江某、肖江玥等与宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：江某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵区。原告：肖江玥，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵区。二原告共同的委托诉讼代理人：张恩喜，湖北夷陵律师事务所律师。被告：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市港窑路56号。法定代表人：莫绪环，该公司董事长。委托诉讼代理人：张婉，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，该公司职员。

原告江某、肖江玥向本院提出诉讼请求：1.被告金东山公司支付原告租金和利息共计34929.99元；2.被告支付原告违约金10000元；3.被告承担本案诉讼费用和财产保全申请费。事实和理由：原、被告于2009年5月25日签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》，委托被告出租经营商铺，后被告未按约支付2016年第1季度、第2季度代收租金，双方于2016年3月17日签订《补充协议》，对上述租金和利息18243.92元约定于2017年2月18日和5月18日支付，但被告到期未予支付。被告对于2016年8月18日至2017年11月17日期间的租金尚欠16686.07元未予支付。被告未按约定期限支付上述租金，被告应承担合同约定的违约金为5万元，现原告自行调减后只主张10000元。双方合同中并未约定由被告代缴税费，被告应按合同约定的租金直接支付给原告，不应扣缴税费。金东山公司对原告诉称的事实均无异议，同意按合同约定的标准扣税后支付租金29573.92元和利息868.76元，其中2016年度欠付租金和利息18243.92元无异议，但2017年度租金扣缴房产税和印花税后应为12198.77元；辩称未及时支付租金是因公司流动资金困难所致，近期无法支付，希望给予一定的宽限期；并认为合同约定的违约金过高，被告的违约行为也未给原告造成实际损失，请求法院依法调低违约金；同时认为合同虽未约定被告代缴税费，但是宜昌市地税局要求被告代征金东山市场商铺业主出租收入应缴纳的各项地方税费，被告是原告应缴税费的代扣代缴义务人，支付原告的租金数额应为合同约定的租金数额扣除缴纳税费之后的数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月25日，原告江某、肖江玥（甲方）与被告金东山公司（乙方）签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第壹层第0001191（B1－2－58）号商铺，建筑面积35.28平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2012年11月18日至2015年11月17日止，乙方代承租人向甲方每年支付租金33446元。2、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金37626元。租金代付时间：商铺交付开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。”2011年6月28日，江某、肖江玥与金东山公司签订《补充协议》，对2015年11月18日至2017年11月17日期间商铺的年租金调整为37008元。双方签订合同后履约至2016年时，因被告经营资金困难，未付2016年第1季度、第2季度的租金。2016年3月17日，江某与金东山公司签订《补充协议》，就2016年第1季度、第2季度代收租金金额、违约利息和支付时间达成协议，同意延期一年支付，被告并支付延期利息，即2017年2月18日支付2016年第1季度代收商铺租金8687.58元和利息434.38元，2017年5月18日支付2016年第2季度代收商铺租金8687.58元和利息434.38元。2017年6月21日，被告支付原告2017年第2季度商铺一半的租金4066.26元，现被告尚欠《补充协议》中款项以及2017年第2季度一半租金4066.25元和第3季度的租金8132.51元。除涉案的3个半季度租金外，双方合同期内的其余租金被告已全部付清。同时查明，2012年至2017年，宜昌市地方税务局经济技术开发区分局每年均与被告签订《委托代征税款协议书》，委托被告代征宜昌金东山市场商铺业主出租收入应缴纳的各项地方税费，被告也已代扣案涉租金税款（房产税2012年至2016年期间为6%，2017年1月起为12%，印花税0.1%）。另查明，江某、肖江玥是案涉房屋的所有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0308501号。本院认为，原告江某、肖江玥与被告金东山公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。被告应将欠付的租金29573.92元和双方对2016年第1季度、第2季度约定的迟延付款利息868.76元支付给原告。被告自2017年2月18日起未按约定代付租金，构成违约，应承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原、被告双方合作经营8年，被告除此次因经营资金困难而拖欠原告本案所涉3个半季度的租金外，一直以来并未拖欠原告租金，被告迟延履行合同义务系因经营压力所致，并非有故意不支付原告租金的主观过错，被告拖欠原告租金29573.92元，违约金约定为5万元，且原告未提供证据证实其所受损失，显属约定的违约金过分高于造成的损失，被告请求减少约定违约金的请求符合法律规定，本院予以支持，本院根据合同的履行情况、被告的主观过错、原告资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定，将诉争违约金调整为以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。关于退还代缴税款的问题，《中华人民共和国税收征收管理费实施细则》第四十四条规定“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关。”被告是宜昌市地税局依法委托代征的单位，其向原告收取税款符合法律规定，且原告亦未自行另行缴纳过税款，依法纳税是其法定义务，被告代扣原告租金收益税款符合法律规定，被告应在代扣代缴原告租金收益的相关税费后将租金支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
原告江某、肖江玥与被告宜昌金东山商业管理有限公司（以下简称金东山公司）房屋租赁合同纠纷一案，江某、肖江玥2017年12月6日向本院申请诉请财产保全，本院作出（2017）鄂0591财保51号民事裁定。本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人张恩喜、被告的委托诉讼代理人张婉到庭参加诉讼。现已审理终结。

一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江某、肖江玥租金29573.92元和利息868.76元，并支付原告违约金（按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金8687.58元为基数，从2017年2月19日起计算到清偿之日止；以租金8687.58元为基数，从2017年5月19日起计算至清偿之日止；以租金4066.25元为基数，从2017年7月7日起计算至清偿之日止；以租金8132.51元为基数，从2017年10月7日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告江某、肖江玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，财产保全申请费470元，合计932元，由宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　许　静

书记员：陶文淦