武汉锦绣香江置业有限公司、雷自立确认合同效力纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：武汉锦绣香江置业有限公司，住所地：湖北省葛店开发区创业服务中心。法定代表人：谢郁武，该公司执行总裁。委托诉讼代理人：张莎莎，公司员工，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）:雷自立，女，1977年9月19日出生，汉族，湖南省永州市人，住湖南省永州市冷水滩区，委托诉讼代理人：雷自豪，广东国晖律师事务所律师,代理权限为一般授权代理。

锦绣香江公司向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判确认双方买卖关系已经解除；2、本案一、二审诉讼费由雷自立负担。事实与理由：雷自立称锦绣香江公司于2018年1月20日签收一份《支付房款通知书》，一审判决对此予以采信，与事实不符。该通知书是在一审法院受理案件后发出的，通知内容要求履约与其本案诉讼请求要求确认效力相互矛盾。该通知的签收人是谁并不清楚，锦绣香江公司未收到该通知。其要求支付房款的请求已过诉讼时效期间。雷自立在支付小部分购房款后，在长达7年的时间里拒绝支付剩余款项，并曾提出退房、解除合同等，都表明其并没有履行合同的诚意，其行为属于有其他违约行为致使不能实现合同目的。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款的规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。雷自立作为一次性付款的买受人，仅支付合同总金额的24.66%，在其根本违约的情况下，锦绣香江公司有权解除合同。雷自立庭审时辩称：双方的合同未解除，依据认购书第三条第二项的约定，锦绣香江公司于2011年10月15日已知道雷自立的付款情况，其于该时间起就享有合同解除权。依据合同法第95条及最高院关于审理商品房买卖合同的解释第15条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。因此，锦绣香江公司最迟应在2012年10月15日行使解除权。但其发出解除合同通知是在2017年10月2日，已超过法定的除斥期间，该解除权消灭。雷自立在一审的诉讼请求为：1、确认雷自立与锦绣香江公司之间的商品房买卖合同未解除；2、本案诉讼费由锦绣香江公司负担。一审法院查明：2010年10月7日，雷自立与锦绣香江公司签订一份《武汉锦绣香江花园认购书》，约定，由雷自立认购锦绣香江公司开发的“武汉锦绣香江花园”中的***号商品房，建筑面积为162.09平方米，购房款730000元，付款方式为签订认购书时缴纳30000元定金，余款于2011年10月14日付清。锦绣香江公司应于2012年12月3日前将经验收合格的商品房交付雷自立。雷自立应于2011年10月14日携带认购书、定金票据、首期款收据、身份证、户口本等到锦绣香江公司售楼部签署《商品房买卖合同》。认购书签订后，雷自立于2011年10月7日支付定金30000元，同年10月9日支付购房款150000元，余款至今未付，双方至今也没有签订《商品房买卖合同》。雷自立分别于2014年10月27日、2017年12月1日函告锦绣香江公司要求签订《商品房买卖合同》、支付房款。雷自立曾于2016年9月20日向鄂州市华容区人民法院起诉要求锦绣香江公司返还购房款180000元，并支付利息48600元；支付赔偿金180000元，被鄂州市华容区人民法院驳回诉讼请求。2017年10月2日，锦绣香江公司函告雷自立解除商品房买卖关系。一审法院认为，本案争议的焦点为：雷自立、锦绣香江公司于2010年10月7日签订的《武汉锦绣香江花园认购书》属商品房订购合同还是商品房买卖合同、该合同是否解除。双方于2010年10月7日签订的《武汉锦绣香江花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。从该“认购书”内容上看，双方不仅约定了明确的房号，还约定了房屋总价款、购房款的支付时间、房屋交付的时间；从合同履行情况上看，锦绣香江公司除收取雷自立的定金30000元外，还收取了购房款150000元。虽然双方约定还需签订《商品房买卖合同》，但这并不影响合同的主要性质，该“认购书”属“准”商品房买卖合同。故《武汉锦绣香江花园认购书》应认定为商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，当事人没有约定合同解除的条件，当事人一方迟延履行主要债务，当事人应当催告对方在合理期限内履行，即行使单方解除合同的前置条件必须催告对方在合理期限内履行；未经催告，不享有单方解除合同权利。本案中，雷自立虽然未按合同约定支付余下购房款，但锦绣香江公司没有及时催告雷自立在合理期限内履行，锦绣香江公司不享有单方解除合同权利。《解除商品房买卖关系通知书》对雷自立不产生法律效力；雷自立、锦绣香江公司之间的商品房买卖关系尚未解除。雷自立关于确认双方间的商品房买卖合同未解除的诉讼请求，予以支持。锦绣香江公司关于双方之间的商品房买卖合同已解除、请求驳回雷自立的诉讼请求的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：雷自立与锦绣香江公司于2010年10月7日签订的《武汉锦绣香江花园认购书》未解除。本案受理费200元，减半收取计100元，由锦绣香江公司负担。二审期间，雷自立与锦绣香江公司均未向本院提交新的证据。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人武汉锦绣香江置业有限公司（以下简称“锦绣香江公司”）因与被上诉人雷自立确认合同效力纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2018）鄂0703民初8号民事判决向本院提起上诉，本院于2018年5月14日立案受理后依法组成合议庭审理，并于同年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人锦绣香江公司的委托诉讼代理人张莎莎，被上诉人雷自立的委托诉讼代理人雷自豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”依据雷自立与锦绣香江公司签订的认购书第三条第二项的约定，锦绣香江公司自2011年10月15日起，其最迟应在2012年10月15日行使解除权，其所述在2017年10月2日向雷自立发出《解除商品房买卖关系通知书》，已超过法定的除斥期间，对雷自立不产生法律效力。雷自立、锦绣香江公司之间的商品房买卖关系尚未解除，锦绣香江公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉、维持原判。本案二审案件受理费100元，由武汉锦绣香江置业有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　赵国文
审判员　　曹家华
审判员　　刘岳鹏

书记员：丁聪