江某、刘某某与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江某
王明华（湖北民基律师事务所）
马亮
刘某某
宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司
杨乐毅（湖北普济律师事务所）

原告:江某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭区。
原告:刘某某(江某丈夫)，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭区。
二原告共同委托诉讼代理人:王明华，湖北民基律师事务所律师，代理权限为特别授权。
二原告共同委托诉讼代理人:马亮，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住宜昌市猇亭区，代理权限为一般授权。
被告:宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁），统一社会信用代码91420506753413416M,组织机构代码75341341-6。
法定代表人:秦道祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人:杨乐毅，湖北普济律师事务所律师，代理权限为一般授权。
原告江某、刘某某与被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告江某及二原告共同委托诉讼代理人王明华和马亮、被告委托诉讼代理人杨乐毅到庭参加诉讼。
因本案须以另一案件的审理结果为依据而另一案件尚未审结，本案于2016年10月28日裁定中止，2016年12月12日恢复审理。
本案现已审理终结。
原告江某、刘某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告退还房屋登记面积比约定面积减少6.47平方米多收的购房款69229元（单价10700元/平方米）,并退还多收的办证税费2053.62元；2、判令被告对上述应退款项自2012年5月2日起按照银行同期贷款利率支付利息损失；3、判令被告向原告支付逾期办证的违约金5269.75元（526975元×1%）；4、由被告承担诉讼费用。
事实和理由:2012年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告出资368883元（单价为7490元/平方米）购买被告开发的”盛世天下”居住组团1层000112号商铺（建筑面积共49.25平方米）。
合同第八条约定:”商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，买房人不退房，按照产权面积据实结算，多退少补”。
第十五条约定:”因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。
同日，原、被告及宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）三方签订《商铺委托经营管理合同》一份，该合同载明:案涉商铺的单价本应为10700元/平方米，总价款应为526975元，原告将该商铺委托弘盛公司对外经营，第1-3年的经营收益158093元由弘盛公司交付被告冲抵原告的部分购房款，冲抵后该商铺的单价为7490元/平方米，总价为368883元。
原告于2012年5月2日支付首付款188883元，余款180000元通过贷款于2012年5月30日付清。
2013年11月8日，原告所购商铺办理房产登记，房产证上的登记建筑面积为42.78平方米，小于合同约定面积6.47个平方米。
2016年4月21日，被告向原告出具《业主领证缴费明细单》，书面确认就商铺面积差额应向原告退购房款48475元、退税费2053.62元。
经原告多次催促退款，被告至今拖欠未付。
原告当时被被告误导以为购房款单价为7490元/平方米，但实际是10700元/平方米，故在《业主领证缴费明细单》上签字。
现诉至法院，请求按《商铺委托经营管理合同》上载明的10700元/平方米计算应退购房款及违约金。
被告瑞德隆公司对原告江某陈述的事实不持异议，但认为关于面积差应退购款的问题，双方已经协商并办理了手续，被告并未误导原告，应当按照《商品房买卖合同》约定的单价计算应退购房款，并作为逾期办证违约金的计算依据，逾期利息应从2016年4月21日起算。
被告承认原告在本案中主张的事实，故本院对原告主张的事实予以确认。
本院认为:原告在被告处购买的商品房房产证上的登记建筑面积比合同约定建筑面积减少了6.47个平方米，且被告未依照约定时间为原告办理房地产权证书，原告要求被告退还多收取的6.47平方米购房款及多代收的税费并支付逾期办证违约金的请求符合合同约定。
双方当事人争议的焦点在于:一、被告因面积差异应退还给原告的多收购房款，单价是依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的7490元/平方米计算，还是按照原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》约定的10700元/平方米计算；二、被告支付利息损失的起算时间是原告签收《业主领证缴费明细单》的时间还是原告交付首付款的时间；三、被告逾期办证应向原告支付违约金的计算基数是多少。
对上述争议的焦点问题本院评判如下:
关于焦点一，被告应退还原告的面积差异房款的单价问题。
1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定商品房单价为7490元/平方米，原告亦是按照该单价向被告实际支付的购房款。
房屋建成后面积减少，房屋价款差额也应按实际支付价款的单价退还。
因此，案涉房屋应退款单价应按双方的约定确定为7490元/平方米。
被告需返还的面积差价应为48460.30元（6.47平方米×7490元/平方米），但被告为原告出具收据，自愿向原告退还48475元，为被告自行处置权利，本院予以准许。
被告应将此款及双方无争议的多代收的税费2053.62元退还原告。
2、原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》系独立的合同，不是本案《商品房买卖合同》的从合同或者附件，弘盛公司不是本案的当事人，未对双方的主张提出答辩或抗辩，无法确认弘盛公司是否将租金足额交付了本案被告;即使弘盛公司足额将租金支付给了本案被告，弘盛公司是按照约定面积支付的租金，现实际面积减少导致租金多付，亦应由本案被告直接退还弘盛公司，而不应当退还原告，《商铺委托经营管理合同》约定的单价10700元/平方米包含了租金，不能作为本案计算被告向原告退还房屋面积减少差额的依据。
原告关于案涉房屋退款单价应按《商铺委托经营管理合同》确定为10700元/平方米的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。
3、原告签字确认的《业主领证缴费明细单》只是本案认定事实的有效证据之一，并非本案确定被告应返还原告多收款项的唯一证据，该证据上载明的被告应退还原告的费用与被告应退还原告的数额一致，原告无证据证实该证据系受被告欺诈而签字，故对该证据的证明效力本院予以认定。
关于焦点二，被告应就退还的购房差价及税费向原告赔偿利息损失的起算时间问题。
1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，当房屋面积产生差异时，是”按照产权面积据实结算，多退少补”。
即只有办理了产权登记，才能知道产权登记的面积是多少，从而确定应退数额是多少，在产权登记面积已经确定的情况下，被告仍不予退款，则给原告造成了损失，原告有权主张逾期退款的利息损失。
在办理产权登记之前，被告的返还义务尚不明确，尚不具备据实结算的条件，被告尚未违反据实结算的约定，此阶段被告不应承担支付利息的责任。
故被告知道或者应当知道应退款的时间点应确定为产权登记之日即2013年11月8日，逾期付款的时间应自2013年11月9日起算。
被告未依约结算退款，应自逾期退款时间2013年11月9日起向原告支付利息损失。
2、因2012年5月2日原告仅交付首付款且此时尚无法确定产权面积，即无法确定多退少补的差价款，在合同未约定多退少补的差价款应自交款之日起支付利息的情况下，原告主张应自2012年5月2日交付首付款时起算利息损失的意见与约定不符，也不符合法律规定，本院不予采纳。
3、被告认为应自2016年4月21日原告签字确认《业主领证缴费明细单》时起算利息损失的意见与事实及法律规定不符，本院亦不予采纳。
关于焦点三，逾期办证违约金的计算基数问题。
商品房办理权属登记证书的办证时间及逾期办证违约金的计算方式，在原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中作出了明确约定，而三方签订的《商铺委托经营管理合同》并无相应规定，根据合同的相对性原则，计算逾期办证违约金只能依照《商品房买卖合同》的约定进行，故《商品房买卖合同》第十五条规定的被告逾期办理房地产权属证书，”出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”中的已付房价款，应当指原告按照《商品房买卖合同》约定已交纳的购房款，即368883元，而不是《商铺委托经营管理合同》上载明的526975元。
故被告因逾期办证应向原告支付违约金3688.83元（368883元×1%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  、第十七条  之规定，判决如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告江某、刘某某退还多收的购房款48475元、退还多收的费用2053.62元，合计为50528.62元；并赔偿二原告相应利息损失（利息损失以50528.62元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年11月9日起计算至债务清偿之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告江某、刘某某支付逾期办理房地产权属证书的违约金3688.83元。
三、驳回原告江某、刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1073元，由原告江某、刘某某负担323元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担750元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

本院认为:原告在被告处购买的商品房房产证上的登记建筑面积比合同约定建筑面积减少了6.47个平方米，且被告未依照约定时间为原告办理房地产权证书，原告要求被告退还多收取的6.47平方米购房款及多代收的税费并支付逾期办证违约金的请求符合合同约定。
双方当事人争议的焦点在于:一、被告因面积差异应退还给原告的多收购房款，单价是依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的7490元/平方米计算，还是按照原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》约定的10700元/平方米计算；二、被告支付利息损失的起算时间是原告签收《业主领证缴费明细单》的时间还是原告交付首付款的时间；三、被告逾期办证应向原告支付违约金的计算基数是多少。
对上述争议的焦点问题本院评判如下:
关于焦点一，被告应退还原告的面积差异房款的单价问题。
1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定商品房单价为7490元/平方米，原告亦是按照该单价向被告实际支付的购房款。
房屋建成后面积减少，房屋价款差额也应按实际支付价款的单价退还。
因此，案涉房屋应退款单价应按双方的约定确定为7490元/平方米。
被告需返还的面积差价应为48460.30元（6.47平方米×7490元/平方米），但被告为原告出具收据，自愿向原告退还48475元，为被告自行处置权利，本院予以准许。
被告应将此款及双方无争议的多代收的税费2053.62元退还原告。
2、原、被告及弘盛公司三方签订的《商铺委托经营管理合同》系独立的合同，不是本案《商品房买卖合同》的从合同或者附件，弘盛公司不是本案的当事人，未对双方的主张提出答辩或抗辩，无法确认弘盛公司是否将租金足额交付了本案被告;即使弘盛公司足额将租金支付给了本案被告，弘盛公司是按照约定面积支付的租金，现实际面积减少导致租金多付，亦应由本案被告直接退还弘盛公司，而不应当退还原告，《商铺委托经营管理合同》约定的单价10700元/平方米包含了租金，不能作为本案计算被告向原告退还房屋面积减少差额的依据。
原告关于案涉房屋退款单价应按《商铺委托经营管理合同》确定为10700元/平方米的诉讼理由不能成立，本院不予采纳。
3、原告签字确认的《业主领证缴费明细单》只是本案认定事实的有效证据之一，并非本案确定被告应返还原告多收款项的唯一证据，该证据上载明的被告应退还原告的费用与被告应退还原告的数额一致，原告无证据证实该证据系受被告欺诈而签字，故对该证据的证明效力本院予以认定。
关于焦点二，被告应就退还的购房差价及税费向原告赔偿利息损失的起算时间问题。
1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，当房屋面积产生差异时，是”按照产权面积据实结算，多退少补”。
即只有办理了产权登记，才能知道产权登记的面积是多少，从而确定应退数额是多少，在产权登记面积已经确定的情况下，被告仍不予退款，则给原告造成了损失，原告有权主张逾期退款的利息损失。
在办理产权登记之前，被告的返还义务尚不明确，尚不具备据实结算的条件，被告尚未违反据实结算的约定，此阶段被告不应承担支付利息的责任。
故被告知道或者应当知道应退款的时间点应确定为产权登记之日即2013年11月8日，逾期付款的时间应自2013年11月9日起算。
被告未依约结算退款，应自逾期退款时间2013年11月9日起向原告支付利息损失。
2、因2012年5月2日原告仅交付首付款且此时尚无法确定产权面积，即无法确定多退少补的差价款，在合同未约定多退少补的差价款应自交款之日起支付利息的情况下，原告主张应自2012年5月2日交付首付款时起算利息损失的意见与约定不符，也不符合法律规定，本院不予采纳。
3、被告认为应自2016年4月21日原告签字确认《业主领证缴费明细单》时起算利息损失的意见与事实及法律规定不符，本院亦不予采纳。
关于焦点三，逾期办证违约金的计算基数问题。
商品房办理权属登记证书的办证时间及逾期办证违约金的计算方式，在原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中作出了明确约定，而三方签订的《商铺委托经营管理合同》并无相应规定，根据合同的相对性原则，计算逾期办证违约金只能依照《商品房买卖合同》的约定进行，故《商品房买卖合同》第十五条规定的被告逾期办理房地产权属证书，”出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”中的已付房价款，应当指原告按照《商品房买卖合同》约定已交纳的购房款，即368883元，而不是《商铺委托经营管理合同》上载明的526975元。
故被告因逾期办证应向原告支付违约金3688.83元（368883元×1%）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条  、第十七条  之规定，判决如下:
一、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告江某、刘某某退还多收的购房款48475元、退还多收的费用2053.62元，合计为50528.62元；并赔偿二原告相应利息损失（利息损失以50528.62元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年11月9日起计算至债务清偿之日止）。
二、被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内，向原告江某、刘某某支付逾期办理房地产权属证书的违约金3688.83元。
三、驳回原告江某、刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1073元，由原告江某、刘某某负担323元，由被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司负担750元。

审判长：宁晓云

书记员：严雪丹/