毛某某与宜昌天福基房地产代理有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

原告：毛某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：童成祥，湖北夷陵律师事务所律师，特别授权。
被告：宜昌天福基房地产代理有限公司，住所地宜昌市西陵一路19号（亚洲广场B座1202室）。
法定代表人：孔彬，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族宜昌天福基房地产代理有限公司经理，户籍地湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市。

原告毛某某与杨红梅、被告宜昌天福基房地产代理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法由审判员郑雄心适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告毛某某及其委托诉讼代理人童成祥、被告宜昌天福基房地产代理有限公司的法定代表人孔彬到庭参加诉讼。原告毛某某于2017年10月17日撤回对被告杨红梅的起诉。本案现已审理终结。
原告毛某某向本院提起诉讼请求：1.依法判决被告宜昌天福基房地产代理有限公司向原告退还过户费和代办费共计23500元和赔偿原告定金损失5000元；2.依法判决被告宜昌天福基房地产代理有限公司按每日千分之一标准向原告支付从2016年8月8日至实际给付之日止期间的违约金；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月1日，原告与项凤英的代理人杨红梅、被告宜昌天福基房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定项凤英将名下位于西陵区下岗路的房屋出售给原告，并约定原告支付购房定金后双方办理房屋过户手续，并由被告宜昌天福基房地产代理有限公司负责代办交易相关手续至房产过户登记完毕房款付清为止，同时作为出让方项凤英的签字手印均由杨红梅完成，并由杨红梅收取了原告的定金。2016年5月10日，三方再行签订《三方补充协议》约定被告宜昌天福基房地产代理有限公司需在2016年8月1日之前办理房屋过户受理，否则视为其违约，将退还全部费用和赔偿损失以及支付违约金给原告。但时至今日，被告宜昌天福基房地产代理有限公司仍没有按照约定履行办理房屋过户手续，并且项凤英现已过世，被告宜昌天福基房地产代理有限公司明显违约并造成了原告重大损失。现原告根据相关法律规定，向法院提起诉讼，恳请公正判决。
被告宜昌天福基房地产代理有限公司辩称，被告在约定的时间内准备了买卖双方的资料，完成了被告的委托事项，在2016年7月28日买卖双方都到了葛洲坝房管中心，没有过户是因为项凤英没有提供相关材料，房屋买卖是原告与项凤英协商，被告只是代办过户，无法交易不是被告造成的。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年8月1日，项凤英（甲方）与原告毛某某（乙方）、被告宜昌天福基房地产代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：项凤英将名下位于宜昌市下岗路一公司6号楼的房屋出售给原告，成交价130000元，甲乙双方同意共同委托丙方代办交易相关手续，委托期限自本合同签订之日至该房产过户登记手续办理完毕，甲方拿到全部房款之日止。乙方承担过户费、交易税费、代办费共计17800元；乙方在签订本合同当日向甲方支付购房定金5000元；双方在房屋交易中心办理签字受理当天乙方向甲方支付房款95000元；过户手续办理完结乙方取得房权证并办理完水电气过户手续后，乙方即时向甲方支付30000元。合同还对其他事项进行了约定。项凤英的代理人杨红梅在合同上签字，并代项凤英在合同上签字。同日，毛某某（甲方）与宜昌天福基房地产代理有限公司（乙方）签订《代办协议》，约定：因上述房屋系葛洲坝产权，乙方承诺过户手续办理时间为收齐交易双方所有过户资料后110个工作日内。本次代办采取过户费用包干制，即甲方一次性向乙方支付过户费、交易税费、代办费共计17800元。办理过程中如乙方无能力完成操作流程时应及时告知甲方，并退还所收取费用，本协议自动终止。上述合同签订后，毛某某分别于2015年8月1日向项凤英支付定金5000元，于2015年8月7日、2015年9月10日向公证机关缴纳公证相关费用200元、500元，于2015年8月8日向宜昌天福基房地产代理有限公司支付过户费、税费、代办费17800元。2016年5月10日，项凤英的代理人杨红梅（甲方）、毛某某（乙方）、宜昌天福基房地产代理有限公司（丙方）再行签订《三方补充协议》约定：1.乙方在签订本协议当日向丙方补交过户办理费5000元整；2.甲乙丙三方约定买卖双方在葛洲坝房屋交易中心签字受理时间为2016年8月1日前，如8月1日前未按约定受理，视为丙方违约，丙方退还乙方已交过户费、代办费用23500元，乙方已交给甲方的定金5000元由丙方赔偿给乙方；3.如丙方违约以上违约费用在违约后一周内支付给乙方（逾期支付每日按千分之一加收违约金）；4.因自然灾害，政府重大政策调整等不可抗力而导致本合同无法继续履行，本合同三方均不承担违约责任；但甲方应退还乙方已支付的定金，丙方应退还乙方所交的过户费、税费20800元，但不退还代办费2000元。上述合同签订后，毛某某于当日向宜昌天福基房地产代理有限公司支付过户办理费5000元。后项凤英、毛某某及宜昌天福基房地产代理有限公司于2016年7月28日在葛洲坝房产交易中心办理过户时，因缺少项凤英前夫关于交易房屋的证明材料，过户未能受理。原告遂诉至法院。
同时查明，项凤英于2016年12月13日去世，景建成继承该房屋并于2017年8月2日取得房产证。

本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《三方补充协议》、《代办协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。其中《三方补充协议》中约定：买卖双方在葛洲坝房屋交易中心签字受理时间为2016年8月1日前，如8月1日前未按约定受理，视为宜昌天福基房地产代理有限公司违约，宜昌天福基房地产代理有限公司退还毛某某已交过户费、代办费用23500元，毛某某已交给项凤英的定金5000元由宜昌天福基房地产代理有限公司赔偿给毛某某；如宜昌天福基房地产代理有限公司违约以上违约费用在违约后一周内支付给毛某某（逾期支付每日按千分之一加收违约金）。事实上，原、被告于2016年7月28日在葛洲坝房产交易中心办理过户时，因缺少项凤英前夫关于交易房屋的证明材料，未能被葛洲坝房屋交易中心受理，被告宜昌天福基房地产代理有限公司应承担退还过户费、代办费23500元、赔偿原告5000元定金损失的违约责任，故对原告的诉讼请求本院予以支持。被告宜昌天福基房地产代理有限公司辩称未能过户的原因不在被告，本院认为，被告宜昌天福基房地产代理有限公司在本案中提供房屋代办服务，熟悉房屋过户流程，并了解买卖双方的情况，应在过户前协助双方齐备资料，因缺少材料，房屋未能办理过户，被告宜昌天福基房地产代理有限公司难辞其咎，故对其辩称，不予采信。原告要求被告宜昌天福基房地产代理有限公司按每日千分之一标准向原告支付从2016年8月8日至实际给付之日止期间的违约金，数额过高，本院调整为被告宜昌天福基房地产代理有限公司按年利率24%向原告支付违约金。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零六条之规定，判决如下：

一、被告宜昌天福基房地产代理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告毛某某支付过户费、代办费23500元、定金损失5000元，并自2016年8月8日起自款项清偿之日止，以28500元为基数，按年利率24%计算支付逾期付款违约金。
二、驳回原告毛某某其他诉讼请求。
如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费638元，减半收取计319元，由被告宜昌天福基房地产代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员 郑雄心

书记员： 韩傲婕