武汉钰福置业有限公司与朱某某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉钰福置业有限公司，住所地：武汉市汉南区汉南大道353号。法定代表人：肖新华，总经理。委托诉讼代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。被告：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，武汉市汉南区人，住武汉市汉南区，

原告武汉钰福置业有限公司诉称，2013年7月16日，原被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将其所有的御景华府9-11号商铺和9-12号商铺出租给被告，双方确认该商铺建筑面积为82.38平方米和71.40平方米（合计153.78平方米）。乙方将承租商铺用于经营建材厨房电器、家用电器类，经营品牌为海尔电器。租期自2013年11月1日起至2018年10月31日止。商铺的租赁费用具体为：（1）第一年，月租金为3690.72元；（2）第二年，月租金为3690.72元；（3）第三年，月租金为4133.61元；（4）第四年，月租金为4629.64元；（5）第五年，月租金为5185.20元。租赁费用的支付方式为：租赁费用按半年度交付，被告应于每个租赁半年度届满五日前向原告支付下一半年度的租赁费用，首期租金于2013年8月1日前支付。《租赁合同》第9.4条乙方违约责任约定：在原告不存在任何违约的情况下，被告延期支付租金的，每逾期一天，应按所拖欠款项的万分之五向原告支付逾期付款的违约金。《租赁合同》第8.3条约定原告有权单方面解除合同，收回房屋，保证金不予退还并追究被告赔偿损失和责任。《租赁合同》第3.3条约定被告应于每年的12月份交纳下年度的物业管理费。因被告拖欠自2014年8月1日至2017年6月30日的物业管理费8612元（153.78平方米×每月每平方米1.6元×35月），武汉万济御景物业管理有限责任公司已经向原告收缴，故被告应将原告代缴纳的物业管理费支付给原告。按《租赁合同》约定，被告自2015年11月1日至2017年6月30日被告应缴租金为86640元，被告自2015年11月1日起未按合同约定缴纳租金，欠缴金额为86640元，原告多次催缴，被告拒绝履行付款义务。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求：1、解除原告2013年7月16日与被告签订的《租赁合同》；2、依法判令4000元保证金归原告所有；3、依法判令被告立即腾退御景华府9-11号商铺和9-12号商铺；4、判令被告立即支付欠缴的2015年11月1日至2017年6月30日的租金86640元；5、判令被告每月支付房屋使用费4133.61元，支付时间从2017年7月1日起至腾退时为止；6、判令被告支付违约金17809元（按每日万分之五计算，从2015年11月1日起计算违约金直至拖欠租金全部履行支付完毕；7、判令被告支付原告为其代付的自2014年8月1日至2017年6月30日的物业费8612元；8、本案诉讼费用由被告承担。原告武汉钰福置业有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、房屋所有权证2份及国有土地使用权证2份，拟证明原告对承租房屋享有所有权；证据二、租赁合同，拟证明1、原告将其所有的御景华府9-11号商铺和9-12号商铺出租给被告，双方确认该商铺建筑面积为82.38平方米和71.40平方米（合计153.78平方米）；2、租期自2013年11月1日起至2018年10月31日止。商铺的租赁费用具体为：（1）第一年，月租金为3690.72元；（2）第二年，月租金为3690.72元；（3）第三年，月租金为4133.61元；（4）第四年，月租金为4629.64元；（5）第五年，月租金为5185.20元；3、租赁费用的支付方式为：租赁费用按半年度交付，被告应于每个租赁半年度届满五日前向原告支付下一半年度的租赁费用，首期租金于2013年8月1日前支付；4、《租赁合同》第9.4条乙方违约责任约定：在原告不存在任何违约的情况下，被告延期支付租金的，每逾期一天，应按所拖欠款项的万分之五向原告支付逾期付款的违约金；5、《租赁合同》第8.3条约定原告有权单方面解除合同，收回房屋，保证金不予退还并追究被告赔偿损失和责任；6、《租赁合同》第3.3条约定被告应于每年的12月份交纳下年度的物业管理费。证据三、收据4张，拟证明被告已缴纳租金为88572元；证据四、物业费票据，拟证明原告为被告垫付物业费8612元；证据五、2017年7月前的催缴通知书及张贴照片，拟证明原告2017年7月前向被告催缴累计所欠租金；证据六、解除租赁合同及腾退通知书及送达证据，拟证明原告依据《租赁合同》第8.3条约定向被告发出解除租赁合同及要求腾退通知书；证据七、催款律师函及送达证据，拟证明原告在起诉前再次向被告催款。证据八、东荆街派出所出具的证明一份，拟证明被告是本案适格的诉讼主体。被告朱某某无答辩、质证意见，亦无证据提交。被告朱某某未到庭参加诉讼，其放弃质证的权利。本院对原告提交的证据结合其真实性、合法性、关联性综合分析后，依法予以采信。经审理查明，原被告于2013年7月16日签订了《租赁合同》一份，合同约定与本案相关内容如下：1、原告将其所有的御景华府9-11号商铺和9-12号商铺出租给被告，双方确认该商铺建筑面积为82.38平方米和71.40平方米（合计153.78平方米）；2、租期自2013年11月1日起至2018年10月31日止；3、租赁费用（不含物业服务费）从2013年11月1日开始计算：每月租金为24元/㎡，租金两年内不变，即第1年度与第2年度的月租金均为3690.72元，自第三年起，租金每年递增12%，即第3年度月租金为4133.61元，第4年度月租金为4629.64元，第5年度月租金为5185.20元；4、租赁费用是按半年度交付，被告应于每个租赁半年度届满五日前向原告支付下一半年度的租赁费用，首期租金于2013年8月1日前支付；5、物业管理费的费用标准为1.6元/㎡·月，由原告委托的物业管理公司武汉万济御景物业管理有限责任公司收取，物业管理费从2013年8月1日起算按年交纳；6、本合同签订之日起三日内，被告应按第一个租赁年度的租赁费用标准向原告交付二个月租赁费用4000元作为履约保证金，否则原告有权解除合同。租赁合同期满或合同终止、解除后5个工作日内，原告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用、租金外，剩余部门应如数归还被告；7、原告有权单方面解除合同，收回房屋，保证金不予退还并追究被告赔偿损失和责任；8、在原告不存在任何违约的情况下，被告延期支付租金及水、电、煤气等费用的，每逾期一天，应按所拖欠款项的千分之五向原告支付逾期付款的违约金，原告认为合同中约定的违约金过高，在诉请中将违约金的计算标准调整为每日按万分之五。合同签订后，被告分别于2013年11月1日至2014年4月30日向原告支付了租金22144元，于2014年5月1日至2014年10月31日支付了租金22144元，于2014年11月1日至2015年4月30日支付了租金22144元，2015年5月1日至2015年10月31日支付了租金22140元，共计租金88572元，保证金4000元。自2015年11月1日起，被告未向原告支付租金，原告分别于2015年12月20日、2016年12月20日、2017年7月16日向被告朱某某下达了催款通知书，截止到2017年6月30日，被告欠付原告租金共计86640元。原告于2017年7月24日在被告朱某某承租的商铺门口张贴了关于解除租赁合同、租金及物业费欠款事宜的律师函，并在长江日报上予以公示的行为视为向被告履行通知的义务。经原告多次催缴，被告拒绝履行付款义务，据此原告诉至法院，要求法院判如所请。另查明，原告武汉钰福置业有限公司向武汉万济御景物业管理有限责任公司交纳了2014年8月1日至2017年6月30日租赁商铺的物业服务费8612元。
原告武汉钰福置业有限公司与被告朱某某租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉钰福置业有限公司的委托诉讼代理人樊丹到庭参加诉讼，被告朱某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为，原、被告于2013年7月16日签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应当遵守合同的约定。原告将租赁商铺交付给被告使用后，被告应履行支付租金的义务。根据租赁合同约定，被告延期支付租金达二个月，并在收到原告书面催款通知后十个工作日内仍不支付或无合理书面解释的，原告有权单方面解除合同，收回房屋，保证金不予退还并追究被告赔偿损失和责任，现被告自2015年11月1日至2017年6月30日未向原告支付租金共计86640元，被告以自己的行为表明不履行法律义务，故原告有权解除该合同，本院对原告主张解除与被告签订的租赁合同、要求被告腾退商铺及支付租金的诉讼请求予以支持。合同解除时间应为解除通知到达合同相对方之日即2017年7月24日。但租赁合同约定租赁合同解除后，原告收取的保证金4000元应抵充被告应承担的费用、租金，即被告应支付租金82640元，故原告要求被告支付租金的数额86640元，本院认为在82640元的范围内予以支持。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期一天，应按所拖欠款项的千分之五支付逾期付款违约金。由于双方在租赁合同中约定的违约金过高，原告在诉请中将违约金调整为每日万分之五，视为原告对租赁合同中关于违约金的内容予以变更，本案中被告在收到原告提供的租赁物后未按约支付租赁款，已构成违约，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。逾期付款时间从2015年11月1日起开始计算。根据租赁合同约定，被告未能在规定期限内交还商铺，每迟延一日，按当期的租金标准按日支付占用费。原告要求被告每月支付房屋使用费4133.61元的诉讼请求系一种损害赔偿，可以另行起诉。故原告要求被告每月支付房屋使用费4133.61元的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同中约定了由原告委托的物业管理公司武汉万济御景物业管理有限责任公司收取物业费并提供相应的发票，并对物业管理费的收费标准进行了约定，而租金中并不包含物业管理费，被告需按合同约定另行缴纳物业管理费，作为业主的原告替被告垫付了物业管理费后有权就已垫付的自2014年8月1日至2017年6月30日的物业费8612元向被告进行追偿，故原告要求被告支付其已代付的自2014年8月1日至2017年6月30日的物业费8612元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、确认原告武汉钰福置业有限公司解除与被告朱某某于2013年7月16日签订的租赁合同的行为有效，合同已于2017年7月24日解除；二、被告朱某某于本判决生效之日起十日内腾退御景华府9-11号商铺和9-12号商铺，将上述商铺交付原告武汉钰福置业有限公司；三、被告朱某某于本判决生效之日起十日内向原告武汉钰福置业有限公司支付2015年11月1日至2017年6月30日的租金82640元及违约金（以82640元为基数，按每日万分之五计算，从2015年11月1日起至拖欠租金全部清偿之日止）；四、被告朱某某于本判决生效之日起十日内向原告武汉钰福置业有限公司支付自2014年8月1日至2017年6月30日为其垫付的物业费8612元；五、驳回原告武汉钰福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2724元，公告费560元，由被告朱某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。