段某某与牡丹江银某房地产开发有限公司、王某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

段某某
武利飞（黑龙江博学律师事务所）
牡丹江银某房地产开发有限公司
王金城
王某某
刘英（黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所）

原告:段某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住所黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人:武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。
被告:牡丹江银某房地产开发有限公司，住所黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街南。
法定代表人:李成斌，该公司经理。
委托诉讼代理人:王金城，男，牡丹江银某房地产开发有限公司法律顾问。
被告:王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住所黑龙江省宁安市东京城林业局。
委托诉讼代理人:刘英，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。
原告段某某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司（以下简称银某公司）、王某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年3月14日、4月5日、4月13日、8月24日公开开庭进行了审理。
原告段某某及其委托诉讼代理人武利飞，被告银某公司的委托诉讼代理人王金城，被告王某某的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。
因案情疑难、复杂，本案经本院院长批准延长审限三个月。
本案现已审理终结。
段某某向本院提出诉讼请求:1.确认二被告之间签订的商品房买卖合同无效；2.确认原告对××嘉园×号楼×单元×号房屋享有所有权；3.诉讼费由二被告承担。
诉讼过程中，原告变更诉讼请求为:1.确认原告与被告银某公司于2011年7月30日签订的认购书合法、有效；2.被告银某公司按认购书继续履行出卖人义务，协助原告办理××嘉园×号楼×单元×号房屋的产权转移登记；3.诉讼费由被告银某公司承担。
事实和理由:原告于2011年7月30日在被告银某公司处购买了银某公司开发的位于牡丹江市爱民区××嘉园×号楼×单元×号房屋用于居住。
同日，原告与银某公司签订了认购书，约定:原告购买银某公司开发建设的××嘉园×号楼×单元×号房屋，面积145.97平方米，每平方米4110.43元，总房款600000元整等主要内容。
原告于2011年7月30日、2012年7月24日、2013年9月15日分三次支付全部购房款，银某公司于2014年9月28日将诉争房屋交付原告。
原告向该小区物业管理公司交纳了物业费和残土清运押金。
原告收到诉争房屋后进行了部分装修，因诉争房屋使用的是临时水和临时电、经常停水停电致原告被迫停止装修。
2015年12月，在原告不知情的情况下，被告王某某擅自将原告占有的诉争房屋的门锁更换。
经原告在与银某公司协商过程中获悉，二被告曾于2012年7月29日签订了编号为20120729F3C15B859184的商品房买卖合同。
合同约定:被告王某某购买银某公司开发建设的××嘉园×号楼×单元×号房屋，面积145.97平方米，每平方米3300元，总房款481701元。
原告与银某公司之间签订的认购书中已包含了商品房买卖合同的主要条款，且原告与银某公司已实际履行该协议，银某公司已将房屋交付原告，双方应为合法、有效的商品房买卖合同关系。
而二被告之间虽然签订了商品房买卖合同，但二被告之间并不是真实的商品房买卖合同关系，而是银某公司向王某某借款，采用签订商品房买卖合同的方式提供担保，二被告是借款关系，二被告之间签订的商品房买卖合同应为无效合同。
银某公司辩称，承认原告与被告银某公司于2011年7月30日签订的认购书有效，同意协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续的诉讼请求。
王某某辩称，原告与银某公司签订的认购书不具有法律效力，该认购书只是购买合同的一种意向，不是正式的商品房买卖合同，在双方未签订正式的商品房买卖合同之前，该认购书不具有法律效力，不能生效。
2011年7月30日银某公司未取得商品房预售许可证，不具有预售资格，因此与原告签订的认购书也没有法律效力。
原告与银某公司之间系借贷关系，不是真正的商品房买卖关系，且原告与银某公司签订认购书的时间是在二被告签订的正式商品房买卖合同之后，原告向法庭提交的2011年7月30日的认购书是后补的，不具有法律效力。
原告没有证据支持其主张的认购书合法、有效。
因二被告之间签订的商品房买卖合同是在房产部门登记备案具有排他性的正式合同，该合同合法、有效，王某某一次性缴纳房款，因此该买卖行为合法、有效，应当受到法律保护。
原告的请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。
争议焦点:一、原告与二被告及二被告之间是何种法律关系；二、原告与被告银某公司签订的认购书是否合法、有效；三、原告要求被告银某公司协助其办理××嘉园×号楼×单元×号房屋的产权转移登记是否有事实及法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下:
1.原告举示的证据一、认购书复印件一份、客户简易明细账查询单复印件一份（盖有牡丹江市城郊农村信用合作联社平安储蓄所业务专用章）、财务收据复印件三份（与原件核对无异），本院认为，认购书体现系原告与被告银某公司签订，因被告银某公司对此没有异议，故本院对认购书予以确认，二被告对收据和客户简易明细账查询单的形式要件无异议，故本院对收据和客户简易明细账查询单予以确认；证据二、牡丹江××物业管理有限公司出具的收据复印件两份、供热费收据复印件一份（均与原件核对无异），本院认为，二被告对该组证据的形式要件无异议，本院对该组证据予以确认；证据三、装修材料购货收据及人工费收据一组（共八页），本院认为，该组证据体现了原告购买装修材料及支付人工费的情况，本院予以确认；证据四、二被告签订的商品房买卖合同复印件一份、原告申请法院调取的查询单复印件一份（盖有牡丹江市住房保障和房产管理局公章），本院认为，二被告对该组证据的形式要件无异议，本院对该组证据予以确认。
2.被告银某公司举示的证据一、收据复印件一份（与原件核对无异）、收据明细复印件一份，及证据二、收据复印件五份、中国工商银行个人业务凭证复印件两张、中国工商银行网上银行电子回单复印件一份、转账交易成功记录单复印件两张（均与原件核对无异），本院认为，对于银某公司制作的收据明细及其工作人员于淑清2012年7月29日出具的两份收据因无被告王某某签名认证，无法核实其真实性，本院对此不予确认，对于该组证据中的其余几份收据，有被告王某某的侄女王某或侄女婿齐某的签字，对此本院予以确认，对于中国工商银行个人业务凭证、中国工商银行网上银行电子回单、转账交易成功记录单，均系原始交易凭证，形式要件符合法律规定，对此本院予以确认，被告王某某虽称户名为王某某的工商银行存折是王某某亲属称与银某公司有经济往来办的，王某某不清楚后期存折账户的支取情况，但王某某对此未举示证据证实，本院对王某某的主张不予确认；证据三、商品房预售许可证复印件一份（与原件核对无异），原告及被告王某某对该份证据的形式要件无异议，本院予以确认。
3.被告王某某举示的证据一、商品房买卖合同复印件一份、备案证明复印件一份、收据复印件一份（均与原件核对无异），本院认为，本院已对商品房买卖合同进行了认证，不再赘述，对于收据，加盖了被告银某公司公章，被告银某公司亦认可该收据出具的日期为2012年7月29日，故本院予以确认；证据二、转账凭单复印件两张（与原件核对无异），原告及被告银某公司对该组证据的形式要件无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
被告银某公司于2011年9月22日取得了××嘉园小区13号楼至16号楼的商品房预售许可证。
原告欲购买房屋为其父母居住与银某公司于2011年7月30日签订认购书一份，约定原告购买位于××嘉园小区×号楼×单元×室、建筑面积145.97平方米房屋一处，购房款为600000元，原告与银某公司在该份认购书上盖章和签名。
银某公司于2011年7月30日、2012年7月24日、2013年9月15日分别为原告出具收据三份，收据记载款项分别为购房款350000元、100000元、150000元及交款事项均为13#011601室、面积145.97㎡、经手人李某。
原告在牡丹江市城郊农村信用合作联社平安储蓄所卡号为xxxx、户名为段某某的账户于2011年7月30日支取80000元，于2012年7月24日支取50000元，于2013年9月15日支取30000元。
二被告于2012年7月29日对诉争房屋签订商品房买卖合同并于当日在房产部门进行了备案登记，银某公司于2012年7月29日向王某某出具收据一份，收据记载款项为481701元及交款事项为13#011601室、面积145.97㎡、3300元/㎡、经手人于某。
王某某的侄女婿齐某于2012年7月29日向银某公司售楼处工作人员武某转账300000元。
银某公司于2014年9月18日交付原告诉争房屋的门钥匙。
原告于2014年9月28日向牡丹江××物业管理有限公司交纳诉争房屋物业费（2014年10月25日至2015年10月24日）、残土清运押金，并于2015年12月交纳诉争房屋供热费。
原告于2014年对诉争房屋进行了装修，2015年3月因诉争房屋停水、停电、停气，停止装修。
现××嘉园小区×号楼不能办理房屋产权证照。
银某公司称其于2012年7月29日向王某某借款700000元，双方口头约定月利息按4分计算，每月还利息28000元，并将诉争房屋以签订商品房买卖合同的形式抵押给王某某作为借款担保，但未办理抵押登记；除诉争房屋外，银某公司还用××嘉园×号楼×号房屋和×号楼×车库2处房屋作为向王某某借款700000元的抵押；因通过王某办理的该贷款，王某和齐某都是王某某的亲属，所以王某和齐某是代表王某某收取借款本金及利息，银某公司现已偿还王某某借款本金100000元、借款利息392000元。
2012年12月21日，王某某的侄女王某出具收据一份，内容为收到28000元，上款系付王某某利息，经手人王某；2012年8月31日，王某出具收据一份，内容为收到28000元，经手人王某（代），收款人王某某；2013年1月16日，王某出具收据一份，内容为28000元；2012年11月1日、2013年3月12日、2013年5月21日，银某公司的工作人员每次向王某某转账28000元；2013年5月4日银某公司的工作人员向王某某汇款56000元；2013年8月28日，王某的爱人齐某出具收据一份，内容为王某某本金100000元、56000元利息（两个月利息），收款人齐某；2013年9月30日银某公司的法定代表人李成斌向王某某汇款56000元。
王某某称其在黑龙江省宁安市东京城居住，为了让两位老人有个好的居住环境，所以家族商量决定一起出钱在牡丹江市购买房屋；王某某以700000元价格在银某公司购买了诉争房屋及××嘉园×号楼×号房屋和×号楼×车库；王某某交付诉争房屋的购房款一部分是自己的积蓄，一部分是向亲属筹借的，因为齐某在牡丹江市，转账较方便，所以通过齐某账号向银某公司转的购房款近380000元（转账款项系齐某的钱），余下100000余元购房款以现金形式交付银某公司；王某某购买诉争房屋后因诉争房屋没有水电，不可能装修，故未入住，王某某大概一两个月或两三个月看一次，于2015年得知银某公司将诉争房屋卖予原告；王某某称其将户名为王某某的工商银行存折交与王某使用，王某某没有用过该存折，但未举示证据证实。
庭审中，王某某自认银某公司未向其交付诉争房屋。
本院认为:本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因原告购买的诉争房屋系商品房，原告段某某与被告银某公司之间系商品房买卖合同关系，故根据《民事案件案由规定》，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
关于原告要求确认原告与被告银某公司签订的认购书合法、有效的问题。
原告与被告银某公司于2011年7月30日签订的认购书对房屋具体位置、面积、价款、付款方式进行了明确约定，符合商品房买卖合同的形式要件。
银某公司认可实际收到了原告交纳的购房款并为原告出具了购房款收据。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。
银某公司于2011年9月22日已取得诉争房屋的商品房预售许可证，根据上述解释第二条的规定，银某公司在起诉前取得商品房预售许可证明，其与原告签订的认购书可以认定有效。
该认购书业经原告与被告银某公司签字和盖章确认，系原告与被告银某公司双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条  :“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，虽二被告就诉争房屋签订了商品房买卖合同，但不影响原告与被告银某公司签订的认购书的效力，故应认定原告与被告银某公司签订的认购书有效。
关于被告银某公司按认购书继续履行出卖人义务，协助原告办理诉争房屋产权转移登记的问题。
本案中，段某某在与银某公司签订认购书后，银某公司已将诉争房屋交付于段某某，原告交纳了诉争房屋的物业费、供热费等费用，且对诉争房屋进行了部分装修，可以认定原告已实际占有诉争房屋，原告与被告银某公司签订的买卖合同已实际履行。
虽然二被告就诉争房屋办理了商品房买卖合同备案登记，但并非是物权预告登记，不具有对抗他人的效力，且银某公司自2012年7月29日至2013年9月30日分别以转账、汇款和现金给付方式向王某某偿还借款本金及借款利息，二被告之间存在借贷关系。
王某某虽称与银某公司之间是房屋买卖关系，但王某某庭审中称其购买诉争房屋系为了双方老人在牡市居住使用，即以居住为目的，但在银某公司处却购买了三处房屋，且王某某于庭审中自认购买诉争房屋后，银某公司未向其交付诉争房屋，王某某也未入住，因此可见王某某自签订买卖合同至今并未实际占有、使用过诉争房屋，其购房行为与其购房目的并不相符。
另，王某某称系家人一起出资购买诉争房屋，但买受人确为王某某一人，此行为与购房资金来源也不符合常理。
综合本案相关证据及常理分析认定银某公司并非是向王某某出售诉争房屋，双方就诉争房屋签订商品房买卖合同并非是购买诉争房屋的真实意思表示，而是为双方之间的借贷关系提供担保。
因此，原告系诉争房屋的合法买受人，原告与被告银某公司应当按照约定全面履行自己的义务。
根据《合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，原告已履行了买受人的全部义务，被告银某公司也应继续履行合同义务，在诉争房屋具备办理产权证条件时，协助原告办理诉争房屋的产权转移登记手续。
综上所述，本院对原告要求确认原告与被告银某公司于2011年7月30日签订的认购书合法、有效，被告银某公司按认购书继续履行出卖人义务，协助原告办理诉争房屋产权转移登记的诉讼请求予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百三十条  、第一百三十五条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第二条  、第五条  、第十一条  第一款  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  规定，判决如下:
一、原告段某某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司于2011年7月30日签订的认购书（位于牡丹江市爱民区××嘉园小区×号楼×单元×号、建筑面积145.97平方米的房屋）合法、有效；
二、被告牡丹江银某房地产开发有限公司按认购书继续履行出卖人义务，在牡丹江市爱民区××嘉园小区×号楼×单元×号房屋具备办理产权证条件之日起十日内协助原告段某某办理产权转移登记。
如果被告牡丹江银某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告段某某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年,自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费9800元，由被告牡丹江银某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

本院认为:本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因原告购买的诉争房屋系商品房，原告段某某与被告银某公司之间系商品房买卖合同关系，故根据《民事案件案由规定》，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
关于原告要求确认原告与被告银某公司签订的认购书合法、有效的问题。
原告与被告银某公司于2011年7月30日签订的认购书对房屋具体位置、面积、价款、付款方式进行了明确约定，符合商品房买卖合同的形式要件。
银某公司认可实际收到了原告交纳的购房款并为原告出具了购房款收据。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。
银某公司于2011年9月22日已取得诉争房屋的商品房预售许可证，根据上述解释第二条的规定，银某公司在起诉前取得商品房预售许可证明，其与原告签订的认购书可以认定有效。
该认购书业经原告与被告银某公司签字和盖章确认，系原告与被告银某公司双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条  :“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，虽二被告就诉争房屋签订了商品房买卖合同，但不影响原告与被告银某公司签订的认购书的效力，故应认定原告与被告银某公司签订的认购书有效。
关于被告银某公司按认购书继续履行出卖人义务，协助原告办理诉争房屋产权转移登记的问题。
本案中，段某某在与银某公司签订认购书后，银某公司已将诉争房屋交付于段某某，原告交纳了诉争房屋的物业费、供热费等费用，且对诉争房屋进行了部分装修，可以认定原告已实际占有诉争房屋，原告与被告银某公司签订的买卖合同已实际履行。
虽然二被告就诉争房屋办理了商品房买卖合同备案登记，但并非是物权预告登记，不具有对抗他人的效力，且银某公司自2012年7月29日至2013年9月30日分别以转账、汇款和现金给付方式向王某某偿还借款本金及借款利息，二被告之间存在借贷关系。
王某某虽称与银某公司之间是房屋买卖关系，但王某某庭审中称其购买诉争房屋系为了双方老人在牡市居住使用，即以居住为目的，但在银某公司处却购买了三处房屋，且王某某于庭审中自认购买诉争房屋后，银某公司未向其交付诉争房屋，王某某也未入住，因此可见王某某自签订买卖合同至今并未实际占有、使用过诉争房屋，其购房行为与其购房目的并不相符。
另，王某某称系家人一起出资购买诉争房屋，但买受人确为王某某一人，此行为与购房资金来源也不符合常理。
综合本案相关证据及常理分析认定银某公司并非是向王某某出售诉争房屋，双方就诉争房屋签订商品房买卖合同并非是购买诉争房屋的真实意思表示，而是为双方之间的借贷关系提供担保。
因此，原告系诉争房屋的合法买受人，原告与被告银某公司应当按照约定全面履行自己的义务。
根据《合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，原告已履行了买受人的全部义务，被告银某公司也应继续履行合同义务，在诉争房屋具备办理产权证条件时，协助原告办理诉争房屋的产权转移登记手续。
综上所述，本院对原告要求确认原告与被告银某公司于2011年7月30日签订的认购书合法、有效，被告银某公司按认购书继续履行出卖人义务，协助原告办理诉争房屋产权转移登记的诉讼请求予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第三十二条  、第四十四条  第一款  、第六十条  第一款  、第一百三十条  、第一百三十五条  ，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条  、第二条  、第五条  、第十一条  第一款  ，《中华人民共和国物权法》第十五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第六十五条  第一款  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  规定，判决如下:
一、原告段某某与被告牡丹江银某房地产开发有限公司于2011年7月30日签订的认购书（位于牡丹江市爱民区××嘉园小区×号楼×单元×号、建筑面积145.97平方米的房屋）合法、有效；
二、被告牡丹江银某房地产开发有限公司按认购书继续履行出卖人义务，在牡丹江市爱民区××嘉园小区×号楼×单元×号房屋具备办理产权证条件之日起十日内协助原告段某某办理产权转移登记。
如果被告牡丹江银某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告段某某可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条  的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年,自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费9800元，由被告牡丹江银某房地产开发有限公司负担。

审判长：时维

书记员：樊超