江某某与吴某某一审民事判决书

江某某
江金超
董昭
吴某某
胡德山（湖北睡虎律师事务所）
周贵德（湖北睡虎律师事务所）
湖北自升房地产开发有限公司
龚立华（湖北梦云律师事务所）

原告:江某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省云梦县人，湖北美术学院职工，户籍地武汉市江汉区，现住云梦县。
委托诉讼代理人:江金超，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住址同上。
系江某某之父。
委托诉讼代理人:董昭，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，云梦县实验中学教师，住云梦县。
被告:吴某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，私营业主，住湖北省云梦县。
委托诉讼代理人:胡德山，湖北睡虎律师事务所律师。
委托诉讼代理人:周贵德，湖北睡虎律师事务所律师。
第三人:湖北自升房地产开发有限公司。
住所地:湖北省云梦县城关镇珍珠坡路51号。
法定代表人:徐自升，该公司董事长。
委托诉讼代理人:龚立华，湖北梦云律师事务所律师。
原告江某某诉被告吴某某、第三人湖北自升房地产开发有限公司（以下简称自升公司）执行异议之诉一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。
原告江某某的委托诉讼代理人江金超、董昭，被告吴某某的委托诉讼代理人胡德山，第三人自升公司的委托诉讼代理人龚立华到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告江某某向本院提出诉讼请求:1.请求判决停止对第三人自升公司所有的自升豪府A栋商住楼第二、三层商铺的执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告吴某某负担。
事实和理由:2015年3月20日，江某某与自升公司签订房屋订购协议一份，约定由自升公司将其开发的位于云梦县城关镇城南“自升豪府”一至四屋商铺出售给江某某。
后江某某依约付清了全部购房款。
按双方约定，自升公司应于同年9月30日前将商铺交付给江某某，并于验收合格后30日内办理房产证。
但因自升公司不具备交房办证条件，故一直未能履行义务。
2016年4月22日，吴某某在诉徐自升、徐水清、谢东方、田良鸿，自升公司、湖北东元坤新型建材有限公司民间借贷纠纷一案中提出财产保全申请，本院于同月29日作出民事裁定，对江某某购买的“自升豪府”第二、三层商铺予以查封。
同年8月，吴某某在该案生效后向本院申请执行，江某某于同月18日对该查封的商铺提出执行异议，法院经审查后，于同月26日裁定驳回了江某某的异议请求。
江某某认为，其与自升公司签订的房屋买卖合同有效，该房屋被查封，不能产生自升公司事实、法律履行不能的后果，也不能使吴某某获得债的优先受偿权，且自升公司同意向江某某交房，该公司还有其他财产可用于偿还欠吴某某的债务，故法院应停止对涉案房屋的执行，并解除查封。
被告吴某某辩称，江某某诉称的事实和理由均不能成立，法院执行裁定中认定的事实和裁判理由是充分的，驳回江某某的异议请求是合法的。
江某某与自升公司的商品房买卖合同是否有效与吴某某无关，即使签订了合同，但该房屋并未交给江某某实际占有，不能对抗法院的执行。
依据法律规定，不动产的转让和处分以登记为准；未经登记，不发生效力。
再依《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，法院可以查封涉诉财产。
再者，目前江某某诉争的商铺第一、第四层也卖给他人并办理了登记，第二、第三层也被法院查封，江某某主张的诉请不符合法律规定，应依法予以驳回。
第三人自升公司述称，对江某某诉称的事实及诉讼请求无异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.调解协议书，吴某某认为，该涉诉房屋的一、四层也出售给他人并办理了预告登记，二、三层被法院查封，该协议事实上不能履行。
本院认为，吴某某质证意见成立，该协议不具备履行的条件，故不予采信。
2.自升公司的说明、证人涂某的证言、钥匙一把，吴某某认为，江某某在诉状中一直承认因自升公司不具备交房条件，故一直未能交房，且说明、证人证言和门钥匙，均不能证明江某某实际占有该房屋。
本院认为，吴某某质证意见成立，上述证据均不能证明江某某实际占有该房屋，且与其诉称的事实相矛盾，故本院不予采信。
依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下:2015年3月20日，江某某与自升公司签订了一份房屋订购协议，约定由自升公司将其开发的位于云梦县城关镇城南“自升豪府”一至四屋商铺出售给江某某，房屋优惠总价款为2000万元，于同年9月30日前将商铺交付给江某某，并于验收合格后30日内办理房产证。
同年9月10日，双方又签订了一份商品房买卖合同，约定:自升公司将“自升豪府”一至四屋商铺出售给江某某；商铺面积为4700平方米（一层为1100平方米，二、三、四层均为1200平六米），商铺价格为一层单价为10000元/平方米，二、三、四层分别为3500元/平方米、3000元/平方米、2500元/平方米；合同生效之日起30日内由自升公司办理预售登记。
双方还对面积确认、违约责任、保修责任、争议解决方式等进行了约定。
自升公司同日还向江某某出具收据一份，确认收到江某某交付的购房款2000万元。
此后，因自升公司不具备交房办证条件，故一直未能履行交房及办证义务。
2016年4月22日，吴某某在诉徐自升、徐水清、谢东方、田良鸿，自升公司、湖北东元坤新型建材有限公司民间借贷纠纷一案中提出财产保全申请，本院于同月29日作出民事裁定，对江某某购买的“自升豪府”第二、三层商铺予以查封。
同年8月，吴某某在该案生效后向本院申请执行，江某某于同月18日对该查封的商铺提出执行异议，本院经审查后，于同月26日裁定驳回了江某某的异议请求，江某某不服，故向本院提出执行异议之诉。
本院认为:本案系案外人江某某对本院做出的执行异议裁定不服提起的执行异议之诉。
依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条  的规定，江某某提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
本案中，江某某并未提供充分的证据证明其对该涉案房屋已实际占有，或已办理预告登记、转让登记等事实，且本院在该案及本院（2016）鄂0923民初828号案件中，均已查明该涉诉房屋并未办理预告登记，也未实际交付。
依据执行相关法律规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。
《中华人民共和国物权法》第九条  明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
也就是说，一般情况下不动产物权的变动，未经登记的不发生物权变动的效力。
依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
”江某某虽然诉称与自升公司签订了预购协议和买卖合同，支付了全部价款，但其并未实际占有该房产，也未在登记机构办理不动产相关登记。
同时，在自升公司将其商铺第一、第四层出售给他人时，原告江某某也并未主张权利或提出异议。
本院依法对登记在自升公司名下的房产予以查封符合法律规定。
依照《中华人民共和国物权法》第九条  、第二十条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  、第二百二十七条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条  、第三百一十二条  二项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条  的规定，判决如下:
驳回原告江某某的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告江某某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

本院认为，吴某某质证意见成立，该协议不具备履行的条件，故不予采信。
2.自升公司的说明、证人涂某的证言、钥匙一把，吴某某认为，江某某在诉状中一直承认因自升公司不具备交房条件，故一直未能交房，且说明、证人证言和门钥匙，均不能证明江某某实际占有该房屋。
本院认为，吴某某质证意见成立，上述证据均不能证明江某某实际占有该房屋，且与其诉称的事实相矛盾，故本院不予采信。
依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下:2015年3月20日，江某某与自升公司签订了一份房屋订购协议，约定由自升公司将其开发的位于云梦县城关镇城南“自升豪府”一至四屋商铺出售给江某某，房屋优惠总价款为2000万元，于同年9月30日前将商铺交付给江某某，并于验收合格后30日内办理房产证。
同年9月10日，双方又签订了一份商品房买卖合同，约定:自升公司将“自升豪府”一至四屋商铺出售给江某某；商铺面积为4700平方米（一层为1100平方米，二、三、四层均为1200平六米），商铺价格为一层单价为10000元/平方米，二、三、四层分别为3500元/平方米、3000元/平方米、2500元/平方米；合同生效之日起30日内由自升公司办理预售登记。
双方还对面积确认、违约责任、保修责任、争议解决方式等进行了约定。
自升公司同日还向江某某出具收据一份，确认收到江某某交付的购房款2000万元。
此后，因自升公司不具备交房办证条件，故一直未能履行交房及办证义务。
2016年4月22日，吴某某在诉徐自升、徐水清、谢东方、田良鸿，自升公司、湖北东元坤新型建材有限公司民间借贷纠纷一案中提出财产保全申请，本院于同月29日作出民事裁定，对江某某购买的“自升豪府”第二、三层商铺予以查封。
同年8月，吴某某在该案生效后向本院申请执行，江某某于同月18日对该查封的商铺提出执行异议，本院经审查后，于同月26日裁定驳回了江某某的异议请求，江某某不服，故向本院提出执行异议之诉。
本院认为:本案系案外人江某某对本院做出的执行异议裁定不服提起的执行异议之诉。
依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条  的规定，江某某提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
本案中，江某某并未提供充分的证据证明其对该涉案房屋已实际占有，或已办理预告登记、转让登记等事实，且本院在该案及本院（2016）鄂0923民初828号案件中，均已查明该涉诉房屋并未办理预告登记，也未实际交付。
依据执行相关法律规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。
《中华人民共和国物权法》第九条  明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
也就是说，一般情况下不动产物权的变动，未经登记的不发生物权变动的效力。
依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
”江某某虽然诉称与自升公司签订了预购协议和买卖合同，支付了全部价款，但其并未实际占有该房产，也未在登记机构办理不动产相关登记。
同时，在自升公司将其商铺第一、第四层出售给他人时，原告江某某也并未主张权利或提出异议。
本院依法对登记在自升公司名下的房产予以查封符合法律规定。

依照《中华人民共和国物权法》第九条  、第二十条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  、第二百二十七条  、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条  、第三百一十二条  二项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条  的规定，判决如下:
驳回原告江某某的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告江某某负担（已交纳）。

审判长：王斌

书记员：管军军