武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司与郑某财房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

郑某财
刘丽燕（湖北本正律师事务所）
武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司
曾新甫

上诉人（原审被告）:郑某财。
委托代理人:刘丽燕，湖北本正律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被上诉人（原审原告）:武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司。住所地:鄂州市鄂城区武昌大道215号。
法定代表人:马国强，该公司董事长。
委托代理人:曾新甫。
上诉人郑某财为与被上诉人武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司（以下简称武钢集团鄂钢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第00934号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长、审判员陈萍、宋光亮组成的合议庭于2014年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人郑某财的委托代理人刘丽燕、被上诉人武钢集团鄂钢公司的委托代理人曾新甫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明:从2009年6月起，原告武钢集团鄂钢公司与被告郑某财形成房屋租赁关系，合同采取一年一签的形式。2013年5月8日，原、被告双方续签租赁合同，合同约定，原告将其位于本市老市委大院沿街从西向东6号门面房出租给被告；租赁期限自2013年4月1日至2013年12月31日止；每月租金1，200.00元；如需对房屋进行改造装修与增扩设施时，应事先得到原告书面同意，费用被告自理；在租赁期满将房屋交给原告时，原告不承担被告装修费用的补偿；合同还就其他事项作出约定。合同到期后，原告武钢集团鄂钢公司与被告郑某财未再续签合同。2014年1月，原告收取被告该月房屋租金1，200.00元。同年2月，原告向被告发出告知书，告知被告于2月15日之前搬出租赁门面，但被告在期限内未予腾退。3月11日，原告向被告发出《立即腾退房屋通知书》，载明原、被告双方租赁合同期限已届满，租赁关系终止，要求被告2014年3月20日前无条件腾退房屋。被告在收到通知书后仍未按期限腾退引起纠纷。
原审法院认为:原、被告间的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，没有违反法律规定，应受法律保护，原、被告双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。合同期限届满后，双方权利义务终止，原告虽在2014年1月收取租金，但并未与被告续签租赁合同，应视为原、被告间形成不定期租赁关系，原告可随时解除合同，此后原告于2014年2月提出解除合同，被告则应在合理期限内腾退房屋，故原告要求解除合同以及被告腾退涉案房屋的诉请依法应予支持；因被告未履行上述腾退义务，并占用租赁房屋至今，故原告要求被告按1，200.00元／月标准支付占有使用费的请求，亦应予以支持，即被告应支付原告房屋占有使用费7，200.00元（从2014年2月至2014年7月止，1，200.00元／月×6个月）。被告关于优先承租权、转让费以及装修费问题的辩称理由，因均无法律与事实依据，依法不予采纳；在诉讼过程中，被告申请对装修进行评估，亦不符合法律规定，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决:一、解除原告武钢集团鄂钢公司与被告郑某财的租赁合同；二、被告郑某财于本判决生效之日起二十日内腾退原告武钢集团鄂钢公司位于鄂州市老市委大院沿街从西向东6号门面房；三、被告郑某财于本判决生效之日起十日内支付原告武钢集团鄂钢公司房屋占有使用费7，200.00元。本案案件受理费1，100.00元，由被告郑某财负担（该款原告已预缴，待判决生效后由被告直接给付原告）。
上诉人郑某财不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称:一、1、原审判决认定被上诉人武钢集团鄂钢公司有权解除合同错误，被上诉人武钢集团鄂钢公司不享有合同解除权。2014年上诉人与被上诉人虽然没有订立书面合同，但被上诉人仍然收取了2014年1月的租金和2月份的电费。按双方既往的合同订立模式来看，一般以合同到期后续约一年。因此，双方的租赁关系不是不定期合约关系，被上诉人不享有随时解约权。2、被上诉人在2014年春节后既没有收取租金继续缔约的意思表示，又没有向承租人收取租金，而且在2014年2月13日就向承租人发出书面通知，要求搬离。由此可见是被上诉人有意造成承租人不支付租金的现象。被上诉人要求解除合同的理由和条件，不符合市场交易规则。二、原审判决否定上诉人的优先承租权违反了民法中的公平原则。我国合同法虽然没有明确租赁合同优先租赁权的问题，但对于优先购买权给予保护，因此，基于法律的公平原则，在司法实践中应当保护承租户的优先租赁权。三、关于房屋装修费用，一审过程中，上诉人向法院申请了对房屋装修进行评估鉴定，但一审法院没有允许，严重侵害了上诉人的合法权益。法院应适度考虑承租人所装修房屋的使用价值增加程度。四、一审判决未考虑到承租人的门面房屋转让费的收取权。门面转让费由前承租人收取和后承租人支付已经成为门面房租赁合同中的市场交易习惯，普遍存在于现行市场交易规则之中，包括由出租人收回自用。门面转让费是承租人对于所租房屋作为门面房的商业用途的开发和商业价值提升的经济效益的体现。如果被上诉人坚持要承租人退出，那么该部分费用必须要求后续使用者承担。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人武钢集团鄂钢公司在法定答辩期限内未向本院提交答辩状，庭审时辩称:上诉人郑某财的上诉理由均没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院认为:上诉人郑某财与被上诉人武钢集团鄂钢公司之间签订的房屋租赁合同期限已于2013年12月31日届满。双方当事人未续订房屋租赁合同。2014年1月，上诉人郑某财继续使用租赁房屋，被上诉人武钢集团鄂钢公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。上诉人郑某财上诉称武钢集团鄂钢公司不享有合同解除权的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人郑某财与被上诉人武钢集团鄂钢公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定“在租赁期满将房屋交给甲方（武钢集团鄂钢公司）时，甲方不承担乙方（郑某财）装修费用的补偿。”故上诉人郑某财请求法院对其装修价值进行评估鉴定，并判令被上诉人武钢集团鄂钢公司承担该项费用的请求，不符合合同约定，本院不予支持。另，上诉人郑某财关于优先承租权及门面转让费的上诉请求及理由，没有事实及法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。本案经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1，100.00元，由上诉人郑某财负担。
本判决为终审判决。

本院认为:上诉人郑某财与被上诉人武钢集团鄂钢公司之间签订的房屋租赁合同期限已于2013年12月31日届满。双方当事人未续订房屋租赁合同。2014年1月，上诉人郑某财继续使用租赁房屋，被上诉人武钢集团鄂钢公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。上诉人郑某财上诉称武钢集团鄂钢公司不享有合同解除权的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人郑某财与被上诉人武钢集团鄂钢公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定“在租赁期满将房屋交给甲方（武钢集团鄂钢公司）时，甲方不承担乙方（郑某财）装修费用的补偿。”故上诉人郑某财请求法院对其装修价值进行评估鉴定，并判令被上诉人武钢集团鄂钢公司承担该项费用的请求，不符合合同约定，本院不予支持。另，上诉人郑某财关于优先承租权及门面转让费的上诉请求及理由，没有事实及法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确。本案经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1，100.00元，由上诉人郑某财负担。

审判长：湛少鹏
审判员：陈萍
审判员：宋光亮

书记员：秦静