本院认为：
1.被告富思特公司应交付给原告的购房款，与原告应支付给被告富思特公司的佣金系两个不同概念的法律关系。被告富思特公司在为原告代理销售房屋且收取客户购房款后，将购房款交付给原告是被告富思特公司作为受托人应尽的合同义务，若被告富思特公司认为原告尚有佣金未支付给被告富思特公司，应在本院规定的举证期届满前向原告提出反诉，但是，直至本院规定的举证期届满之日止，被告富思特公司仍并未对原告就佣金问题提出反诉，故对被告富思特公司就佣金提出的上述辩称意见，不予采信。被告富思特公司若认为原告应向其支付佣金，可另行向原告主张权利。
2.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中：
（1）被告王某主张其在2016年11月2日与原告对账结算时已用被告王某收取的该50万元购房款冲抵了原告应付给被告富思特公司的佣金，但是，被告王某提供的证据不足以证明其主张的上述内容。本案中，加上抵扣的租赁费在内，原告应付给被告富思特公司的佣金合计为345000元，如果被告王某主张的用其收取客户该50万元购房款冲抵原告应支付给被告富思特公司佣金一事确系原告与被告之间的约定，那么，用该50万元去冲抵原告应支付给被告富思特公司的佣金345000元后，被告富思特公司仍需再向原告返还155000元款项，而事实上并非如此。故被告王某主张的上述内容证据不足，理由不充分，本院不予采信；原告主张在2016年11月2日被告王某与原告对账结算时，并未用被告王某收取的该50万元购房款冲抵原告应付给被告富思特公司的佣金，于法有据，理由充分，予以支持。
（2）被告富思特公司虽然辩称在未签订书面代销合同而又继续按照原《代销合同》内容履行期间，原告同意被告富思特公司员工的工资由原告承担，故该50万元应再扣减被告富思特公司员工的工资，但是，原告对此不予认可，而被告富思特公司提供的证据材料不足以证明其主张的证明目的。经庭审查明的事实可见，在《代销合同》约定的合同期满后，原告与被告富思特公司系按照原《代销合同》约定的内容继续履行合同，而对于被告富思特公司员工工资原《代销合同》系约定由被告富思特公司自行承担，故对被告富思特公司的该辩称意见，不予采信。同理，对于被告富思特公司主张其为原告代交的办证预售费用2万元，原告对此不予认可，而被告富思特公司又未提供任何证据材料证明其代交该费用的情况，故对被告富思特公司的该辩称意见，亦不予采信。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在签订《代销合同》后，根据合同约定，被告富思特公司的义务是按照合同约定销售房屋，原告的义务是根据被告富思特公司所完成原告布置的销售任务情况，在被告富思特公司提交结算报表后的七个工作日内按到账金额比例结清代理佣金，至于购房款则均应交付给原告。但是，被告富思特公司在从事销售代理过程中，其法定代表人即被告王某收取了客户的50万元购房款，却未按合同约定将该50万元购房款交付给原告，构成违约，应由被告富思特公司承担违约责任。故原告主张被告富思特公司应向原告返还购房款50万元，于法有据，予以支持。
三、关于原告主张的经济损失
本案中，被告富思特公司在收取了客户的50万元购房款后未将购房款交付给原告，构成违约，应被告富思特公司承担违约责任，故原告主张经济损失，予以支持，该经济损失实际系被告富思特公司占用原告购房款所发生的资金占用费。
1.对于利率。原告主张按年化率12%计算，不予支持，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定按年利率6%计算利率。
2.对于计算时间。因被告王某系分别于2012年10月26日收取10万元购房款、2012年12月4日收取20万元购房款、2013年6月14日收取10万元购房款、2013年7月18日收取10万元购房款后未支付给原告，根据被告富思特公司提供的收支明细表显示，被告富思特公司分别于2012年11月、2013年1月、2013年4月、2014年4月、2014年8月从原告处收到佣金5万元、5万元、8万元、5万元、3万元，故原告主张因上述四笔购房款发生的经济损失计算时间分别为70个月、68个月、62个月、61个月(主张分别自2012年10月、2012年12月、2013年6月、2013年7月开始计算，均计算至2018年8月止)，不予支持，本院分别按69个月（2012年11月至2018年8月）、67个月（2013年1月至2018年8月）、61个月（2013年7月至2018年8月）、60个月（2013年8月至2018年8月）计算上述四笔购房款的资金占用费。
经计算，本院认可的资金占用费金额分别为34500元（10万元×6%÷12个月×69个月）、67000元（20万元×6%÷12个月×67个月）、30500元（10万元×6%÷12个月×61个月）、30000元（10万元×6%÷12个月×60个月），合计162000元；对于原告超出本院认可金额的主张，不予支持。
四、关于被告王某
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告王某辩称其收受该50万元购房款系行使职务行为，其在本案作为被告主体不适格，不应承担原告的任何责任。通过庭审查明的事实可见，在本案中，该50万元购房款均系购房者按照被告王某的指令直接转账支付至被告王某个人账户上。本院认为，虽然被告王某主张其收受客户的购房款系行使被告富思特公司的职务行为，但是，该购房款应转账至被告富思特公司账户上，而不应转账至被告王某个人账户上，被告王某个人账户收取购房款的行为，违反了我国相关法律规定，应由被告王某就其个人收取的该50万元购房款向原告承担连带赔偿责任。故原告主张被告王某对被告富思特公司承担的上述付款义务承担连带赔偿责任，于法有据，本院予以支持；被告王某辩称其不应承担本案原告任何责任，不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条规定，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决如下：

一、限被告宜春市某有限公司自本判决生效之日起三日内向原告江西某有限公司返还购房款人民币500000元；
二、限被告宜春市某有限公司自本判决生效之日起三日内向原告江西某有限公司支付资金占用费人民币162000元；
三、被告王某对被告宜春市某有限公司应承担的上述付款义务承担连带赔偿责任；
四、驳回原告江西某有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12090元，由原告江西某有限公司负担2436元，被告王某、宜春市某有限公司负担9654元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。

审判长 葛涛
人民陪审员 单锦林
人民陪审员 敖高生

书记员： 黄利红