江某某、陈某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：江某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄石市人，住湖北省黄石市。委托诉讼代理人：程晋晋，湖北太圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄石市人，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：刘建，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者。原审第三人：黄石美信地产经纪有限公司万达分公司，住所地黄石市黄石港区花湖大道天虹金福园2F18号商铺。负责人：曹成元，该分公司经理。

江某某上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判，支持江某某的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由陈某某承担。事实与理由：第一，一审法院判决认定陈某某与江某某签订的《房屋买卖合同》因陈某某属无权处分而无效，系认定事实与适用法律错误。其一，本案诉争房屋系陈某某所有，其对该房有完全处分权。陈某某违法持有两个身份证，两个户籍，故意隐瞒该事实，以不同身份信息购买房屋和签订合同，属于恶意欺诈。一是从江某某与陈某某签订合同之初到第一次庭审结束，陈某某都如实的陈述了其出卖房屋的原由及过程，明确表示该房屋系其本人所有，因认为房屋价格卖的过低而违约，并愿意承担一定的违约责任。之后，她担心违约金过高，提出该房屋系其同名同姓的姐姐所有。实际上，陈某某根本没有与其同名同姓的姐姐，而是陈某某为了逃避责任蓄意编造的谎言。二是从陈某某提交的身份信息可以看出，两个身份证照片有着惊人的相似，江某某到公安部门进行查询，公安部门明确表示陈某某系一人同时持有两个户籍及身份证，已责令其到发证部门改正。另外，陈某某在一审审理过程中曾拿出其未作为证据提交的《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同中购买人的签字笔迹与陈某某的签字笔迹一致，明显可以看出系一人所为。她无视国家法律，为了逃避责任，提交虚假的身份信息，影响案件的公正审理，应追究其相应的法律责任。其二，陈某某系完全民事行为能力人，与江某某签订《房屋买卖合同》是其真实意思的表示，该合同合法有效。在庭审过程中，陈某某已明确表示该合同是其本人签订，并在合同签订时是自愿将房屋出售，该合同合法有效。陈某某毫无诚意，恶意违约，应承担相应的责任。第二，一审判决认定江某某与陈某某签订的《房屋买卖合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第五十六条、第五十八条的规定驳回江某某的诉讼请求，属适应法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，退一万步讲，即使判决认定《房屋买卖合同》无效，陈某某恶意欺骗江某某，造成合同无法实际履行，而江某某因此错过了以同等价格购买房屋的机会，给江某某造成了损失，应承担相应的责任，赔偿江某某因此所受到的损失。第三，一审法院在没有查明案件事实及证据真实性的情况下，草率下判，枉法裁判，应当予以纠正。其一，陈某某在一审开庭审理结束后两个月提交新的证据，已超过了法律规定的举证期限，不应予以采信。其二，一审法院在向江某某出示新证据后通知第三天第二次开庭审理，未就陈某某提交的新的证据给江某某足够的举证期限，造成案件查明事实错误，属程序违法。其三，一审法官极度不负责任，在关键证人未出庭作证，也未当面查明的情况下，就以陈某某无权代理，合同无效，枉法裁判驳回江某某的诉讼请求，造成案件错判，给江某某的精神造成了极大的伤害。本案系陈某某因房价上涨太快，不想实际履行合同，导致江某某错失购房良机，陈某某违约，应承担相应违约责任的一个简简单单的案子。因陈某某毫无诚信，提交虚假证据，同时加之一审法院在办案过程中责任心缺失，作出错误的判决，导致江某某一审败诉。这份判决不仅助涨了现今社会缺乏诚信的不良作风，还让一个相信法律公正的老百姓丧失了对法律公平正义的信任，请求二审法院依法改判。陈某某辩称，陈某某没有两个身份证，公安部门也没有表示陈某某有两个身份证，更没有责令陈某某去发证机构改正。对此，江某某在上诉状中的陈述是凭空想象，无法作为认定事实的依据。第一，一审中，陈某某从未提交虚假证据。江某某至今都没有证据证实陈某某提交的证据虚假在哪里，其纯属是对自己言行不负责任的表现。第二，在双方订立购房合同之后的一周时间，陈某某已经告知江某某，因房主不卖房，房屋买卖无法进行，另行购买其他房屋。但江某某以各种理由找陈某某及中介机构扯皮，至同年4月28日诉至法院。在江某某收到陈某某明确的告知后，对于房屋价格上涨或下跌的风险应由江某某自行承担，其损失属自行扩大的损失。第三，订立购房合同过程中，江某某自身存在重大过失，未对房主进行审核而订立购房合同，自身亦存在过错。另外，江某某诉请的违约金明显过高，交10,000.00元定金，一周后就要求承担违约金83,800.00元，是法律和道德所不允许的。综上，请求二审法院驳回江某某的上诉请求，维持一审判决。美信地产万达分公司未向本院提交陈述意见。江某某向一审法院起诉请求：1、判令陈某某支付违约金83,800.00元；2、判令陈某某返还定金20,000.00元；3、本案诉讼费用由陈某某承担。一审法院认定事实：2018年3月5日，江某某与陈某某、美信地产万达分公司签订《房屋买卖合同》一份,约定陈某某将位于鄂州市花湖开发区人信假日威尼斯6号楼l单元13层1303号的房屋出卖给江某某，房屋总价419,000.00元，双方共同委托美信地产万达分公司代陈某某收取江某某支付给陈某某的定金20,000.00元，同时还约定任何一方擅自终止合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金，出卖方保证房屋产权清晰，否则承担相应的民事责任。签订合同时，陈某某未提交该房屋所有权的有效证明文件，江某某及美信地产万达分公司亦未要求陈某某提供及事后调查核实。合同签订后，江某某按合同约定向美信地产万达分公司支付定金20,000.00元，美信地产万达分公司出具收据，将其中10,000.00元定金转交陈某某。大约十天后，陈某某告知江某某该房屋不卖给江某某，江某某则要求陈某某继续履行合同，江某某、陈某某、美信地产万达分公司多次协商无果后陈某某将其收到的定金10,000.00元及主动赔偿江某某的损失5,000.00元交给了美信地产万达分公司。江某某诉至一审法院，第一次庭审结束后，陈某某提交该房屋的不动产登记证书等证据，证实该房屋系其同名同姓的姐姐所有，自称其卖房是受其姐委托，但无委托凭证，其姐至今亦未予追认。江某某及美信地产万达分公司在见到陈某某证据后才知道该房屋的所有权人不是陈某某所有。一审法院认为，陈某某与江某某签订《房屋买卖合同》，约定陈某某将他人所有的房屋出卖给江某某，无证据证实陈某某系受房屋所有人委托，属无权处分，该行为至今亦未经房屋所有人追认，故该房屋买卖合同无效。无效的合同自始至终没有法律约束力，江某某要求陈某某按合同约定支付违约金的诉请于法无据，不予支持。因无效合同取得的财产，依法应当予以返还。江某某、陈某某共同委托美信地产万达分公司收取了江某某20,000.00元定金，陈某某已将其从美信地产万达分公司处收到的10,000.00元定金返还，故陈某某不应再返还江某某定金，对江某某要求陈某某返还定金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第五十六条、第五十八条，判决：驳回江某某的诉讼请求。本案受理费减半收取为1,188.00元，由江某某负担。二审期间，江某某向本院提交了阳新县公安局出具的陈某某的户籍信息，用以证明两个公民身份证号、的陈某某属同一人，前一户籍已于2018年9月6日被公安机关依法注销。本院依法向黄石市公安局调查取证，黄石市公安局向本院出具《注销户口证明》，证明户籍地为湖北省阳新县兴国镇官桥村新建14号的陈某某（公民身份证号码为）因与户籍地为黄石市黄石港区花湖街道湖滨大道18号36栋3单元101室的陈某某（公民身份证号码为）系重复户口，前者户口于2018年9月6日被注销，后者户口予以保留。关于江某某提交的证据及本院依法调查收集的证据，陈某某对其真实性、合法性和关联性没有异议；江某某对本院调查收集的证据也没有异议。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年3月5日，陈某某为甲方，江某某为乙方及中介方美信地产万达分公司签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定，甲方将其位于鄂州市花湖开发区人信假日威尼斯6号楼l单元13层1303号的房屋出卖给乙方，房屋建筑面积90.09㎡，总价419,000.00元；甲乙双方共同委托中介方代甲方收取乙方支付甲方的定金20,000.00元；甲、乙方于2018年5月1日前办理产权过户手续，乙方在办理完过户手续当日一次性将房款399,000.00元付给甲方（房款不经中介方，中介方不负监管）；定金20,000.00元于2018年3月5日转给甲方10,000.00元，另10,000.00元中介方于过户当日转给甲方；任何一方擅自终止合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金。同时，该合同还就房屋的腾退、中介费的承担等事项进行了明确约定。当日，美信地产万达分公司代陈某某向江某某收取定金20,000.00元，并将其中10,000.00元转交给陈某某。合同签订后，陈某某向江某某发送短信称“阿姨，尽量去找合适的房子，我这个真的不能卖，现在不是价格的问题了”。因双方协商无果，陈某某将其收到的1,0000.00元定金及主动赔偿江某某的5,000.00元交给美信地产万达公司，江某某遂提起本案诉讼。另查明，在一审审理过程中，陈某某提交了涉案房屋的不动产权证，该证记载的权利人为陈某某，身份证。2018年9月6日，阳新县公安局认定户籍地为湖北省阳新县兴国镇官桥村新建14号的陈某某（公民身份证号码为）与户籍地为黄石市黄石港区花湖街道湖滨大道18号36栋3单元101室的陈某某（公民身份证号码为）系同一人，属重复户口，将陈某某的前一户口注销。还查明，在本案诉讼过程中，美信地产万达分公司已经将代收的20,000.00元定金返还给了江某某。本案二审的争议焦点为：一、陈某某与江某某签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、陈某某应否向江某某支付违约金，该支付多少违约金。本院结合案件事实及当事人诉辩观点评析如下：一、关于陈某某与江某某签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。陈某某与江某某均系成年人，为完全民事行为能力人，可以独立实施民事行为；双方签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故陈某某与江某某签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。虽然陈某某自称涉案房屋系其同名同姓的姐姐所有，其无权处分姐姐的房屋，涉案《买卖合同》无效，但是经公安机关认定公民身份证号码为、的陈某某系同一人，属重复户口，且陈某某的前一户口已在一审判决后被注销，故陈某某以两个公民身份信息所实施的民事法律行为归属于一人，均对其具有约束力，即本案中不存在陈某某无权处分他人房屋的问题。江某某上诉称“一审法院判决认定陈某某与江某某签订的《房屋买卖合同》因陈某某属无权处分而无效，系认定事实与适用法律错误”的理由成立，本院依法予以支持。陈某某辩称“陈某某没有两个身份证，公安部门也没有表示陈某某有两个身份证，更没有责令陈某某去发证机构改正”，与事实不符，本院依法不予支持。二、关于陈某某应否向江某某支付违约金，该支付多少违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。陈某某在合同签订后不久，明确告知江某某不卖涉案房屋。该行为违反诚实信用原则，系单方明示毁约行为，依法应当承担相应的违约责任。双方在合同中既约定定金，又约定违约金，作为守约方的江某某可以选择要求陈某某支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。陈某某与江某某签订的《房屋买卖合同》中约定：“任何一方擅自终止合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金”，即违约金为83,800.00元。陈某某认为该违约金明显过高，有请求减少违约金的意思表示。鉴于该合同签订后一个月内即单方告知不予履行，江某某在陈某某明示毁约后亦有避免损失扩大的义务，违约金83,800.00元明显过高。陈某某以一个公民身份信息办理不动产证，以另一个公民身份信息与江某某签订《房屋买卖合同》，签约不久即明示毁约，在诉讼中又称房屋系同名同姓的姐姐所有其无权处分，既是合同的违约方，也是酿成本案纠纷的责任方。为教育与惩罚违约方，维护诚实信用原则，本院遵循公平原则适当减少违约金，依法酌定将违约金调整为35,000.00元。综上所述，江某某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
上诉人江某某因与被上诉人陈某某、原审第三人黄石美信地产经纪有限公司万达分公司（以下简称美信地产万达分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江某某及其委托诉讼代理人程晋晋、被上诉人陈某某及其委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼，原审第三人美信地产万达分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初1279号民事判决；二、陈某某于本判决生效之日起五日内向江某某支付违约金35,000.00元；三、驳回江某某的其他诉讼请求。一审案件受理费1,188.00元，由江某某负担692.00元，陈某某负担496.00元；二审案件受理费2,376.00元，由江某某负担1,384.00元，陈某某负担992.00元。本判决为终审判决。