汉川市同福酱品厂与中国人民解放军湖北省汉川市人民武装部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

汉川市同福酱品厂
刘志华（湖北松竹梅律师事务所）
王华兵
中国人民解放军湖北省汉川市人民武装部
李雄才（湖北扶轮律师事务所）

原告:汉川市同福酱品厂。
住所地:汉川市城隍镇民兵训练基地。
负责人:熊秋元。
委托诉讼代理人:刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。
代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人:王华兵，汉川市同福酱品厂员工。
代理权限为特别授权。
被告:中国人民解放军湖北省汉川市人民武装部。
住所地:汉川市人民大道。
法定代表人:朱辉，部长。
委托诉讼代理人:李雄才，湖北扶轮律师事务所律师。
代理权限为一般代理。
原告汉川市同福酱品厂与被告中国人民解放军湖北省汉川市人民武装部（以下简称汉川人武部）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月11日和2016年5月31日二次公开开庭进行了审理。
原告的委托诉讼代理人刘志华、王华兵，被告的委托诉讼代理人李雄才均到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告汉川市同福酱品厂诉称，2010年10月15日，原告与被告签订了一份《军队房地产租赁合同》，该合同约定:被告将其所有的位于汉川市城隍镇的威虎山民兵训练基地西侧的一栋二层平房及空地（房屋建筑面积300平方米、场地面积2600平方米）出租给原告开办调料制品加工厂，租赁期限为2010年10月15日至2011年10月14日，年租金为20000元，并于合同签订后十日内向被告支付房地产租赁保证金2000元，合同到期继续延租。
合同还对双方的相关权利义务及违约责任进行了约定。
合同签订后，原告依约向被告交纳了房屋租金及保证金。
2010年9月6日，在签订正式合同之前，原告向被告申请在租赁区域内建设永久性厂房，获准后，原告耗资2200000元兴建了永久性厂房并添置生产设备后，便开始生产。
但不到十个月时间，原告便收到被告的通知，要求原告停止生产，解除与原告的租赁合同，原告被迫停止生产，致使原告遭受巨大经济损失。
原告不停地向被告主张赔偿无果，故向人民法院提起诉讼，要求被告赔偿原告建设永久性厂房损失1049771元及原告解除职工劳动合同所支付的费用173400元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据:
证据一:原、被告的诉讼主体资格材料；
证据二:租赁合同。
拟证明原、被告双方的租赁关系的成立及相关约定事项；
证据三:修建永久性厂房报告一份。
拟证明经原告申请，被告同意原告在租赁场地上修建永久性厂房的事实；
证据四:通知一份。
拟证明被告单方面解除合同的情况；
证据五:资产评估报告。
拟证明原告为修建永久性厂房投资1049771元；
证据六:工资表及用工合同。
拟证明被告解除合同给原告带来解除职工劳务合同赔偿金173400元。
被告汉川市人民部辩称，原告诉称不实。
原告诉称被告违约解除合同无事实依据，原告要求被告承担违约责任不成立，原告请求赔偿损失无事实及法律依据。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了汉川市人民政府（2012）25号专题会议纪要证据一份。
拟证明荷沙复线建设工程，市政府要求汉川市威虎山民兵训练基地拆迁的事实存在。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一至证据四均予以认可，对这部分证据本院依法予以采信。
对原告提交的证据五、证据六不予认可，认为证据五是原告单方面提出的鉴定，鉴定依据均由原告提供，不具合法性。
对此项异议，本院认为，被告并没有申请重新鉴定，且该证据由具有资质的专业部门作出，且在有效期内，与本案具有关联性，也是真实的，故本院对该份证据依法予以采信。
认为证据六是原告自制的，且没有相关具有证据效力的财务报表，不具有合法性，同时也与本案无关联。
对此异议，本院认为关于企业职工工资应当由财务审计部门的审计报告或会计年报作为依据，其真实性、合法性及与本案的关联性均存有疑问，故本院认为被告的异议成立，对原告所提交的证据六不予采信。
原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关联，因为荷沙复线公路已基本竣工，汉川市威虎山民兵训练基地并未因此被拆迁，不能达到被告的证明目的。
对此异议，本院认为，市政府会议纪要有别于具体的行政行为，不具有强制力，故本院对原告的异议予以认可。
在审理过程中，原告申请对涉案钢构厂房的残余价值进行评估，经原、被告双方选择，由本院委托湖北永业行资产评估咨询有限公司进行了评估，其结论是原告所修建的永久性厂房的钢构残余价值为31700元。
被告认为此次评估与前一次汉川市正方资产评估事务所的评估相矛盾，其认为关于车间的造价二次评估中显示出不一致，故而认为前一次鉴定夸大了车间的造价。
本院认为，后期的鉴定仅针对钢构拆卸后的残值进行的鉴定，不包括其他如基础工程、水电安装工程等投入形成的价值，故二份鉴定报告并不矛盾。
对于鉴定基准日的选定也是合于常理的，因为对建筑物、构筑物价值和钢构厂房的残值的鉴定均是对现有状态下的价格认定，是合理的，被告均未申请重新鉴定，故本院对湖北永业行资产评估咨询有限公司对原告所修建的钢构厂房的残余价值的评估予以采信。
针对第二次评估报告提出的涉案建筑物、构筑物的价值评估不应该含有前期费用的问题，本院认为结合涉案标的物的实际形成状况，建筑物、构筑物的前期费用并未实际发生，故应从建筑物、构筑物的第一份评估报告即汉川市正方资产评估事务所评估造价中扣除。
经审理查明，2010年8月份开始，原、被告双方就被告所有的”汉川市威虎山民兵训练基地”的闲置场地及一部分闲置房屋的租赁进行协商。
协商过程中原告曾提出因生产调料制品，生产周期长，短期内不能收回成本，需长期租赁，另开办酱品厂需车间，必须在租赁场地里修建永久性厂房。
该提议得到了被告的同意。
双方于2010年10月15日正式签订了一份军队房地产租赁合同，合同约定:被告将其所有的位于汉川市城隍镇的汉川市威虎山民兵训练基地西侧的一栋300平方米二层楼房及空地2600平方米出租给原告开办调料制品厂。
书面合同签订租赁期限为一年，年租金20000元，另交纳合同保证金2000元。
租赁到期后继续延租。
合同还对双方的相关权利、义务及违约责任进行了约定。
合同签订后，原告依约向被告交纳了年租金20000元及保证金2000元。
2010年10月16日原告投资修建了永久性厂房、门卫房，并对场地进行回填及地面进行了硬化，房屋进行了修缮。
随后，原告添置了相应的设备，便开始投入生产。
原告在生产过程中，于2011年9月18日接到被告的通知，要求解除合同，停止生产，给原告造成了一定的财产损失。
尔后，原、被告双方多次协商赔偿事宜未能达成一致意见。
经汉川正方资产评估事务所评估，原告所投资修建的建筑物、构筑物的价值为1049771元。
原告诉讼来院，要求被告赔偿原告修建厂房损失1049771元，赔偿所付职工工资173400元。
本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，也不违反法律法规禁止性规定，是合法有效的，双方应按照该合同的约定履行各自的义务。
被告在租赁合同尚未到期就要求原告交还租赁房屋及场地的行为是一种违约行为，应当承担违约责任。
被告主张租赁合同期限届满，合同的权利义务应当终止，但被告向原告发出通知时，合同履行时间尚不到一年，而且本案中，原、被告双方约定的租赁期限不能认定为是一年。
因为，首先在双方签订正式合同之前，被告同意原告在租赁场地上修建永久性厂房，证明租赁绝不是短期的。
其次也是在双方签订正式合同前，进行了充分协商，并对租赁用途明确约定为开办”食品调料”加工厂，而从事该业务的生产周期长，短期内不可能收回成本，故双方在合同中还约定了”租期届满，继续延租”的专门性条款，以此来确保租赁的长期性，从而达到双方互赢的目的。
这说明关于租赁期限原、被告双方另有口头约定为长期性租赁的事实是成立的，书面合同约定租期一年只是被告响应上级要求而采用合同”一年一签”的具体表现形式。
故被告关于租期届满的主张，本院不予认可。
被告另外主张因修建荷沙公路复线的需要，汉川市政府要求被告做好原告的工作，迁出所租赁的场地及房屋，其依据是汉川市人民政府于2012年第25号”会议纪要”并认为这属于合同约定的”不可抗力”的情形，被告应当免责。
但是，”会议纪要”不是具体行政行为，对外并没有强制力，而且荷沙公路复线目前处于通车状态，涉案场地及房屋并没有因为修筑此条道路而受到征用，依然保持原状。
可见被告主张的”不可抗力”的情形并没发生，故被告此项主张不能成立，本院亦不予认可。
对于原告所主张的人工工资的赔偿的请求，因无合法有效的依据，本院不予支持。
因原告所修建的钢构部分有一定的残余价值，应当扣减原告的损失额度；另外，汉川市正方资产评估事务所对于涉案构筑物、建筑物的价值评估中所包含的前期费用，根据汉川市物价局川价房字（2011）3号文件及其它相关文件规定，它包括:1.城市基础设施配套费、消防设施配套费、白蚁防治费三项相加，按每平方米47元计算的前期费用31859.89元（677.87平方米每平方米47元=31859.89元），2.设计勘察费、招投标费、造价咨询费、工程监理费、建设单位管理费五项相加，按钢构房、门卫房造价的9%计算的前期费用，即660357元9%=59432.13元。
以上两项共计91292.02元，属于并没实际发生的费用，应当从评估造价中扣除。
综上，本院认为，被告违背合同法第六条所规定诚实信用原则，违约终止履行合同，给原告造成的损失应当依法进行赔偿。
故本院对原告的合理诉求应予支持。
据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  之规定，判决如下:
一、被告中国人民解放军湖北省汉川市人民武装部于本判决生效之日起五日内，赔偿因违约给原告汉川市同福酱品厂造成的损失926778.98元（建筑物、构筑物等造价1049771元减去前期费用91292.02元再减去残值31700元）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案件受理费13067.80元由被告中国人民解放军湖北省汉川市人民武装部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件受理费13067.80元，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，后期的鉴定仅针对钢构拆卸后的残值进行的鉴定，不包括其他如基础工程、水电安装工程等投入形成的价值，故二份鉴定报告并不矛盾。
对于鉴定基准日的选定也是合于常理的，因为对建筑物、构筑物价值和钢构厂房的残值的鉴定均是对现有状态下的价格认定，是合理的，被告均未申请重新鉴定，故本院对湖北永业行资产评估咨询有限公司对原告所修建的钢构厂房的残余价值的评估予以采信。
针对第二次评估报告提出的涉案建筑物、构筑物的价值评估不应该含有前期费用的问题，本院认为结合涉案标的物的实际形成状况，建筑物、构筑物的前期费用并未实际发生，故应从建筑物、构筑物的第一份评估报告即汉川市正方资产评估事务所评估造价中扣除。
经审理查明，2010年8月份开始，原、被告双方就被告所有的”汉川市威虎山民兵训练基地”的闲置场地及一部分闲置房屋的租赁进行协商。
协商过程中原告曾提出因生产调料制品，生产周期长，短期内不能收回成本，需长期租赁，另开办酱品厂需车间，必须在租赁场地里修建永久性厂房。
该提议得到了被告的同意。
双方于2010年10月15日正式签订了一份军队房地产租赁合同，合同约定:被告将其所有的位于汉川市城隍镇的汉川市威虎山民兵训练基地西侧的一栋300平方米二层楼房及空地2600平方米出租给原告开办调料制品厂。
书面合同签订租赁期限为一年，年租金20000元，另交纳合同保证金2000元。
租赁到期后继续延租。
合同还对双方的相关权利、义务及违约责任进行了约定。
合同签订后，原告依约向被告交纳了年租金20000元及保证金2000元。
2010年10月16日原告投资修建了永久性厂房、门卫房，并对场地进行回填及地面进行了硬化，房屋进行了修缮。
随后，原告添置了相应的设备，便开始投入生产。
原告在生产过程中，于2011年9月18日接到被告的通知，要求解除合同，停止生产，给原告造成了一定的财产损失。
尔后，原、被告双方多次协商赔偿事宜未能达成一致意见。
经汉川正方资产评估事务所评估，原告所投资修建的建筑物、构筑物的价值为1049771元。
原告诉讼来院，要求被告赔偿原告修建厂房损失1049771元，赔偿所付职工工资173400元。
本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，也不违反法律法规禁止性规定，是合法有效的，双方应按照该合同的约定履行各自的义务。
被告在租赁合同尚未到期就要求原告交还租赁房屋及场地的行为是一种违约行为，应当承担违约责任。
被告主张租赁合同期限届满，合同的权利义务应当终止，但被告向原告发出通知时，合同履行时间尚不到一年，而且本案中，原、被告双方约定的租赁期限不能认定为是一年。
因为，首先在双方签订正式合同之前，被告同意原告在租赁场地上修建永久性厂房，证明租赁绝不是短期的。
其次也是在双方签订正式合同前，进行了充分协商，并对租赁用途明确约定为开办”食品调料”加工厂，而从事该业务的生产周期长，短期内不可能收回成本，故双方在合同中还约定了”租期届满，继续延租”的专门性条款，以此来确保租赁的长期性，从而达到双方互赢的目的。
这说明关于租赁期限原、被告双方另有口头约定为长期性租赁的事实是成立的，书面合同约定租期一年只是被告响应上级要求而采用合同”一年一签”的具体表现形式。
故被告关于租期届满的主张，本院不予认可。
被告另外主张因修建荷沙公路复线的需要，汉川市政府要求被告做好原告的工作，迁出所租赁的场地及房屋，其依据是汉川市人民政府于2012年第25号”会议纪要”并认为这属于合同约定的”不可抗力”的情形，被告应当免责。
但是，”会议纪要”不是具体行政行为，对外并没有强制力，而且荷沙公路复线目前处于通车状态，涉案场地及房屋并没有因为修筑此条道路而受到征用，依然保持原状。
可见被告主张的”不可抗力”的情形并没发生，故被告此项主张不能成立，本院亦不予认可。
对于原告所主张的人工工资的赔偿的请求，因无合法有效的依据，本院不予支持。
因原告所修建的钢构部分有一定的残余价值，应当扣减原告的损失额度；另外，汉川市正方资产评估事务所对于涉案构筑物、建筑物的价值评估中所包含的前期费用，根据汉川市物价局川价房字（2011）3号文件及其它相关文件规定，它包括:1.城市基础设施配套费、消防设施配套费、白蚁防治费三项相加，按每平方米47元计算的前期费用31859.89元（677.87平方米每平方米47元=31859.89元），2.设计勘察费、招投标费、造价咨询费、工程监理费、建设单位管理费五项相加，按钢构房、门卫房造价的9%计算的前期费用，即660357元9%=59432.13元。
以上两项共计91292.02元，属于并没实际发生的费用，应当从评估造价中扣除。
综上，本院认为，被告违背合同法第六条所规定诚实信用原则，违约终止履行合同，给原告造成的损失应当依法进行赔偿。
故本院对原告的合理诉求应予支持。

据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百一十三条  之规定，判决如下:
一、被告中国人民解放军湖北省汉川市人民武装部于本判决生效之日起五日内，赔偿因违约给原告汉川市同福酱品厂造成的损失926778.98元（建筑物、构筑物等造价1049771元减去前期费用91292.02元再减去残值31700元）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案件受理费13067.80元由被告中国人民解放军湖北省汉川市人民武装部负担。

审判长：肖乐新

书记员：李会平