毛某某与朱某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：毛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：董昊，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。
　　被告：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：郭伟，上海市锦泓律师事务所律师。
　　第三人：上海静安置业(集团)有限公司，住所地上海市静安区延安中路XXX弄XXX号。
　　法定代表人：时筠仑，董事长。
　　委托诉讼代理人：吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。
　　第三人：上海静安置业物业管理有限公司，住所地上海市静安区乌鲁木齐中路XXX号。
　　法定代表人：江蔚，董事长。
　　委托诉讼代理人：吴豪，上海市佳信达律师事务所律师。
　　原告毛某某与被告朱某某、第三人上海静安置业(集团)有限公司(以下简称静安置业集团公司)、上海静安置业物业管理有限公司(以下简称静安置业物业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，于2020年1月13日第二次公开开庭进行了审理。原告毛某某及委托诉讼代理人董昊，被告朱某某的委托诉讼代理人郭伟，第三人静安置业集团公司、静安置业物业公司的共同委托诉讼代理人吴豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告毛某某向本院提出诉讼请求：1、撤销被告与第三人就上海市静安区南京西路XXX弄XXX号二层后楼房屋(以下简称系争房屋)建立的公房租赁关系，第三人应依法依规重新确定系争房屋的承租人为原告。2、被告承担案件受理费。诉讼过程中，原告撤回了第一项诉讼请求中要求第三人重新确定系争房屋承租人为原告的诉讼请求。事实和理由：2014年12月19日,系争房屋原承租人朱海敏因突发脑溢血在新华医院死亡。一、原、被告之间的亲属关系：系争房屋原承租人朱海敏是原告的丈夫。2009年6月18日，原告与朱海敏在上海市静安区登记结婚。朱海敏与原告育有一子朱安睿,xxxx年xx月xx日出生。被告朱某某是朱海敏的弟弟。原告的户口在上海市虹口区大连西路玉田新村XXX号XXX室。二、系争房屋基本信息：系争房屋是第三人直管公房。原告持有的系争房屋《上海市租用居住公房凭证》原件，所载发证日期是2008年1月22日,独用租赁部位使用面积是14.3平方米(煤卫合用)。系争房屋租赁关系一直由原告在履行，截至2018年12月31日的租金及其他费用均由原告缴纳。系争房屋由原告实际居住。三、原告了解到的系争房屋的历史：1975年10月,系争房屋由当时的房管所分配给朱海敏的父母,承租人是吴淑芳(朱海敏和朱某某的母亲)或朱芳清(朱海敏和朱某某的父亲)。1975年10月9日,朱芳清、吴淑芳、朱海敏、朱某某全家户口由上海市静安区南京西路XXX弄XXX号(此房已退给当时的房管所，以下简称南京西路房屋)迁入系争房屋。1995年之前,朱芳清的单位给全家分配了一套位于上海市长宁区程桥二村XXX号XXX室(以下简称程桥二村房屋)的居住公房,建筑面积为40.08平方米(煤卫独用),全家搬入居住。1995年4月7日,根据上海市94方案,由朱海敏全额出资(其中公积金1,200元,其他为现金)买下程桥二村房屋并将产权登记在朱芳清名下(按照当时的政策只能登记一人)。因朱芳清的单位重新给全家分配了程桥二村房屋,按照当时的政策,父母不能再继续承租系争房屋,系争房屋重新分配给了朱海敏。1995年,朱芳清和吴淑芳的户口迁入程桥二村房屋。1997年6月25日,吴淑芳的户口再从程桥二村房屋迁入系争房屋。2002年,朱海敏出了首付款11万元买下上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室(以下简称周家嘴路房屋),建筑面积为100.07平方米,由朱某某、朱芳清和吴淑芳共同共有,登记核准日期为2002年11月29日。后朱某某及父母三人搬入居住。四、与第三人交涉和信访的过程：在朱海敏死亡后,原告向第三人申请变更承租人事宜,被口头拒绝,理由是原告户口不在系争房屋内。原告咨询了第三人的杨经理,杨经理告知：原告和朱海敏是夫妻关系,该公房承租人变更给谁都要原告签字同意。2018年5月14日,因儿子朱安睿快满三岁上幼儿园需静安区户口,在此期间朱某某将朱芳清和吴淑芳藏匿,原告通过各种途径(居委会、街道、新华医院找朱某某等)都无法联系到朱海敏的父母,至今未见到人。之后,原告再次向第三人申请变更承租人,再次被口头拒绝,理由同样是原告户口不在系争房屋内。但是无意间,原告发现在2017年第三人已将系争房屋的承租人由朱海敏变更为朱某某,但并未如杨经理所告知的征得原告同意或签字。令人愤怒的是,原告在2018年2月2日及2018年5月14日两次缴纳房租和其他费用的收据上户名都是朱海敏,原告有理由相信第三人故意向原告隐瞒承租人已变更的事实。此后,原告与第三人多次交涉均无果,打12345热线也未得到回复。无奈之下,原告在2018年5月23日向市信访办信访,在2018年6月9日收到了第三人静安置业集团公司的信访回复,表示系争房屋已于2017年6月28日，由朱海敏弟弟朱某某向物业提出申请要求变更租赁户名,当时该处房屋户籍上有原承租人母亲吴淑芳和弟弟朱某某,因原告的户籍在大连西路玉田新村XXX号XXX室。根据沪房管法(2009)396号文第一条第三款作出处理意见：由于原告的户籍不在本处房屋,故不能作为共同居住人,且同住人一致同意租赁户名变更为朱某某,手续齐全,变更租赁户名的程序合规。此后,原告又逐级申请信访复查和信访复核,结论是“申请人对出租人变更租赁户名的结果不服,应当通过司法途径解决”。根据上述事实,原告认为,无论程序上还是实体上,将系争房屋的承租人变更为被告朱某某都是错误的。理由如下：一、被告朱某某不符合系争房屋原承租人生前共同居住人的资格：根据相关规定，公有居住房屋的共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。被告因从未在系争房屋内实际居住过且在本市有其他住房且居住并不困难而显然不符合共同居住人的资格,朱某某和吴淑芳的户口均系空挂户口。只有原告作为朱海敏的配偶是系争房屋原承租人生前共同居住人,也是原告一直实际居住并履行承租人义务缴纳系争房屋的租金及其他费用。二、系争房屋承租人变更为朱某某的程序严重违法违规：根据《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》(沪房管法[2009]396号)第三条第(一)项，《租用居住公房凭证》和《户口本》是必须提供的材料,而这两样都在原告处,因此第三人将系争房屋的承租人由朱海敏变更为被告朱某某是不符合相关法律法规的规定且手续不齐全、程序不合规。三、系争房屋承租人应当重新确定为原告：根据相关规定：承租人死亡,其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致,要求变更租赁户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：1.原承租人的配偶;2.原承租人的子女(按他处住房情况);3.原承租人的父母;4.原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。根据上述法律规定,应将系争房屋的承租人变更给原告。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。
　　被告朱某某辩称，原告在系争房屋无户口且从未居住，被告为系争房屋的共同居住人，第三人依据相关规定变更被告为承租人的行为合法合规，故不同意原告的诉讼请求。对于原告陈述事实：1、亲属关系有异议，原告丈夫去世时间为2014年12月19日,但原告之子朱安睿出生时间为2015年12月31日，其余关系无异议。2、在双方家庭关系融洽时，系争房屋租金一部分为朱海敏缴纳，一部分为朱海敏父母缴纳。3、原告在系争房屋从未居住，原告与朱海敏结婚后居住在程桥二村房屋，且原告夫妻还在原告丈夫去世前购买位于浦东的商品房。4、1975年10月，系争房屋由朱海敏父母单位分配，之后一家人居住在系争房屋。1995年朱海敏父亲增配闵行房屋，后因为距离太远，单位重新增配了程桥二村房屋，此房屋一直由朱海敏一人居住，后在此结婚，被告及父母仍居住在系争房屋。系争房屋由被告及其父母一直居住到2005年左右，后被告父母由于年纪大，在周家嘴路房屋及系争房屋来回居住。朱海敏去世后至今，系争房屋都是空关的，被告及其父母处、朱海敏处都是有钥匙的。
　　第三人静安置业集团公司、静安置业物业公司共同述称，请求驳回原告诉请，第三人变更系争房屋的承租人的行为合规合法。系争房屋原承租人为朱海敏，已于2014年12月19日报死亡并注销户口，而系争房屋户籍在册为被告及其母亲。在朱海敏去世后原告从未向第三人申请过变更承租人。对于系争房屋的居住情况，第三人无从知晓。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告与朱海敏(2014年12月19日报死亡)系夫妻关系，于2009年6月18日登记结婚。朱海敏与被告朱某某系兄弟关系，二人均系朱芳清与吴淑芳之子。
　　系争房屋内原有朱海敏(户主)、朱某某、吴淑芳的户籍，其中朱海敏、朱某某的户籍均为1975年10月9日从南京西路房屋迁入，吴淑芳的户籍于1997年6月25日从程桥二村房屋迁入。
　　系争房屋原承租人为朱芳清，后因单位于1986年增配了本市华坪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称华坪路房屋)，并与吴淑芳于1986年12月将户口迁入华坪路房屋，故朱芳清申请将租赁户名过户给朱海敏。后经第三人批准，1995年1月1日起系争房屋的承租人变更至朱海敏名下。
　　2017年6月28日，朱某某、吴淑芳向第三人静安置业物业公司提出变更系争房屋租赁户名的申请，表示系争房屋原承租人朱海敏于2014年12月19日报死亡，其配偶毛某某户籍在虹口区大连西路玉田新村XXX号XXX室。本处现有户口簿一本，户籍人数二人，经全家协商一致，同意将租赁户名变更为原承租人之弟朱某某。2017年7月1日，第三人将系争房屋的租赁户名变更至被告朱某某名下。
　　另查明，1986年12月，朱芳清的单位因其家庭居住困难，向朱芳清、吴淑芳增配了本市华江新村XXX号XXX室房屋(即华坪路房屋)，华坪路房屋的承租人为朱芳清。
　　1989年，朱芳清的单位收回了华坪路房屋，另行向朱芳清、吴淑芳分配了程桥二村房屋，该房屋承租人为朱芳清。
　　1995年3月30日，朱芳清与案外人上海金峰置业发展公司签订了《公有住房买卖合同》，购买了程桥二村房屋的售后产权。
　　再查明，2020年2月28日，上海交通大学医学院附属新华医院向本院出具了《情况说明》，表示被告朱某某在该院工作期间未享受过实物分房。
　　审理中，原告表示，在系争房屋原承租人朱海敏去世后，户籍在册的吴淑芳、朱某某均不属于共同居住人，其中吴淑芳是华坪路房屋、程桥二村房屋的受配人员，朱芳清购买程桥二村房屋的产权时，吴淑芳也明确是同住成年人，故吴淑芳不是系争房屋的共同居住人。原告认为，相关政策规定的实际居住时间段应为1995年1月1日朱海敏成为承租人开始直至其死亡止。被告朱某某因未在系争房屋实际居住，故不符合相关政策规定的条件，也不是系争房屋的共同居住人。
　　被告表示，朱芳清夫妇一直居住在系争房屋内，增配华坪路房屋后，一直是由朱海敏居住在华坪路房屋。华坪路房屋套配程桥二村房屋后，朱海敏就住在了程桥二村房屋，程桥二村房屋也是朱海敏的婚房。因系争房屋居住环境较差，考虑到父母居住、被告上班及照顾父母等问题，2002年被告购买了周家嘴路房屋，被告及父母就搬到周家嘴路房屋居住，系争房屋之后用于堆放杂物，父母及被告偶尔回去照看一下。朱芳清夫妇、朱海敏及被告原家庭关系较好，朱海敏处也有系争房屋的钥匙，但主要的管理都是朱芳清夫妇及被告进行的。
　　第三人表示，系争房屋原承租人朱海敏去世后，第三人根据系争房屋仅有的两个同住人签字同意，变更了承租人，至于他处公房的情况，与本案无关。且即使吴淑芳不是系争房屋的同住人，则系争房屋的同住人只有被告，则被告申请变更承租人，第三人予以准许也是合法的。
　　本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。原告认为，被告朱某某自1995年1月1日起未在系争房屋实际居住，并非系争房屋的共同居住人，故第三人变更其为承租人的决定应当撤销。但根据法律规定，公有居住房屋租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。被告朱某某于1975年将户籍迁入系争房屋，原告提供的证据并不足以证明朱某某的居住情况，且即使被告自1995年1月1日起未在系争房屋居住，也不影响其原为系争房屋共同居住人的身份。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。因系争房屋原承租人死亡后，该房屋内仅有被告及吴淑芳的户口，由其二人向第三人提出申请，要求变更系争房屋的租赁户名，第三人予以准许的决定符合相关法律规定。据此，原告要求撤销被告与第三人就系争房屋建立的公房租赁关系的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《上海市房屋租赁条例》第四十条、第四十一条规定，判决如下：
　　驳回原告毛某某的全部诉讼请求。
　　如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费80元，由原告毛某某负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：吴春林

书记员：董  锟