汉中市中鼎房地产开发有限责任公司、张轶鸿商品房销售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：汉中市中鼎房地产开发有限责任公司，住所地陕西省汉中市汉台区。
法定代表人：候彦中，公司总经理。
诉讼代理人：张文涛，公司员工。
上诉人（原审原告）:张轶鸿，女，生于1975年5月28日，住陕西省城固县。
诉讼代理人：蒋帅民，男，生于1973年3月25日，江西省上饶县人，住陕西省城固县，系张轶鸿之夫。

上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司（以下简称中鼎公司）因与上诉人张轶鸿商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省南郑县人民法院（2016）陕0721民初272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中鼎公司诉讼代理人张文涛、上诉人张轶鸿及其诉讼代理人蒋帅民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，上诉人中鼎公司未能在合同约定的期限内交付房屋，构成违约。应当依法按照约定或者法律的规定，向上诉人张轶鸿支付违约金。
本案的争议焦点是，逾期交房的违约金是否应当调减问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。依据上述法律及司法解释的规定，违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，并且以补偿性为主，惩罚性为辅。因此，在违约方提出请求调减的情况下应当依法予以审查，是否调整应当以守约方的实际损失为标准，衡量约定的违约金是否过分高于造成的损失。
关于上诉人中鼎公司逾期交房，给上诉人张轶鸿造成的损失如何确定问题。本院认为，涉案房屋系住宅房屋，逾期交房的事实发生后，直接影响和妨碍的是购房者在预定的时间对房屋能够及时占有、使用、收益和处分的利益。从日常生活经验判断，损失应当包括出租收益、可能获得一定的转售利益、因居住环境范围的改变可能产生出行以及其他生活成本的增加等。对于购房者的损失，其中租金利益比较容易确定，但其他可能获得的利益，如转售利益等，会因国家政策调整以及市场供需关系，所在区域的房屋存量，房屋地段、环境等因素的影响和制约，尤其是国家近年来相继出台一系列房地产调控措施，本案房屋所在区域的房产价格相比调控前没有出现大幅波动的情形，转售获取较大利益的可能较小。因此，本案中购房者的实际损失不能准确计算确定的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于同地段同类房屋租金或者中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失的相关规定精神，为保护购房者的利益，制裁违约行为，同时考虑到本案上诉人中鼎公司逾期交房并不存在恶意违约而获取了非法利益，目前房屋已经竣工，上诉人中鼎公司在承担违约金后还要继续履行交付义务等情形和实际情况，为衡平双方利益，根据公平原则和诚实信用的原则，本院酌定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算上诉人张轶鸿已交房款的利息作为其实际损失，对双方约定的违约金予以调整。上诉人中鼎公司要求调减违约金的上诉请求本院予以部分支持。上诉人张轶鸿提交证据不足以证明因对方迟延交房产生的实际损失相当于双方在购房合同上约定的违约金，故对上诉人张轶鸿要求按合同约定给付违约金的请求不予支持。目前上诉人中鼎公司尚未将符合合同约定以及法律、法规规定的交付条件的房屋交付，至今已经逾期两年之久，故在中国人民银行2014年发布的1-3年基准贷款利率6%的基础上加收50%，即按照9%的利率计算上诉人张轶鸿交付的购房款利息，即67548.34元〔违约期限为2014年7月1日至2016年2月19日计599天，违约金为457339.00元×（599天÷365天／年）×年利率9%,计67548.34元〕作为上诉人张轶鸿已产生的实际损失，由上诉人中鼎公司支付违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持南郑县人民法院（2016）陕0721民初272号民事判决书第一项；
二、撤销南郑县人民法院（2016）陕0721民初272号民事判决书第二、三项；
三、上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司向上诉人张轶鸿支付2014年7月1日至2016年2月19日计599天的违约金67548.34元（限本判决书送达后五日内履行完毕）。2016年2月20日至实际履行之日的违约金以已付购房款457339元为本金，按照年利率9%另计。
四、驳回上诉人张轶鸿其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉案件受理费1330元，由上诉人汉中市中鼎房地产开发有限责任公司负担900元，由上诉人张轶鸿负担430元。
义务人逾期不履行义务，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向人民法院申请执行。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张　杪 代理审判员　　李小艳 代理审判员　　李　涛

书记员：熊俪雅