段某某与李某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）：段某某，男，苗族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地湖南省城步苗族自治县，现住湖北省宜昌市。
委托诉讼代理人：赵倩，湖北夷陵律师事务所律师。（一般代理）
被告（申请执行人）：李某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权）
第三人（被执行人）：宜昌同创房地产有限公司，住所地宜昌市开发区城东大道10—7号，统一社会信用代码91420500667654117U。
法定代表人：万宏华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：鲁应陆，男，蒙古族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵区，系该公司员工。（特别授权）

原告段某某与被告李某、第三人宜昌同创房地产有限公司（以下简称同创公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用普通程序于2017年1月13日公开开庭进行审理，后因与原告所提执行异议之诉的本院（2016）鄂0591执异13号执行裁定书相关联的（2016）鄂0591民再3号案件尚未审结，本案依法中止审理，现宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05民再24号民事判决，维持本院（2016）鄂0591民再3号判决。本院于2017年9月19日公开开庭审理了本案。原告段某某及其委托诉讼代理人赵倩、被告李某的委托诉讼代理人朱磊、第三人同创公司的委托诉讼代理人鲁应陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段某某向本院提出诉讼请求：1.解除对宜昌市发展大道27号水榭花都D栋011202号房屋的查封；2.确认原告与第三人同创公司签订的《商品房购房合同》合法有效，该房屋归原告所有，并为原告办理该房屋的产权登记手续；3.被告李某和同创公司共同承担本案诉讼费用。
事实与理由：2014年，原告欲自购一套住房，经人介绍认识了同创公司的法定代表人万宏华，看中了同创公司开发的位于宜昌市发展大道××水榭花都小区××号房屋，与万宏华商谈后，支付了全部房款，并于2014年11月8日与同创公司签订了《商品房购房合同》，同创公司将房屋交付给原告后，原告已装修入住，但同创公司总是拖延不为原告办房产证。2016年8月1日宜昌市三峡坝区人民法院对该房屋发出（2016）鄂0591执147号通知，告知因李某与同创公司的民间借贷案件，已对原告所居住的房屋进行了查封，原告认为自己才是合法购买该房屋的所有权人，遂向法院提出执行异议，法院2016年8月26日作出（2016）鄂0591执异13号裁定驳回了原告的异议，原告故向法院提起诉讼。

本院认为，本案的焦点问题是：一、案涉房屋归属；二、应否解除对案涉房屋的强制执行。
焦点一：原告段某某与第三人同创公司签订的《商品房购房合同》，本院认定该合同为合法有效的商品房买卖合同，原告在2014年5月11日前已付清全部房款，并入住至今，原告主张同创公司继续履行合同，协助原告办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。
焦点二：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部款项并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，原告与同创公司在法院2015年5月28日查封之前已签订合法有效的《商品房购买合同》，原告已支付合同约定的全部购房款，所购房屋用于原告家人居住，原告名下亦无其他用于居住的房屋，符合第二十九条规定，且原告对房屋未办理过户登记手续没有过错，原告对案涉房屋所享有的买受人权利具有排除性效力，足以对抗被告的优先受偿权，可排除被告与同创公司之间民间借贷案件的执行。
关于被告以《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条抗辩其应对案涉房屋在拍卖后享有优先受偿权的意见，本院认为，第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。”该司法解释的法意是赋予了出借人就买卖合同标的物有直接申请执行的权利，但该合同标的物应是未附着其他权利的物，属于担保权的直接实现，但当该商品房涉及附着有其他已支付房屋价款的买受人权利时该如何处理，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第1条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第2条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。由此可见，此批复赋予买受人的权利特殊化，在未进行房屋登记时，买受人虽然不享有所有权，但在付清全部房款的情况下，对房屋的取得有当然的期待权，将包括抵押权在内其他债权排斥在后，民间借贷司法解释第二十四条对于借款人和出借人之间的法律关系仍确定是债权法律关系，出借人并未因买卖合同而取得标的物的物权，尤其是当买卖合同的标的物是不动产时，在双方并未办理抵押登记的情况下，这种让与担保行为并不能产生排他性的法律效力，在该标的物上有其他排他性权利时，出借人则不享有标的物拍卖款项优先受偿的权利，本院对被告的此项辩称意见不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决如下：

一、第三人宜昌同创房地产有限公司继续履行与原告段某某签订的《商品房购买合同》，并在本判决生效之日起五日内协助原告段某某办理位于宜昌市发展大道27号水榭花都小区D栋011202号商品房的产权过户登记手续。
二、不得对第三人宜昌同创房地产有限公司开发的坐落于宜昌市发展大道27号水榭花都小区的D栋011202号房屋（产籍号02-0009-0033-011202）强制执行，并解除查封。
案件受理费6214元，由被告李某负担1214元，第三人宜昌同创房地产有限公司负担5000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
本院（2016）鄂0591执异13号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　许　静 人民陪审员　　李明喜 人民陪审员　　胡　萍

书记员：陶文淦