汉中市中鼎房地产开发有限责任公司与樊某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：汉中市中鼎房地产开发有限责任公司。住所地：汉中市汉台区黄家塘立交桥东侧。
法定代表人：侯彦中，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：樊某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住四川省巴中市。
委托诉讼代理人：童开智，汉中市汉台法律服务所。

上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司因与被上诉人樊某某商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省南郑县人民法院（2016）陕0721民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司未能在合同约定的期限内交付房屋，构成违约。应当依法按照约定或者法律的规定，向被上诉人支付违约金。
本案的争议焦点是，逾期交房的违约金是否应当调减问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。依据上述法律及司法解释的规定，违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，并且以补偿性为主，惩罚性为辅。因此，在违约方提出请求调减的情况下应当依法予以审查，是否调整应当以守约方的实际损失为标准，根据过错程度，违约的原因等情况，衡量约定的违约金是否过分高于造成的损失。
关于上诉人逾期交房，给被上诉人造成的损失如何确定问题。本院认为，涉案房屋系住宅房屋，逾期交房的事实发生后，直接影响和妨碍的是购房者在预定的时间对房屋能够及时占有、使用、收益和处分的利益。从日常生活经验判断，损失应当包括出租收益、可能获得一定的转售利益、因居住环境范围的改变可能产生出行以及其他生活成本的增加等。对于购房者的损失，其中租金利益比较容易确定，但其他可能获得的利益，如转售利益等，会因国家政策调整以及市场供需关系，所在区域的房屋存量，房屋地段、环境等因素的影响和制约，尤其是国家近年来相继出台一系列房地产调控措施。本案房屋所在区域的房产价格相比调控前没有出现大幅波动的情形，转售获取较大利益的可能较小。因此，在购房者的实际损失不能准确计算确定的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于同地段同类房屋租金或者中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失的相关规定精神，为保护购房者的利益，制裁违约行为，同时考虑到本案上诉人逾期交房并不存在恶意违约而获取了非法利益，目前房屋已经竣工，上诉人在承担违约金后还要继续履行交付义务等情形和实际情况，为衡平双方利益，根据公平原则和诚实信用的原则，本院酌定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的规定，计算被上诉人已交房款的利息作为被上诉人的实际损失，对双方约定的违约金予以调整。因目前上诉人尚未将符合合同约定以及法律、法规规定的交付条件的房屋交付，至今已经逾期两年之久，故在中国人民银行2014年发布的1-3年基准贷款利率6%的水平上加收50%，即按照9%的利率计算被上诉人交付的购房款利息，即371175×1.5年×9%-371175×10天×（9%÷365天）=49193.40元，作为被上诉人的实际损失，由上诉人支付违约金。
上诉人主张逾期交房造成的是租金损失，如前分析，单纯的租金利益不足以弥补被上诉人的损失。故对上诉人按照租金标准调整违约金的上诉请求，本院不予支持。被上诉人答辩认为，其购房款如果用于投资，收益率不低于24%，按双方约定的违约金标准换算，收益为18%，故低于其投资损失。本院认为，本案系商品房预售法律关系，被上诉人取得的是房屋，而不是投资利益，因此，被上诉人参照民间借贷的相关规定计算收益或损失，无事实法律依据，本院不予采纳。另，上诉人应当及时落实和解决好目前存在的交房问题，避免给双方造成进一步的损失。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持南郑县人民法院（2016）陕0721民初355号民事判决书主文第一项；
二、撤销南郑县人民法院（2016）陕0721民初355号民事判决书主文第二项；
三、上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司被上诉人樊某某支付2014年7月1日至2015年12月21日期间逾期交房违约金49190.40元（限本判决书送达后五日内履行完毕）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费2300元，由上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司负担。
义务人逾期不履行义务，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向人民法院申请执行。
本判决为终审判决。

审　判　长　　陆　波 代理审判员　　刘际勇 代理审判员　　岳　媛

书记员：丁腾龙