毛某与上海泰某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷审判监督民事裁定书

　　再审申请人(一审原告、二审上诉人)：毛某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：瞿海胤，上海普盛律师事务所律师。
　　被申请人(一审被告、二审上诉人)：上海泰某房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：李强，该公司执行董事。
　　再审申请人毛某因与被申请人上海泰某房地产开发有限公司(以下简称泰某公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院(2018)沪02民终3906号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
　　毛某申请再审称：(一)系争房屋的院子围墙由砖墙变为绿植，对房屋的使用功能造成巨大影响，使院子成了全体业主都可进入和使用的区域，而非毛某独立使用的空间，私密性、安全性几乎消失殆尽。按生活常理，如购房时明确系争房屋的院子不具备独立使用权，毛某不会愿意支付比同幢房屋其他楼层昂贵许多的房价来购买系争房屋，因此毛某支付的购房款中是包括了院子对价的。(二)泰某公司对于系争房屋的销售广告和宣传资料中的说明、允诺虽未载入合同，但按相关司法解释的规定应视为合同内容，其违反约定，应承担违约责任。(三)一、二审法院判决泰某公司赔偿20万元(人民币，下同)缺乏相应依据。损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，理当通过司法评估或对同小区相关商品房价格充分调查质证的情况下，才判定泰某公司应承担的赔偿金额。即便酌情确定，在泰某公司并未提供系争房屋比同幢其他房屋售价高的依据以及楼上住户的购房相关数据，法院亦未准许毛某司法评估申请的情况下，不仅应考虑从另案调取的系争房屋所在小区内的商品房合同，还应综合同幢其他住户以及小区其他有关房屋的成交价作综合性参考判断，才能对赔偿金额作出酌情判断。(四)合同补充条款第十六条的约定属于免除出售方自身责任的格式条款，未采取合理方式提请毛某注意。因此本案判定违约责任应在购买的房屋是包括了独立使用的院子，毛某也已支付了相应对价的基础上来进行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项之规定申请再审。
　　本院经审查认为，双方当事人就系争房屋所签预售合同合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，系争房屋外的绿化面积并不包含在毛某所购买的房屋面积中，且庭院本身属于小区公共绿地，泰某公司也无权出售给毛某，因此庭院并非房屋预售合同的标的物。合同补充条款已约定未经泰某公司书面允诺之任何条款，对双方不具有约束力，样板房、宣传资料等仅供参考，房屋的交房标准和条件以合同约定为准，合同未作约定的以该房屋现状为准，毛某认为此系无效的格式条款，缺乏依据，本院不予采信。故毛某以泰某公司违约为由要求其赔偿损失100万元，一、二审法院不予支持并无不当。但正如二审法院所述，泰某公司作为一家专业的房地产开发企业，在开发、销售房屋的各个环节，均应遵守国家法律法规、规章及相关政策规定，其设置样板房时采取砖墙性质建造庭院，确属不当，因被行政机关认定为违建而将系争房屋拆除砖墙更换为绿篱后，对房屋的私密性、安全性还是有一定程度的影响，一、二审法院基于泰某公司对本案纠纷的产生存在过错，且样板房围墙采取砖墙结构所形成的整体效果亦系购房者决定购买系争同类房屋的考虑因素之一，判决泰某公司赔偿毛某20万元，尚属合理。综上，毛某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项、第六项规定的再审事由。
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
　　驳回毛某的再审申请。

审判员：赵  超

书记员：丁晓燕